Vente du lot d'un copropriétaire et régularisation des charges de copropriétéVente du lot d'un copropriétaire et régularisation des charges de copropriétéLes écritures comptables à passer lors de la régularisation des charges de copropriété lors de la vente d'un lot.

Le processus de la régularisation des charges de copropriété lors de la vente d'un lotLes écritures comptables à passer lors de la régularisation des charges de copropriété lors de la vente d'un lot.Vente du lot d'un copropriétaire et régularisation des charges de copropriété

Le processus de la régularisation des charges de copropriété lors de la vente d'un lot

Lorsqu'un propriétaire vend son appartement en cours d'exercice, c'est le nouveau copropriétaire qui "hérite de l'actif et du passif" de l'ancien propriétaires (" l'exeption des charges exigibles par l'ancien propriétaire avant la date de la vente, le vendeur devant s'acquitter de tout ce qui est exigible AVANT la vente auprès du syndic).

Nous situant ici sur le plan purement comptable, une régularisation des comptes entre celui du propriétaire vendeur et celui de l'acquéreur est donc à prévoir.

Ce traitement a pour but de simplifier les calculs de la régularisation des comptes de la copropriété, qui interviendra en fin d'exercice. Rappelons que cette régularisation de fin d'exercice consiste à annuler les appels de fonds (provisions pour charges) sur les comptes des copropriétaires et à leurs imputer le prorata des charges réellement dépensées lors de l'exercice.

En résumé, ce traitement consiste à transférer toutes les écritures durant l'exercice sur le compte (soldé) du copropriétaire vendeur, sur le compte du copropriétaire acquéreur.

La régularisation comptable des comptes acquéreur/vendeur se déroulera comme suit:
  1. Annulation des écritures d'appels de fonds sur charges courantes passées sur l'exercice du compte du vendeur (pour les passer sur le compte du nouveau copropriétaire).

  2. Annulation des écritures d'appels de fonds pour travaux et opérations exceptionnelles passées sur l'exercice du compte du vendeur (pour les passer sur le compte du nouveau copropriétaire).

  3. Passer les écritures d'appels de fonds sur charges courantes passées sur l'exercice du compte du vendeur (qui viennent d'être annulées) sur le compte de l'acquéreur.

  4. Passer les écritures d'appels de fonds pour travaux et opérations exceptionnelles passées sur l'exercice du compte du vendeur (qui viennent d'être annulées) sur le compte de l'acquéreur.

  5. Il y aura lieu aussi d'annuler les écritres pour travaux et opérations exceptionnelles passées sur les exercices précédents pour les passer sur le compte du nouveau copropriétaire.
    Ce traitement est aussi à effectuer lorsque les travaux sont étalés sur plusieurs exercices (et qui n'ont pas encore été clôturés).
    Le syndic sera donc amené à récupérer les écritures passées lors de l'exercice précédent...

  6. Enfin, il y aura lieu aussi d'annuler les écritures de règlement de l'ancien propriétaire correspondants aux appels de fonds annulés (ci-dessus ) de les passer sur le compte du nouveau copropriétaire.

  7. Si un compte d'avances copropriétaire (compte 103000) a été observé, il y aura lieu aussi d'annuler les écritures de règlement de l'ancien propriétaire correspondants aux appels de fonds annulés (ci-dessus ) de les passer sur le compte du nouveau copropriétaire.

  8. Si le compte du propriétaire VENDEUR fait apparaître un achat de badges ou de clés ou encore la facturation individuelle de l'eau ou d'autres produits ou sercices quelconques, il y aura lieu aussi d'annuler ces écritures de l'ancien propriétaire de les passer sur le compte du nouveau copropriétaire (voir exemple 8 ci-dessous).

  9. Si le propriétaire VENDEUR a fait des AVANCES DE TRESORERIE (anciennement appelées FONDS DE ROULEMENT), il y a lieu aussi d'annuler ces écritures de l'ancien propriétaire de les passer sur le compte du nouveau copropriétaire (voir exemple 9 ci-dessous) SAUF si ces fonds ont été remboursés directement au copropriétaire vendeur par le syndic..

EXEMPLE:
Prenons l'exemple d'un copropriétaire Mr LAPORTE ayant vendu son appartement le 30 juin 2012 (milieu de l'exercice comptable) à Mme LAVIGNE.
Mr LAPORTE avait reçu 2 appels de fonds pour les provisions pour charges sur opérations courantes (1er janvier et 1er mars 2012 pour simplifier l'exemple), d'un montant de 237.75€ chacun.
Mr LAPORTE a payé ces 2 appels de fonds.

Mr LAPORTE avait aussi reçu 2 appels de fonds pour les provisions pour travaux et opérations exceptionnelles (1er janvier et 1er mars 2012 pour simplifier l'exemple), d'un montant de 185 à chacun.
Mr LAPORTE a aussi payé ces 2 appels de fonds pour travaux.
Il s'agit de travaux étalés sur 2 ans, dont les deux premiers appels ont été reçus et payés l'année précédente (juillet et octobre 2011).


Nous allons maintenant passer les écritures de transfert des écritures sur le compte du nouveau copropriétaire, Mme LAVIGNE.

Pour cela il est impératif de bien décomposer les écritures comme suit:
  1. Les écritures d'annulation des appels de fonds pour opérations courantes ainsi que les règlements correspondants.
  2. Les écritures d'annulation des appels de fonds pour Travaux de l'exercice en cours ainsi que les règlements correspondants.
  3. Les écritures d'annulation des appels de fonds pour Travaux des exercices précédents ainsi que les règlements correspondants.
Voici les écritures à passer pour solder le compte de Mr LAPORTE à passer au journal des Opérations Diverses:
Nous ne prendrons pas ici d'exemple de reprise des comptes pour les travaux et opérations exceptionnelles étalés sur plusieurs exercices, car les écritures à passer sont similaires.

1 Annulation des appels de fonds pour opérations courantes - c'est le total de 2 appels de fonds (2 x 237.75") qui est passé ici en une seule écriture.
2 Annulation des appels de fonds pour Travaux et opérations exceptionnelles de l'exercice sur le compte de Mr LAPORTE.
C'est le total de 2 appels de fonds pour TRAVAUX qui est passé ici (2 x 185").
3 Imputation des écritures d'appels de fonds sur Opération Courantes de Mr LAPORTE sur le compte de Mme LAVIGNE.
C'est le total de 2 appels de fonds (2 x 237.75") qui est passé ici.

4 Imputation des écritures à l'acquéreur Mme LAVIGNE: Appels de fonds pour Travaux et opérations exceptionnelles de l'exercice du VENDEUR.

6 Transfert des écritures des règlements du vendeur M.LAPORTE sur le compte de l'acquéreur Mme LAVIGNE pour tous les appels de l'exercice 2012 (Appels Op. Courantes 475,50€ + Appels travaux 370").

Voici un extrait du comptes de Mr LAPORTE au 31 juillet 2012 après le passage des écritures de régularisation de son compte:
On voit que le compte de Mr LAPORTE est entièrement soldé et que les écritures ne semblent pas avoir affecté son compte.
Pourtant, il n'en n'est rien (rassurez-vous), le logiciel détectera ces écritures et pourra effectuer la fameuse régularisation des comptes de la copropriété en fin d'exercice, en tenant compte de cette vente de lots et des écritures correspondantes au changement de propriétaire.

Voici un extrait du compte de Mr LAPORTE au 31 juillet 2012 après le passage des écritures de régularisation de son compte:
Après passage des écritures, l'ensemble des écritures d'appels de l'exercice sont bien passées sur le compte du nouveau copropriétaire (Mme LAVIGNE).
On fait comme si cette personne était propriétaire depuis le 1er jour de l'exercice.
Toutes les écritures correspondantes à ses lots sont passées sur son compte pour l'ensemble de l'exercice.
Lors de la régularisation (à la clôture de l'exercice) c'est uniquement le compte du nouveau copropriétaire qui fera l'objet de la régularisation des charges, car l'ancien propriétaire (le VENDEUR) a son compte entièrement soldé (le compte est à zéro) .

8 Exemple d'annulation d'une écriture sur un compte copropriétaire vendeur faisant apparaître une facturation de consommation d'eau pour 250€
Annulation de l'écriture de la facturation d'eau sur le compte du copropriétaire vendeur Mr LAPORTE.
Date N° compte
contrepartie
Intitulé du compte Montant Débit Montant Crédit
01/07/2012 701000 Appel Consommation d'eau 250.00 €  
01/07/2012 450001 Mr LAPORTE 250.00 €
Annulation écriture consommation individuelle d'eau sur relevé index
Vente LAPORTE/LAVIGNE


Passage de écriture de facturation d'eau du copropriétaire vendeur sur le compte de l'acquéreur
Passage de écriture de facturation d'eau du copropriétaire Mr LAPORTE (vendeur) sur le compte de Mme LAVIGNE (acquéreur).
Date N° compte
contrepartie
Intitulé du compte Montant Débit Montant Crédit
01/07/2012 450025 MME LAVIGNE 250.00 €  
01/07/2012 701000 Appel Consommation d'eau 250.00 €
Transfert écriture consommation individuelle d'eau - Vente LAPORTE/LAVIGNE


9 Exemple d'annulation d'une écriture d'avances (avances de trésorerie ou anciennement fonds de roulement) faite sur le compte d'un copropriétaire vendeur (avances de trésorerie ou anciennement fonds de roulement) pour 160€
Annulation de l'écriture de l'avance sur le compte du copropriétaire vendeur Mr LAPORTE.
Date N° compte
contrepartie
Intitulé du compte Montant Débit Montant Crédit
01/07/2012 450001 Mr LAPORTE 160.00 €  
01/07/2012 103001 Avances de fonds 160.00 €
Annulation écriture avance de fonds
Vente LAPORTE/LAVIGNE


Passage de l'écriture de transfert des avances (avances de trésorerie ou anciennement fonds de roulement) sur le compte de l'acquéreur
Passage de l'écriture transfert des avances (avances de trésorerie ou anciennement fonds de roulement) du copropriétaire Mr LAPORTE (vendeur) sur le compte de Mme LAVIGNE (acquéreur).
Date N° compte
contrepartie
Intitulé du compte Montant Débit Montant Crédit
01/07/2012 450025 Mme LAVIGNE 250.00 €  
01/07/2012 103001 Avances de fonds 160.00 €
Transfert écriture avance de fonds - Vente LAPORTE/LAVIGNE

Dernière MAJ : 11 Décembre 2017