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Assemblée générale des copropriétaires: La majorité dite de l’article 25 pour voter à l'assemblée générale des copropriétaires


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    Définition : cette majorité est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 comme « la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Il s’agit donc d’une majorité qui se calcule sur la base des tantièmes de tous les copropriétaires composant la copropriété et pas, comme pour la majorité dite de l’article 24, sur la base des tantièmes des seuls copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée générale. Dans le langage courant, on parle de « la majorité absolue ».

    Exemple : si une copropriété fonctionne sur la base de 1000/1000e, la majorité dite de l’article 25 correspond à 501/1000e, soit 51% des voix de tous les copropriétaires.

    Champ d’application : l’article 25 énonce plusieurs cas de figure relevant de la majorité dite de l’article 25 :
    • toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ;

    • l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

    • la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

    • les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou la cession de droits de mitoyenneté ;

    • les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

    • la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1 de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

    • à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu'à réception des travaux ;

    • la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

    • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

    • l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ;

    • l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes ;

    • l’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pur ces mêmes véhicules ;

    • l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;

    • les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;

    • l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

    • l’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.

    En outre, d’autres décisions, visées par d’autres textes que l’article 25, relèvent de la majorité absolue. Par exemple :
    • la constitution d’avances pour travaux futurs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir ;

    • la fixation du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ;

    • la fixation du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;

    • l’adoption de la gestion sous forme coopérative ;

    • la création de syndicats secondaires ;

    • la scission de la copropriété ;

    • l’adhésion à une union de syndicats.

    Possibilité de procéder à un second vote :
    Lorsqu’une décision doit obtenir la majorité dite de l’article 25, mais qu’elle ne recueille pas le nombre de tantièmes exigé par la loi, il est possible, si certaines conditions sont réunies, de procéder à un second vote dans le cadre de la même assemblée générale.
    Ce second vote s’effectuera sur la base de la majorité dite de l’article 24.

    La première condition exigée est que la résolution, au lieu d’obtenir au moins 501/1000e de voix Pour, ait toutefois recueilli un minimum de 334/1000e de voix favorables (c’est-à-dire plus d’un tiers des voix de la copropriété). La seconde condition est que l’assemblée générale accepte de procéder immédiatement à un deuxième vote (une récente jurisprudence est venue préciser qu’il n’était pas nécessaire de voter sur cette possibilité de procéder à un second vote.
    Il suffit qu’aucun copropriétaire n’émette d’objection sur ce point).

    Cependant, si l’assemblée générale n’accepte pas de procéder à ce second vote ou si la résolution n’a obtenu, lors du premier vote, ni 501/1000e, ni au moins 334/1000e, le syndic devra convoquer une deuxième assemblée générale dans les trois mois suivant la première réunion afin que cette dernière puisse voter à nouveau sur la résolution à la majorité dite de l’article 24.

    Le délai de convocation de cette deuxième assemblée générale peut être réduit à 8 jours (au lieu de 21 jours) et les documents joints à la convocation de la première assemblée générale n’ont pas à nouveau à être adressés aux copropriétaires pour cette seconde assemblée si celle-ci porte sur les mêmes points que ceux inscrits à l’ordre du jour de la première assemblée.






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