Comprendre les charges de copropriété.Comprendre les charges de copropriété.Apprendre à gérer les charges de la copropriété !

Comment gérer les charges de la copropriété: des conseils pour gérer les charges de copropriété avec le logiciel de syndic. Adopter les bons r�flexes pour gérer les charges de la copropriétéApprendre à gérer les charges de la copropriété !Comprendre les charges de copropriété.

Comment gérer les charges de la copropriété: des conseils pour gérer les charges de copropriété avec le logiciel de syndic. Adopter les bons r�flexes pour gérer les charges de la copropriété


Comprendre les charges de copropriété.

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Apprendre à gérer les charges de la copropriété !

Comment gérer les charges de la copropriété: des conseils pour gérer les charges de copropriété avec le logiciel de syndic. Adopter les bons r�flexes pour gérer les charges de la copropriété

Voici une synthèse de ce qu'il est nécéssaire de savoir pour comprendre les charges de copropriété

    1er niveau d'article ===========
    select * from articles where type_article = 60 AND id_niv2 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
  • Définition des charges de copropriétéDéfinition des charges de copropriété


    Dans le langage de tous les jours, les copropriétaires emploient le mot « charges » pour désigner les dépenses de l’année en cours de la copropriété.
    Toutefois, il serait plus exact de parler de « provisions sur charges ».

    En effet, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 distingue bien d’une part, les « charges » qui sont « les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part » et d’autre part, les « provisions sur charges » qui correspondent aux «sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ».

      2me niveau d'article ===========
      select * from articles where id_niv2 = 222 AND Niveau3 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 30
    • Définition des charges de copropriétéDéfinition des charges de copropriété


      Plus clairement, les fonds qui sont appelés par le syndic auprès des copropriétaires pour faire face aux dépenses de l’année peuvent être vus comme des sortes d’acomptes qui sont versés sur la base de différents budgets déterminés par le syndic (principalement budget de fonctionnement et budget travaux).

      Mais il pourrait arriver que ces budgets s’avèrent insuffisants pour terminer l’année (les dépenses de la copropriété étant finalement plus nombreuses que ce qui avait été prévu par le gestionnaire) ou que des imprévus contraignent le syndic à appeler des fonds pour faire face à une urgence.

      Ce n’est donc que lors de la clôture de l’exercice comptable (le 31 décembre pour la plupart des copropriétés) que le montant définitif des dépenses sera connu.

      Et ce n’est qu’une fois que les comptes de l’année passée auront été approuvés par l’assemblée générale, qu’il sera possible d’affirmer que tel ou tel copropriétaire est à jour dans le paiement des charges qui lui incombaient au titre de cette année passée.


      De manière synthétique, les « provisions sur charges » correspondent à des sommes d’argent de différentes natures :

        3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les fonds appelés sur la base du budget prévisionnel accepté par l’assemblée générale Les fonds appelés sur la base du budget prévisionnel accepté par l’assemblée générale


        Les fonds appelés auprès des copropriétaires sur la base du budget prévisionnel accepté par l’assemblée générale (on parle de « provisions du budget prévisionnel »).
        Son but est de permettre à la copropriété « de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble » (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).

        Généralement, et sauf décision contraire de l’assemblée, un quart de ce budget est appelé le premier jour de chaque trimestre.

        Entrent dans ce budget les travaux de maintenance, c’est-à-dire les « travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun », même s’il s’agit de « menues réparations » (article 45 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967).

        Il est précisé, en outre, au second alinéa de cet article que «
        Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent », ainsi que « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement commun » (par exemple, le contrôle technique quinquennal des ascenseurs) ;

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 224 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les  fonds pour travaux  autres que de maintenance, qui font l’objet du vote d’un budget spécifique de copropriétéLes fonds pour travaux autres que de maintenance, qui font l’objet du vote d’un budget spécifique de copropriété


        Les fonds pour travaux autres que de maintenance, qui font l’objet du vote d’un budget spécifique. On parle alors de « provisions hors budget prévisionnel ». Les fonds correspondants sont réclamés aux copropriétaires selon les modalités définies par l’assemblée générale (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 225 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les avances pour travaux futurs les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côtéLes avances pour travaux futurs à savoir les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côté


        Les « avances pour travaux futurs », à savoir les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côté en vue de réaliser des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement commun qui seraient d’un montant important et susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir.

        La constitution de ces avances doit être proposée à l’assemblée générale tous les 3 ans ou lors de chaque changement de syndic (article 18 tiret 5 de la loi du 10 juillet 1965) ;

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 226 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les fonds visant à faire face à une situation urgente qui nécessite une intervention sans délai pour la sauvegarde de l’immeuble Les fonds visant à faire face à une situation urgente qui nécessite une intervention sans délai pour la sauvegarde de l’immeuble


        Les fonds visant à faire face à une situation urgente qui nécessite une intervention sans délai pour la sauvegarde de l’immeuble (par exemple, une canalisation d’eau qui cède).
        C’est d’ailleurs le seul cas où le syndic est autorisé à réclamer le paiement d’une dépense non prévue par l’assemblée (article 18 tiret 2 de la loi du 10 juillet 1965).

        Seul 1/3 du devis peut être réclamé aux copropriétaires, les 2/3 restants devant être validés par une assemblée générale convoquée dans les meilleurs délais (article 37 du décret du 17 mars 1967) ;

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 227 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Une avance de trésorerie anciennement appelée fonds de roulement peut être constituée si le règlement de copropriété ou l’assemblée l’ont prévue. Une avance de trésorerie (anciennement appelée fonds de roulement) peut être constituée si le règlement de copropriété ou l’assemblée l’ont prévue.


        Une avance de trésorerie (anciennement appelée fonds de roulement) peut être constituée si le règlement de copropriété ou l’assemblée l’ont prévue.
        Il s’agit d’un fonds de prévoyance dont l’affectation n’a pas été définie par la loi.

        Mais la plupart du temps, son but est de pouvoir faire face à la défaillance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges. Son montant ne peut dépasser 1/6e de celui du budget prévisionnel.

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 228 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 223 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • le mot charges ne doit pas non plus être confondu avec la notion comptable de copropriétéle mot charges ne doit pas non plus être confondu avec la notion comptable de copropriété


        Enfin, le mot « charges » ne doit pas non plus être confondu avec la notion comptable.
        En effet, sur les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale ayant notamment pour but de se prononcer sur les comptes de l’année passée, il est fait mention de « produits » et de « charges ».
        Ce dernier terme renvoie « aux sommes versées ou à verser en contrepartie des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat » (article 3 du décret comptable du 14 mars 2005).

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 229 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
    • Quelles sont les deux  grandes catégories de charges  de copropriétéQuelles sont les deux grandes catégories de charges de copropriété ?


      L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans ses alinéas 1 et 2, stipule que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

      C’est le règlement de copropriété qui distingue, pour chacune de ces deux catégories de charges, la manière dont elles devront être réparties entre chaque copropriétaire et dans quelle proportion, en tenant compte toutefois de ce qui est imposé par la loi.

      Les charges spéciales se traduiront en pratique, par la présence, dans le règlement de copropriété, d’un tableau pour chaque élément d’équipement commun ou service collectif. On parle de « clé de répartition ».
      L’objet de ce tableau est d’identifier les lots devant contribuer aux dépenses concernées et de préciser dans quelle proportion (ou quote-part) cette contribution s’effectuera. Il existe donc autant de tableaux (ou clés) que d’éléments d’équipement commun ou de services collectifs présents dans la copropriété.
      Enfin, il est important de noter que les « charges spéciales » correspondent aussi bien aux frais d’entretien, qu’à ceux de fonctionnement, de remise en état, de remplacement, de réfection ou de mise aux normes de chaque élément d’équipement commun ou de chaque service collectif.

        3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 230 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les charges d’administration, d’entretien et de conservation des parties communesLes charges d’administration, d’entretien et de conservation des parties communes


        Cette catégorie de charges, appelée « charges communes », correspond à la majorité des dépenses d’une copropriété.
        Tous les copropriétaires doivent y contribuer puisqu’ils sont tous propriétaires en indivision des parties communes (cette indivision se traduisant par une quote-part attachée à leur lot, appelée tantièmes).
        Un copropriétaire ne peut donc pas refuser de payer les charges relatives aux parties communes au prétexte qu’il n’habite sur place que quelques mois dans l’année ou qu’elles n’ont aucune utilité pour son (ou ses) lots.
        Il a même été jugé qu’un copropriétaire était redevable du paiement de cette catégorie de charges même dans le cas d’une interdiction d’habiter faisant suite à un arrêté de péril.

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 231 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
        • Que faut-il entendre par entretien de conservation et administration des parties communesQue faut-il entendre par « entretien », « conservation » et « administration » des parties communes ?

          La conservation correspond aux dépenses qui ont pour but de préserver l’état de santé de l’immeuble et de ses dépendances : réfection du gros œuvre du bâtiment (toiture, murs pignons...) ou de la cage d’escalier, ravalement, réfection de la voirie, dépenses relatives aux espaces verts (élagage des arbres, tonte de la pelouse...), désamiantage des parties communes,.... ;

          L’entretien des parties communes correspond aux frais d’achat des produits et matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, balayage...) et au paiement des personnes chargées d’effectuer cet entretien, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, au coût des contrats de dératisation ou de désinfection des gaines ou du local vide-ordures,.... ;

          L’administration concerne toutes les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété: honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales et d’envoi des procès-verbaux, impôts et taxes, assurance de l’immeuble, remboursement des frais réels du conseil syndical ou du syndic bénévole, salaire du gardien, honoraires d’un architecte ou d’un avocat, frais de procédure d’une action en justice, honoraires d’un administrateur provisoire, etc.

          5ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 232 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • La conservation des parties communes de la copropriétéLa conservation des parties communes de la copropriété


            La conservation des parties communes de la copropriété correspond aux dépenses qui ont pour but de préserver l’état de santé de l’immeuble et de ses dépendances : réfection du gros œuvre du bâtiment (toiture, murs pignons...) ou de la cage d’escalier, ravalement, réfection de la voirie, dépenses relatives aux espaces verts (élagage des arbres, tonte de la pelouse...), désamiantage des parties communes,...

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 232 AND Niveau5 = 242 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • L’entretien des parties communes dans une copropriétéL’entretien des parties communes dans une copropriété


            L’entretien des parties communes correspond aux frais d’achat des produits et matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, balayage...) et au paiement des personnes chargées d’effectuer cet entretien, aux frais d’enlèvement des ordures ménagères, au coût des contrats de dératisation ou de désinfection des gaines ou du local vide-ordures,.... ;

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 232 AND Niveau5 = 243 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • L’administration des parties communes dans la copropriétéL’administration des parties communes dans la copropriété


            L’administration concerne toutes les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété: honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales et d’envoi des procès-verbaux, impôts et taxes, assurance de l’immeuble, remboursement des frais réels du conseil syndical ou du syndic bénévole, salaire du gardien, honoraires d’un architecte ou d’un avocat, frais de procédure d’une action en justice, honoraires d’un administrateur provisoire, etc.

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 232 AND Niveau5 = 244 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000
        • Comment se répartissent les charges communes dans la copropriétéComment se répartissent les « charges communes » dans la copropriété?

          Les « charges communes » doivent être réparties entre tous les copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

          Cela signifie tout simplement qu’elles doivent être réparties entre chacun des copropriétaires au prorata des tantièmes attachés à leurs lots, ces tantièmes étant calculés en tenant compte des critères de l’article 5 de la loi de 1965, c’est-à-dire « la consistance, la superficie et la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
          Ces trois critères sont d’ordre public, ce qui signifie que le géomètre-expert en charge du calcul des tantièmes de chaque lot ne peut pas en ajouter d’autres à la liste ou, à l’inverse, ne pas les prendre comme base de référence.
          C’est pour cette raison d’ailleurs que tous les règlements de copropriétés établis depuis le 31 décembre 2002 doivent, conformément aux prescriptions de l’article 10 in fine de la loi de 1965, indiquer « les éléments pris en considération et la méthode de calcul appliquée ».

          Si ces 3 critères doivent obligatoirement être pris en compte de la même manière par tous les géomètres-experts, rien n’empêche toutefois ces derniers d’appliquer à chacun d’entre eux des coefficients différents en l’absence d’indication de la loi.
          A titre d’exemple, pour les parkings extérieurs, leur superficie est souvent pondérée de 0,10 à 0,20, et de 0,25 à 0,35 s’ils sont situés en sous-sol.
          Pour les combles utilisables, un coefficient de 0,60 peut être appliqué si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ou de 0,20 à 0,25 si la hauteur est supérieure.

          5ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 245 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Le mot superficieLe mot « superficie »


            Le mot « superficie » ne pose pas de problème de compréhension

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 245 AND Niveau5 = 246 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • La consistance en copropriétéLa consistance en copropriété


            La consistance correspond à la nature du lot : appartement, cave, emplacement de parking, garage, local commercial, etc. Il est également tenu compte des droits éventuels dont peut bénéficier l’appartement d’un copropriétaire (jouissance exclusive d’une terrasse, d’un balcon ou d’un jardin, par exemple).

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 245 AND Niveau5 = 247 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • La situation d'un lot de la copropriétéLa situation d'un lot de la copropriété


            La situation d'un lot de la copropriété correspond à l’étage où se trouve chaque lot, à l’orientation (sud ou nord, est ou ouest), à son emplacement (sur rue ou sur cour, avec ou sans vis-à-vis).

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 245 AND Niveau5 = 248 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000
        • Qu’appelle -t-on les charges communes spécialesQu’appelle -t-on les « charges communes spéciales » ?

          5ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 249 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • le règlement de copropriété peut prévoir que les dépenses d’entretien et de conservationle règlement de copropriété peut prévoir que les dépenses d’entretien et de conservation


            En cas de pluralité de bâtiments situés dans le périmètre d’une copropriété, le règlement de copropriété peut prévoir que les dépenses d’entretien et de conservation concernant chacun d’entre eux seront réparties entre les seuls copropriétaires y possédant un lot (par exemple, le ménage du hall d’entrée et de l’escalier, la réfection de la toiture, etc.).
            Une clé de répartition, appelée « charges communes par bâtiment », figure alors dans ce document. Bien que non obligatoire, cette clé est intéressante car elle permet d’éviter que des copropriétaires contribuent à des dépenses qui ne concernent pas leur immeuble.

            Cependant, pour rendre une telle clé applicable, il faut que le règlement de copropriété attribue à tous les lots d’un même bâtiment des tantièmes spécifiques. Concrètement, et en pratique, chaque lot va se voir doté de tantièmes « généraux » servant à répartir les charges communes générales (honoraires du syndic professionnel, frais de convocation des assemblées générales, impôts...), et de tantièmes « bâtiment » servant à répartir les charges communes spéciales au bâtiment concerné.
            Par ailleurs, lorsque l’assemblée devra se prononcer sur des travaux ne concernant qu’un seul immeuble, seuls les copropriétaires possédant un lot dans ce dernier prendront part au vote et ils devront se prononcer selon leurs tantièmes « bâtiment » (article 24 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).

            Il est à noter que si le rédacteur du règlement de copropriété n’a pas jugé opportun de créer cette clé de répartition, chaque copropriétaire participera au paiement de toutes les charges communes indépendamment du fait de savoir si la dépense concerne on non son bâtiment.

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 249 AND Niveau5 = 250 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • mention de parties communes  spéciales dans un règlement de copropriétéMention de « parties communes spéciales » dans un règlement de copropriété


            Il est également possible de trouver, dans un règlement de copropriété, la mention de « parties communes spéciales ».
            Tel est généralement le cas dans une copropriété composée d’un seul bâtiment où certaines parties sont dissociées des autres pour n’obliger que les copropriétaires de la partie concernée à contribuer aux dépenses y afférentes.
            Par exemple, un règlement de copropriété peut qualifier le sous-sol d’un immeuble, composé de lots garages ou d’emplacements de parkings, de partie commune spéciale et attribuer à chaque lot s’y trouvant des tantièmes spécifiques. Ainsi, en cas de travaux visant par exemple à réparer la porte d’accès du sous-sol, seuls contribueront à la dépense les copropriétaires possédant un lot dans ce sous-sol et au prorata des tantièmes spéciaux attachés à ces lots..
            Une personne qui serait uniquement propriétaire d’un appartement en étage n’aurait donc pas à participer à une telle dépense.
            De même, un escalier peut être qualifié de partie commune spéciale afin que soient exclus des dépenses y afférentes (ménage, ravalement, etc.) des lots qui n’ont aucun accès à l’immeuble (tels que des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et possédant leur propre entrée par la rue et leur propre boites aux lettres).

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 249 AND Niveau5 = 251 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Création des syndicats secondaires lors la création de la copropriétéCréation des syndicats secondaires lors la création de la copropriété


            Dans les grands ensembles immobiliers, peuvent être créés des syndicats secondaires, soit dès la création de la copropriété, soit, par la suite, par une décision d’assemblée générale (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).
            Il s’agit en quelque sorte de faire de chaque bâtiment une copropriété à taille réduite dotée de son propre syndic, de son propre conseil syndical, pouvant tenir ses propres assemblées générales, et décidant seul de ses dépenses. Une autonomie de gestion et de décision est donc donnée par la loi aux syndicats secondaires, les copropriétaires les composant étant maîtres de leurs dépenses.

            Mais attention : chaque bâtiment continue cependant de faire partie de l’ensemble immobilier, appelé « le syndicat principal ».
            Toutefois, leur contribution aux charges de ce syndicat principal se trouve considérablement réduite puisqu’elle se limite aux parties communes générales (entretien des voies principales d’accès, des espaces verts, etc.) ou au paiement de certains frais d’administration (honoraires du syndic professionnel par exemple).

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 249 AND Niveau5 = 252 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

      • 3ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau3 = 230 AND Niveau4 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
      • Les charges relatives aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs Les charges relatives aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs

        4ème niveau d'article ===========
        select * from articles where Niveau4 = 253 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000
        • A quoi s’applique exactement cette catégorie de chargesA quoi s’applique exactement cette catégorie de charges ?

          5ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 256 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Les éléments d’équipement commun d’une copropriété sont des accessoires pour un degré de confort supplémentaireLes éléments d’équipement commun d’une copropriété sont des accessoires pour un degré de confort supplémentaire


            Les éléments d’équipement commun d’une copropriété sont en quelque sorte des accessoires qui permettent d’apporter aux copropriétaires un degré de confort supplémentaire par rapport à un simple usage d’habitation : ascenseur, installations de chauffage central (chaudière, canalisations de distribution), ventilation mécaniquement contrôlée (VMC), installations de distribution et d’évacuation d’eau ou de production d’eau chaude, antenne collective, etc. La plupart des éléments d’équipement commun permettent d’assurer un service collectif.

            Par exemple, la distribution du chauffage collectif dans les appartements des copropriétaires (service collectif) est assurée par la présence d’une chaudière et de canalisations (éléments d’équipement commun). Un service collectif peut aussi être constitué par le recours à une personne ou à une entreprise spécialisée qui assure une prestation de services (service de gardiennage par un maître-chien par exemple).

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 256 AND Niveau5 = 254 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Confusion entre un service collectif et une charge d’administration dans la copropriétéConfusion entre un service collectif et une charge d’administration dans la copropriété


            Dans certains cas, il peut y avoir confusion entre un service collectif et une charge d’administration, ce qui peut engendrer une répartition erronée des dépenses y afférentes. Par exemple, pour les prestations du gardien ou du concierge de l’immeuble, par le passé, il avait été reconnu qu’il s’agissait d’un service collectif dont la dépense devait être répartie en fonction du critère de l’utilité (certains lots détachés de l’immeuble pouvaient alors être dispensés de toute participation)..
            Mais depuis les années 90, les jugent ont opéré un revirement en estimant que de telles charges sont des charges communes d’administration devant, par conséquent, être réparties aux tantièmes généraux..
            Tous les copropriétaires doivent y contribuer même si la dépense ne présente aucune utilité pour leur lot..

            Quoiqu’il en soit, les charges relatives aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs sont appelées dans le langage courant les « charges spéciales » afin de les distinguer des charges « communes ».

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 256 AND Niveau5 = 255 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000
        • Comment se répartissent les charges spéciales dans une copropriétéComment se répartissent les « charges spéciales » dans une copropriété ?

          En vertu du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doivent être réparties « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Que veut dire le terme « utilité » et comment cette dernière se mesure t-elle ?

          5ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 257 AND Niveau5 = '' order by ordre_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Le terme utilité est comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun ou de bénéficier d’un service collectif dans la copropriétéLe terme « utilité » est comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun ou de bénéficier d’un service collectif dans la copropriété


            Le terme « utilité » a été défini par la jurisprudence comme la possibilité objective d’utiliser un équipement commun dans la copropriété ou de bénéficier d’un service collectif, indépendamment de toute utilisation effective de cet équipement ou de ce service.
            En d’autres termes, un copropriétaire habitant au 4e étage de l’immeuble, et qui a donc la possibilité d’utiliser l’ascenseur, doit contribuer aux dépenses afférentes à cet ascenseur même s’il ne le prend jamais pour des raisons personnelles ( notamment parce qu’il préfère prendre l’escalier).

            Cette notion d’utilisation objective est souvent source de contentieux et peut être à l’origine de refus de paiement de la part de copropriétaires qui pensent, en toute bonne foi, être dans leur bon droit. En effet, la limite entre une utilisation possible et une utilisation réelle n’est pas évidente pour tous, ni toujours facile à admettre, faisant parfois naître un sentiment d’injustice dans l’esprit des copropriétaires. Pour preuve, certaines décisions de justice ont obligé des copropriétaires de lots devenus inhabitables (suite à un incendie imputable au voisin du dessus) à continuer à participer aux charges de chauffage et d’ascenseur de l’immeuble alors qu’ils ne pouvaient plus habiter sur place. .

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 257 AND Niveau5 = 258 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000

          • Exemples pratiques pour comprendre et illustrer la notion d’utilité objectiveExemples pratiques pour comprendre et illustrer la notion d’utilité objective

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 257 AND Niveau5 = 259 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000
            • les lots du rez-de-chaussée ne doivent pas participer aux dépenses de l'ascenseur car cet élément d’équipement commun  ne présente aucune utilité pour euxLes lots du rez-de-chaussée ne doivent pas participer aux dépenses de l'ascenseur car cet élément d’équipement commun ne présente aucune utilité pour eux


              Ascenseur : les lots du rez-de-chaussée ne doivent pas participer aux dépenses y afférentes car cet élément d’équipement commun ne présente aucune utilité pour eux,. sauf néanmoins dans l’hypothèse où il desservirait des lots situés au sous-sol de l’immeuble. Dans ce dernier cas, si un copropriétaire réside par exemple au rez-de-chaussée et possède par ailleurs un lot cave au sous-sol, il participera aux dépenses relatives à l’ascenseur, non pas au prorata des ses tantièmes ‘appartement’ mais au prorata de ceux attachés à son lot cave,. même s’il n’utilise que l’escalier pour s’y rendre. Mais pour les lots en étage, le principe est simple : le paiement des charges d’ascenseur est obligatoire et aucune dérogation n’est possible. Même une impossibilité d’utilisation temporaire due, par exemple, à la réalisation de travaux de maintenance pendant plusieurs jours, ne peut dispenser les copropriétaires de participer aux charges. Seul un arrêt définitif de l’ascenseur pourrait justifier une telle exonération.. De même, un copropriétaire qui entendrait empêcher l’ascenseur de desservir l’étage où se trouvent tous ses lots en condamnant ce dernier ne pourrait pas exiger d’être dispensé de payer les charges d’ascenseur.
            • tous les lots raccordés doivent payer les dépenses au chauffage collectifTous les lots raccordés doivent payer les dépenses au chauffage collectif


              Chauffage collectif : tous les lots raccordés doivent payer les dépenses au chauffage collectif .
              Pour y échapper, un copropriétaire ne peut invoquer le fait qu’il n’occupe pas son appartement pendant la période de chauffe, que ses radiateurs ne fonctionnent pas ou qu’il s’est désolidarisé de l’installation collective en équipant son logement de radiateurs électriques (dans ce dernier cas, il devra continuer de participer aux dépenses, sauf si l’assemblée générale l’a autorisé à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires à procéder à ces travaux).
              Pour les lots non raccordés, la jurisprudence distingue deux cas de figure.
              Ceux qui sont équipés pour être raccordés au chauffage collectif mais qui ne le sont pas encore (suite à des retards du constructeur par exemple) doivent participer aux charges de chauffage. Ceux qui n’ont pas été équipés pour être raccordés sont exonérés de toute participation sauf si le raccordement est techniquement possible.
            • la consommation d’eau utilisée pour nettoyer les parties communes est une charge relative à l’entretien et à la conservation des parties communesla consommation d’eau utilisée pour nettoyer les parties communes est une charge relative à l’entretien et à la conservation des parties communes


              Eau : même si la consommation d’eau utilisée pour nettoyer le hall d’entrée de l’immeuble, la cage d’escalier, le local poubelle ou pour l’arrosage des espaces verts, pourrait être vue de prime abord comme liée à un service collectif, la jurisprudence considère au contraire cette dernière comme une charge relative à l’entretien et à la conservation des parties communes devant, par conséquent, être répartie entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux (et/ou bâtiment selon ce qui a été prévu par le règlement de copropriété).
              Sont donc pris en compte dans la base de répartition tous les lots : appartements, caves, garages ou emplacements de parking dès lors que des robinets sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires.. Mais si le règlement de copropriété interdit formellement aux copropriétaires des lots parking d’utiliser les postes d’eau pour le lavage de leurs voitures, ils n’ont pas à participer au paiement des charges d’eau froide.. Il en sera de même pour les frais de location et d’entretien du compteur général de l’immeuble.
            • Les consommations personnelles d’eau (froide ou chaude) doivent contribuer aux dépenses correspondantes au prorata de leurs tantièmes dans la copropriété. Les consommations personnelles d’eau (froide ou chaude) doivent contribuer aux dépenses correspondantes au prorata de leurs tantièmes dans la copropriété.


              Pour les consommations personnelles d’eau (froide ou chaude), et en l’absence de compteurs individuels dans les appartements, les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses correspondantes au prorata de leurs tantièmes.
              Un copropriétaire ne peut échapper à ce mode de répartition en installant chez lui un compteur individuel et espérer ainsi limiter sa participation aux charges d’eau à sa consommation réelle. En présence de compteurs individuels d’eau dans tous les logements, chaque copropriétaire payera sa consommation réelle et la différence entre le total des consommations individuelles et la consommation indiquée au compteur général devra être répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (cette différence correspondant en général à la quantité d’eau utilisée pour l’entretien des parties communes).
            • L'antenne collective est un élément d’équipement commun de la copropriétéL'antenne collective est un élément d’équipement commun de la copropriété


              L'antenne collective : C’est un élément d’équipement commun. Aussi, tous les lots qui y sont raccordés participent aux dépenses y afférentes, indépendamment du fait de savoir si tel ou tel copropriétaire possède une télévision chez lui.. C’est nécessairement le cas de tous les lots appartements. Mais les lots garages, caves, ou emplacements de parking sont exclus du paiement de ces charges
            • Les charges de digicode et d'interphone dans la copropriétéLes charges de digicode et d'interphone dans la copropriété


              Le digicode et l'interphone : pour les frais d’installation de tels dispositifs, et s’agissant d’éléments d’équipement commun, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider de la répartition du coût correspondant à parts égales entre les seuls copropriétaires dont les lots appartements en seront équipés.

              Par contre, pour les frais d’entretien, les juges retiennent plutôt une participation de tous les copropriétaires et une répartition aux tantièmes sans faire référence au critère de l’utilité car ils estiment que la présence de ces dispositifs permet d’assurer la sécurité de l’immeuble dans son entier (sont protégés aussi bien les lots appartements, mais également les lots caves, garages ou emplacements de parkings situés au sous-sol ou au rez-de-chaussée de l’immeuble).
            • l’escalier est une partie commune et les charges de l'excalier sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmesl’escalier est une partie commune et les charges de l'excalier sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes


              Escalier : faisant partie du gros œuvre, l’escalier est une partie commune et les charges y afférentes doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (voir ci-dessus).

              Toutefois, des éléments d’équipement commun peuvent se trouver dans l’escalier, comme par exemple les tapis recouvrant les marches. La jurisprudence retient alors le critère de l’utilité pour répartir les dépenses liées à leur entretien ou leur réfection, permettant ainsi d’exclure de leur paiement les lots du rez-de-chaussée.
              Mais il pourrait en être autrement en présence d’une clause dans le règlement de copropriété qualifiant ces tapis de parties communes (et non plus d’éléments d’équipement commun).
              Dans ce cas, les charges correspondantes seront réparties comme les charges de l’escalier, c’est-à-dire en fonction des tantièmes de tous les copropriétaires. Une telle clause a été reconnue valable par les tribunaux.

          • Calcul de répartition des dépenses afférentes aux éléments d’équipement commun de la copropriétéCalcul de répartition des dépenses afférentes aux éléments d’équipement commun de la copropriété?


            Une question se pose: comment est calculée la notion d’utilité qui va servir de base de répartition aux dépenses afférentes aux différents éléments d’équipement commun et services collectifs de la copropriété ?
            Le calcul n’est pas simple car la loi ne fait mention d’aucune méthode particulière et par ailleurs, à chaque élément d’équipement commun ou service collectif doit correspondre un mode de calcul différent.

            On ne peut pas, en effet, utiliser les mêmes critères de calcul pour répartir les dépenses d’ascenseur et les dépenses de chauffage collectif par exemple.

            En outre, il est à regretter que les professionnels eux-mêmes (essentiellement les géomètres-experts, ascensoristes, chauffagistes) n’appliquent pas tous une méthode de calcul identique pour un même élément d’équipement commun ou un même service collectif, ce qui rend difficile la compréhension des critères retenus

            6ème niveau d'article =========== select * from articles where Niveau4 = 257 AND Niveau5 = 267 order by id_article ASC LIMIT 0 , 1000
            • Pour la répartition des charges de l’ascenseur, sont généralement pris en compte plusieurs critères  cumulatifsPour la répartition des charges de l’ascenseur, sont généralement pris en compte plusieurs critères cumulatifs


              Pour l’ascenseur, sont généralement pris en compte plusieurs critères cumulatifs:
              • un coefficient de progressivité (ou d’étage) : il est déterminé par la consommation d’électricité qui croit en moyenne de 25% par étage. Par exemple, un coefficient 1 sera affecté au 1er étage, tandis que le 2e étage se verra doté d’un coefficient de 1,25 et ainsi de suite. Mais ce coefficient sera pondéré pour tenir compte aussi des frais fixes comme par exemple le coût du contrat d’entretien ;
              • la capacité d’occupation des locaux desservis : il s’agit de prendre en compte la superficie des lots desservis par l’ascenseur, laquelle permet de connaître de manière approximative le nombre d’occupants qui pourront utiliser l’ascenseur (exemple : si un logement est composé de 3 pièces principales, la capacité d’occupation sera évaluée à 4) ;
              • l’utilisation du lot est un critère déterminant car si par exemple, un dentiste occupe un lot au 3e étage de l’immeuble, l’ascenseur risque d’être utilisé plus souvent par ses patients. Cela justifie alors une participation aux charges d’ascenseur plus importante pour ledit copropriétaire.
            • La répartition des charges pour le chauffage collectif dans une copropriétéLa répartition des charges pour le chauffage collectif dans une copropriété


              Pour le chauffage collectif, peuvent être pris en compte la superficie du logement, la surface des éléments de chauffe (radiateurs), ou le volume chauffé, ces trois méthodes ayant été jugées valables par la jurisprudence.

              Mais d’autres critères devront également peser dans le calcul, notamment l’emplacement de chaque lot (un lot orienté plein nord n’a pas les mêmes besoins de chauffe qu’un lot orienté plein sud par exemple).
              Lorsque des compteurs à calories ont été installés dans les appartements, la répartition des frais de combustible et d’énergie fait l’objet d’une double répartition: d’une part des frais communs, (généralement 50% des dépenses de combustible et d’énergie) qui sont répartis en fonction du critère de l’utilité et d’autre part, des frais individuels qui sont répartis au prorata des consommations individuelles relevées par les appareils de mesure.
              Quant aux frais de maintenance et de fonctionnement des installations de chauffage, ils seront répartis en fonction du critère de l’utilité.
    • Le cas particulier des lots transitoires dans une copropriétéLe cas particulier des lots transitoires dans une copropriété



      Le cas particulier des lots transitoires
      Les lots dits transitoires sont des lots dont la partie privative comprend deux éléments : un terrain et un droit de construire sur ce terrain. Parfois même, le règlement de copropriété précise la nature de la construction et ses caractéristiques (hauteur, dimension, aspect général).
      Les copropriétaires qui se portent acquéreurs de ce type de lots pensent souvent que tant que la construction n’a pas été réalisée, ils n’ont pas à participer aux dépenses de la copropriété (charges relatives aux parties communes, aux éléments d’équipement commun ou aux services collectifs).

      Toutefois, la jurisprudence considère que les lots transitoires constituent des lots comme les autres. Par conséquent, leurs propriétaires doivent régler les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, même si ces charges ne présentent aucun intérêt pour leurs lots.
      Pour cette raison, il a été jugé que les copropriétaires d’un bâtiment non encore édifié dans une résidence comportant plusieurs immeubles déjà construits, sont tenus de régler les charges communes générales alors même qu’ils ne peuvent pas encore habiter leur lot.
      Mais à l’inverse, les lots transitoires ne doivent pas participer aux charges relatives aux équipements communs ou aux services collectifs (charges ascenseur, d’eau ou de chauffage par exemple) car leurs propriétaires ne peuvent pas encore utiliser ces équipements ou services.
    • Le cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables dans une copropriétéLe cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables dans une copropriété



      Le cas particulier des lots sinistrés ou inhabitables
      Lorsqu’à la suite d’un incendie par exemple, un lot a été détruit, il a été jugé que son propriétaire devait toutefois continuer à payer les charges communes (entretien, conservation et administration des parties communes) et les charges liées aux éléments d’équipement commun ou aux services collectifs et ce, même s’il ne peut plus l’habiter.
      Les juges retiennent, pour justifier une telle position, que le copropriétaire continue d’être propriétaire en indivision des parties communes, au même titre que tous les autres copropriétaires.

      De même, si un copropriétaire ne peut plus utiliser son lot suite, par exemple, à des infiltrations d’eau ou à un arrêté de péril, ce dernier devra, malgré tout, continuer à régler les charges communes et les charges spéciales des équipements et services communs.
    • Le cas particulier des résidences-services dans une copropriétéLe cas particulier des résidences-services dans une copropriété



      Le cas particulier des résidences-services
      De plus en plus, les promoteurs créent des copropriétés d’un genre nouveau qui ont pour but de n’accueillir que des personnes âgées.
      En plus des charges traditionnelles liées au fonctionnement d’une copropriété (charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes et charges afférentes aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs), des services spécifiques adaptés à ces copropriétaires sont ainsi mis en place afin qu’ils puissent bénéficier d’un certain degré de confort : restauration, surveillance médicale, loisirs, etc. (article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965).

      Sont en charge d’assurer ces services soit la copropriété elle-même par l’intermédiaire d’un personnel salarié qu’elle emploie, soit des entreprises ou des personnes extérieures dans le cadre d’un contrat de prestations de services.

      Les copropriétaires doivent contribuer au financement de ces services en fonction du critère de l’utilité (article 41-3 de la loi précitée de 1965). Ainsi, a t-il été jugé qu’en cas de décès d’un copropriétaire, ses héritiers étaient tenus de régler le paiement des charges liées à ces services même en l’absence de toute occupation du lot.

      Ces services ne doivent pas être confondus avec ceux plus personnalisés que les résidences-services peuvent offrir à leurs résidents : cours de chant, de peinture, coiffeur, etc. Devront contribuer au paiement de ces services uniquement les copropriétaires qui y ont réellement recours puisqu’il s’agit d’une prestation individualisée (article 41-3 alinéa 2 de la loi précitée de 1965).
    • Que se passe t-il si la répartition des charges dans la copropriété n’est pas conforme à ce que prévoit la loi ?Que se passe t-il si la répartition des charges dans la copropriété n’est pas conforme à ce que prévoit la loi ?



      En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété doivent être réparties selon deux critères : celui de la proportionnalité pour les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, et celui de l’utilité pour les charges afférentes aux éléments d’équipement commun et aux services collectifs. Ces deux critères étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger. Aussi, s’il était constaté dans un règlement de copropriété la présence de clauses qui répartiraient les charges de la copropriété d’une manière différente de celle prévue par l’article 10, ces dernières devraient en toute logique être annulées.

      Exemples pratiques de clauses illégales :
      • clause qui exonérerait un copropriétaire de participer au paiement des frais de gestion (par exemple, les honoraires du syndic professionnel ou la prime d’assurance.) ;
      • clause qui ferait participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur ;
      • clause qui prévoirait une répartition de toutes les charges, qu’elles concernent des parties communes ou des éléments d’équipement commun, au prorata des tantièmes ou à parts égales;
      • clause qui dispenserait les lots commerciaux du rez-de-chaussée de participer aux frais du ravalement de l’immeuble.
      • répartition des charges communes aux tantièmes, lesquels ne seraient pas calculés selon les critères de l’article 5 de la loi (superficie, consistance et situation des lots).
      Cependant, il est important de noter qu’une répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi de 1965 doit néanmoins continuer à s’appliquer tant qu’elle n’a pas été écartée du règlement de copropriété soit par l’assemblée générale (un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, dite majorité de l’article 24, peut suffire selon la jurisprudence), soit par une décision de justice (cela suppose qu’un copropriétaire prenne l’initiative de saisir le tribunal de grande instance).

      Le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété, ne commet aucune faute en continuant d’appliquer une telle répartition tant que son caractère illicite n’a pas été reconnu.

      Il a seulement le devoir d’alerter l’assemblée générale sur l’illégalité de la situation.
    • Qu’appelle t-on la clause d’aggravation des charges dans la copropriétéQu’appelle t-on la « clause d’aggravation des charges » dans la copropriété ?



      Une clause d’aggravation des charges est une clause qui permet d’imputer à un seul copropriétaire le paiement d’une dépense qui, normalement, aurait du incomber à tous les copropriétaires. Exemple : faire payer au copropriétaire qui vient de déménager le coût des réparations des dégâts constatés au niveau de la cage d’escalier ou de la cabine d’ascenseur.
      Cette clause est souvent présente dans les règlements de copropriété. A défaut, elle peut y être introduite par une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

      Mais la principale difficulté d’application de la clause d’aggravation des charges est qu’il ne doit y avoir aucun doute sur l’identité et la responsabilité du copropriétaire fautif, la copropriété devant disposer de moyens de preuve solides et irréfutables.
      Par conséquent, deux hypothèses sont envisageables : soit le copropriétaire « soupçonné » reconnaît être l’auteur des faits et le paiement des réparations ne posera aucun problème, soit, dans le cas contraire, la copropriété sera contrainte de saisir un juge car l’appréciation de l’existence d’une faute de la part d’un copropriétaire doit relever d’une décision de justice et non d’une décision de l’assemblée générale. Il en est de même pour déterminer la nature de la réparation à laquelle le copropriétaire doit être condamnée en fonction du préjudice causé à la copropriété.
      Ainsi, il a été jugé qu’un syndic ne pas imputer directement sur le compte d’un copropriétaire des sommes dont le montant a été fixé arbitrairement ou unilatéralement par l’assemblée

Utilisez le réseau social de copropriété VILOGI pour échanger entre copropriétaires
En communiquant entre copropriétaires vous vous rendrez-compte à quel point vous pouvez progresser dans la recherche d'économies. Le réseau social qui vous est proposé gracieusement ici vous le permet.
Comprendre les charges de copropriété.
Apprendre à gérer les charges de la copropriété !
Ren°gocier tous les contrats de la copropriété
Maintenance des ascenseurs et de la chaufferie, nettoyage du hall d'entrée et des escaliers, entretien des espaces verts, gestion des déchets...
Cela fait beaucoup, mais ce n'est pas tout : une copropriété peut souscrire une bonne quinzaine de contrats de ce type, comme le dit l’ARC (Association des Responsables de Copropriété qui a mis en place un Observatoire des charges).
Certains sont reconduits d'année en année sans que personne ne songe à vérifier si les tarifs sont compôtitifs. Vous ne vous en apercevrez sans doute qu'en changeant de prestataire, l'occasion de constater que vous payez peut être deux fois trop.
A vous alors de vous retrousser les manches et de faire jouer la concurrence. Profitez-en pour rénover vos installations et réduire ainsi substantiellement vos consommations de combustible, d'eau potable et d'électricité. Avec de confortables économies à la clé.
Vérifiez les clauses des contrats en cours et anciens et les champs d'application de ces contrats
On ne connaît pas toujours le champ d'application des contrats, surtout lorsqu'ils sont anciens...
"On s'est rendu compte que la société en charge de la dèsinsectisation et la dératisation effectuait un passage dans des locaux commerciaux qui de faisait pas partie de notre copropriété" explique Mme Duval.
"C'était tout bénéfice pour les occupants de ces locaux, sur le dos des copropriétaires!!!
Une modification du contrat a été tout de suite entreprise et la situation est redevenue normale...."
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété Vérifier la régularité des installations de chauffage et de distribution d'eau chaude et froide
Là aussi les irrégularités sont légions!
"Nous avons découvert qu'un local commercial qui ne faisait pas partie de la copropriété, situé en bas de notre immeuble, avait détourné de la copropriété des tuyaux de chauffage et install' des radiateurs dans leurs locaux...
Tout gratuit pour les occupants de ces locaux alors que les copropriétaires payaient la facture de gaz....

Le même phénomène c'est produit pour l'arrivée d'eau froide et chaude détournés de la copropriété pour un local commercial...
Vérifier la conformité des installations électriques de la copropriété
Oui Vérifier aussi la conformité de l'installation électrique cat il a été observés ici et là des détournements de ligne électriques par des résidents peu scrupuleux ou bien par les occupants de locaux commerciaux (encore!) du rez-de-chaussée...
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété Adopter une résolution pour faire installer des d'eau compteurs individuels dans la copropriété

Un robinet de cuisine qui goutte? Et voilà 35 mètres cubes d'eau évaporés en un an! Une fuite dans les toilettes? Encore 220 mètres cubes de perdus...
Sur la base d'un mètre cube à 4,20 euros, en moyenne, un tel gaspillage peut vite dépasser les 1000 euros par an.
La facture peut même être beaucoup plus lourde si vous habitez en Rhône-Alpes (6,62 euros le mètre cube) ou en Basse-Normandie (6,70 euros).
De quoi susciter des disputes au sein d'une copropriété car, les dépenses étant réparties généralement au prorata de la superficie des appartements et non de la consommation réelle, vous risquez de payer cher les négligences des voisins qui laissent couler leur douche...
La solution ? Commencez par comparer la consommation d'eau de la résidence sûr plusieurs années, afin de déceler l'apparition récente d'un pic.
Vérifiez ensuite que cette consommation entre dans les normes : entre 30 et 55 mètres cubes par an et par personne.
Tout écart peut être signe d'un fuite et justifier l'intervention d'un plombier.
Tentez ensuite de faire adopter en assemblée générale des copropriétaires une disposition prévoyant l'installation de compteurs d'eau individuels (un vote à la majorité simple est requis).
Une société agréée fera alors le nécessaire : location des compteurs et relevé des consommations; Economie attendue : jusqu'à 30% par Apport à l'ancien système.
CHAUFFAGE réduire les charges de chauffage dans la copropriété
C'est un poste très lourd : une famille habitant un 100 mètres carrés paie en moyenne 568 euros par an, dont 83 euros pour la maintenance de l'installation et 485 euros pour l'achat du combustible.
Privilégiez le gaz et faites régulièrement régler la chaudière par un spécialiste
La première solution pour réduire la note est d'abandonner le fioul (9,07 euros pour 100 kilowattheures en octobre dernier) au profit du gaz (6,71 euros). A faire dès que votre chaudière aura besoin d'être remplacée.
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété Faire la chasse au pertes de calories
Lancez-vous ensuite dans la chasse au pertes de calories.
Les plus fréquentes, en chauffage collectif, tiennent à un mauvais équilibrage.
Explication : un réseau bien conçu envoie l'eau chaude en plus grosse quantité aux étages élevés, cela pour compenser le refroidissement dû au passage dans les tuyaux.
Conséquence, la température est la même par tout, de l'ordre de 18-19 €C.
Sinon, la copropriété est obligée de booster la température générale pour assurer un confort minimal aux occupants du dernier étage, et, du coup -ceux du rez-de-chaussée dorment la fenêtre ouverte en plein hiver...
Autant de calories envolées ! Un rééquilibrage effectué par une société spécialisée peut réduire votre facture de combustible de 10%.
Les habitants d'un bâtiment des années 1960, à Grenoble, se félicitent encore d'avoir effectué cette opération en même temps qu'ils changeaient de chaudière. Le tout leur a coûté 100000 euros, à partager en 53 copropriétaires, mais cela leur a permis d'économiser 32% sur leur facture, soit 17000 euros annuels.
ÉLECTRICITÉ
Installer des détecteurs de présence et des systèmes de minuterie
La consommation d'électricité d'un immeuble ne représente, en moyenne, que 2,2% des charges.
Rapportée à un deux-pièces de 40 mètres carrés, cela correspond à peine à 20 euros par an.
C'est peu, mais les moyens de réaliser des économies sur ce poste sont si simples qu'il serait dommage de s'en priver.
L'un d'eux consiste a poser des minuteries dans le hall et les cages d'escalier (une quarantaine d'euros pour chacune).
Encore plus efficace, les détecteurs de présence doivent être réglés pour que chaque occupant soit éclairé suffisamment longtemps quand il rentre chez lui, mais pas plus.
Paradoxalement, évitez d'équiper les minuteries de lampes fluo-compactes, en principe économes en énergie, mais d'une durée de vie très courte à cause des allumages fréquents.
Vérifiez aussi que la puissance du circuit électrique des ascenseurs et des pompes de chauffage n'est pas surdimensionné.
Enfin, entretenez votre VMC: bouchée, elle peut consommer 50% d'électricité en plus, pour une ventilation quasi nulle.
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété
Apprendre à gérer les charges de la copropriété ! ASCENSEUR
Les contrats de maintenance souscrits pour l'entretien du chauffage collectif et celui des ascenseurs peuvent aussi générer des économies.

Lorsqu'ils arrivent à échéance, ils peuvent faire l'objet d'une mise en concurrence auprès de plusieurs entreprises.
Ce qui permet de n°gocier dans de meilleures conditions une baisse de tarifs avec votre fournisseur actuel.
Si vous devez remplacer la chaudière collective, profitez de cet investissement pour choisir le matériel qui, à performances égales, aura les coûts de maintenance les plus bas. Ce qui optimisera vos coûts d'exploitation durant la durée de vie de l'équipement, et donc vos charges de copropriété.

Epluchez aussi votre contrat de maintenance, les abus sont nombreux
Guère rassurants, les derniers chiffres de l'Union des syndicats de l’immobilier !
On y apprend que, pour un logement de 80 mètres carrés, l'entretien d'un ascenseur coûte en moyenne 70 euros par an.
Très excessif, selon des associations de défense, comme l'ARC ? qui jugent les tarifs pratiqués trop élevés du contrat de maintenance.
Si votre ascenseur est récent, ne vous laissez pas imposer un contrat étendue (prévoyant le remplacement des pièces), qui coûtera 2500 euros par an en moyenne, alors qu'un contrat de base à 2000 euros devrait suffire.
A l'inverse, dans le cas d'un ascenseur vétusté assorti d'un contrat blindé, votre ascensoriste peut avoir intérêt à ne pas changer une grosse pièce (trop compliqué !) et à se contenter de réparer régulièrement les pannes occasiécupères.

Un bon filon...
ASSURANCES
Filer à la concurrence en cas de hausse de prime injustifiée...

L’Essentiel de ce poste - en moyenne 5,6% des charges - est dû à la prime multirisque immeuble, qui couvre les dommages aux biens et la responsabilité civile.
Son tarif, pour un bâtiment en bon état, démarre à 1 euro le mètre carré (incluant les parties communes).
Mais ce chiffre augmente en fonction de la sinistralité.
Vous avez donc intérêt, pour garder une assurance à bas prix, à veiller au bon entretien de l'immeuble, en particulier pour le circuit d'eau, puisque c'est de là que proviennent le plus de sinistres.
Votre assureur vous semble trop gourmand ? Il est en droit d'augmenter votre prime en prenant pour base l'indice de la construction FFB (Fédération française du bâtiment), en hausse de 4,5% cette année, et en y ajoutant la sinistralités Mais si votre prime bondit de plus de 10% sans que des dégàts antérieurs ne le justifient, faites immédiatement jouer la concurrence.
Comment gérer les charges de la copropriété: des conseils pour gérer les charges de copropriété avec le logiciel de syndic. Adopter les bons r�flexes pour gérer les charges de la copropriété
Apprendre à gérer les charges de la copropriété ! Exiger de votre syndic un compte séparé pour une meilleure transparence En général, les syndics regroupent en un seul compte la trésorerie des copropriétés qu'ils gèrent.
Le souci de cette pratique est double, d'abord les copropriétés sont toutes liées, et il leur est donc plus difficile de distinguer certaines opérations comptables courantes (de type montant des honoraires débités, paiement des fournisseurs, versement des intérêts...).
Ensuite, comme les produits financiers des fonds placés reviennent, en général, au syndic, ce dernier a tendance à gonfler la trésorerie qu'il gère, et donc à faire des appels de fonds importants, parfois injustifiés.
Enfin, le syndic peut avoir tendance à rallonger les délais de paiements des entreprises, ou d'engager les travaux avec retard afin d'engranger des intérêts.
à la clef : un alourdissement du montant des charges, et une copropriété gérée en fonction des intérêts du syndic et non de celui des copropriétaires.

Pour éviter ce genre de désagrément, la solution consiste à surveiller le compte de trésorerie, en vérifiant que son niveau soit raisonnable par rapport au montant des charges à régler.
Ou bien, à exiger du syndic un compte séparé.
Obligatoire, il est, dans les faits rarement mis en place.
Le syndic surfacturant souvent l'utilisation d'un compte séparé afin d'inciter les copropriétaires à y renoncer.
L'avant-projet de loi devait régler ce problème en le rendant obligatoire sans dérogation possible.
Vérifier la qualité du contrat proposé par le syndic de copropriété Chaque année, le syndic doit donner le détail de ses prestations et de ses honoraires à la copropriété.
Le conseil syndical doit vérifier point par point ce document, car à comme la loi n'impose pas grand-chose, beaucoup de contrats réservent de mauvaises surprises.
Le forfait de base affiché ne représente souvent, en réalité, que 50 % de la facture finale �, d'après l'ARC (Association des représentants de copropriété).
Afin d'être tranquilles, certains syndics imposent une durée de contrat de trois ans.
Inutile de s'engager sur plus d'un an : c'est l'usage.
Et pour éviter que le syndic ne force la main du conseil syndical, il suffit de faire jouer la concurrence.
C'est aussi le moment de n°gocier un compte séparé pour gérer la trésorerie.
Enfin, il faudra éplucher avec soin le détail des opérations dites à de gestion courante �, en vérifiant que le syndic n'en a omis aucune, qui serait facturée à part par la suite.
Sont considérées comme faisant partie de la gestion courante toutes les dépenses régulières et prévisibles.

Un arrêté sign° en mars dernier après un an et demi de lobbying liste les prestations devant en faire partie.
Il faut aussi examiner soigneusement le prix des opérations exceptionnelles (photocopie, lettre de rappel...) parfois prohibitif.
Enfin, les prestations sont facturées annuellement.
Si le syndic indique un prix trimestriel, il s'agit souvent d'une astuce marketing pour le faire apparaêtre moins cher......
Comprendre les charges de copropriété.
Copropriété, comment réduire les charges de copropriété Maêtriser, controler le niveau des charges de l'immeuble et l'évolution des charges de copropriété sur plusieurs années.
Les frais liés à la gestion des immeubles pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages.
Difficile, pourtant, de se faire une idée réelle d'un niveau normal de charges, car il n'existe aucune statistique officielle.
Seul l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier) publie des chiffres.
Mais les associations de consommateurs les estiment largement sous-estimés.
Comprendre les charges de copropriété.

Comprendre les charges de copropriété.


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