L'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndicalL'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndicalL'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndical


Conseil syndical de copropriété L'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndicalL'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndical : L'assistance du syndic de copropriété envers le conseil syndical

Au-delà de la mission de contrôle du syndic et outre les délégations que peut recevoir le conseil syndical de l’assemblée, le conseil donne son avis au syndic et à l’assemblée sur toutes les questions qui concernent le syndicat, soit de sa propre initiative, soit lorsqu’il est consulté (article 21 de la loi de 1965).

L’idéal – dans l’intérêt du syndicat et du syndic – est une collaboration étroite, sans alourdir le travail du syndic.

a) Les délégations de l’assemblée
L’assemblée peut confier une mission précise au syndic, mais également au conseil syndical en vue de la conclusion d’un contrat, du lancement d’un appel d’offres, de l’étude de devis de travaux, du suivi d’un chantier.

En pratique, l’assemblée votera préalablement une résolution sur le principe et le montant d’une dépense, mais il lui manque des éléments pour boucler complètement le projet. Elle délègue le conseil ou l’un de ses membres pour parfaire la préparation du dossier en lui fixant une mission précise. Le conseil rendra compte à l’assemblée suivante.
Le choix du conseil s’impose au syndic lorsqu’il agit sur délégation de l’assemblée.

La délégation permet ainsi au syndic ou au conseil syndical d’engager des études ou des expertises sur des projets qui seront soumis plus tard aux copropriétaires. Pour ne pas «court-circuiter » l’assemblée et afin d’éviter les dérapages dans les dépenses, la somme votée sera raisonnable, et calculée à partir de prévisions réalistes.
Il faut faire attention à ne pas outrepasser les pouvoirs donnés par l’assemblée, sinon celle-là pourrait refuser la dépense a posteriori ; ce qui serait très embarrassant. Attention aux conditions de validité :
  • La délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Par exemple, l’assemblée générale peut donner mandat au conseil syndical ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de dépenses, les modifications nécessitées par l’arrêt de la télévision analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique (article 24-3 de la loi de 1965).

  • Autre exemple : l’assemblée générale peut également déléguer au conseil syndical la possibilité d’étudier trois devis de réfection de plomberie et d’électricité et de choisir l’entrepreneur chargé des travaux. En effet, les travaux de réfection de plomberie et d’électricité sont assimilables à des travaux d’entretien relevant de la majorité de l’article 24, et non à des travaux d’amélioration relevant de celle de l’article 26 (CA Paris, pôle 4, ch. 2, février 2010, no 09/06825 : JurisData no 2010-001433; Loyers et copr. 2010, comm. 211, obs. G. Vigneron).

  • La délégation est votée à la majorité de l’article 25. Un projet de résolution doit être joint à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
    Par exemple : en donnant une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour finaliser la réalisation des travaux de réfection des cages d’escalier avec l’entreprise de son choix, l’assemblée générale a statué sur une question qui n’était pas prévue à l’ordre du jour, puisque ce dernier ne comportait que la seule réfection des cages d’escalier (CA Paris, 23e ch. B, 9 septembre 2009 : JurisData no 2009-379177; Loyers et copr. 2010, comm. 112, obs. G. Vigneron).

    De plus, une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une décision qui n’y était pas inscrite (Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, no 06-18882, Juris- Data no 2007-041250). Cet arrêt vient contredire certaines décisions de la cour d’appel de Paris (CA Paris, 15 février 1994 et CA Paris, 14 octobre 1985), qui avait introduit un assouplissement dans l’application de l’article 13 du décret selon lequel un vote ne peut intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour mais qui est complémentaire ou connexe de la question effectivement inscrite.

  • La délégation ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

  • Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation. b) La consultation obligatoire du conseil
    La loi prévoit trois situations où la consultation du conseil syndical est obligatoire.

  • L’assemblée peut autoriser le syndic à engager certaines dépenses jusqu’à un montant plafonné. Cette délégation est généralement donnée au syndic, mais l’assemblée peut, en outre, exiger que le conseil soit consulté. Cette disposition sert à encadrer le pouvoir de gestion du syndic pour conclure seul certains contrats (entretien, assurance). Le conseil fera ses remarques à l’assemblée, à moins qu’il ne préfère communiquer préalablement son avis par affichage ou par courrier, ou en pièce jointe à la convocation de l’assemblée. Suite au Grenelle de l’environnement : avant de souscrire un contrat de performance énergétique, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical avant de le soumettre au vote de l’assemblée générale (article 24-4 de la loi de 1965).

  • Le syndic est quelquefois conduit à intervenir dans l’urgence pour arrêter ou prévenir un sinistre. L’article 37 du décret de 1967 prévoit alors une procédure particulière : lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement l’assemblée générale. Il a ainsi été jugé que le syndic a pu, sans faute, engager des travaux, dont l’urgence était établie, par la réunion du conseil syndical et l’envoi d’un courrier par ce dernier aux copropriétaires pour leur faire part de la nécessité de remettre le mur en l’état et annoncer un appel de fonds hors budget (Cass. civ. 3, 30 mars 2010, no 09-65542, AJDI 2010, page 391).

    À noter! La procédure relative aux provisions demandées pour des travaux urgents a été modifiée par le décret du 20 avril 2010. À titre exceptionnel, le syndic peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Le nouvel article 37 du décret de 1967 prévoit que le syndic doit désormais soumettre toute autre demande de provisions à l’obtention d’une décision de l’assemblée générale, qu’il doit convoquer immédiatement.

  • Dans les copropriétés en difficulté : le conseil doit être obligatoirement consulté lorsque le syndic demande la nomination d’un administrateur provisoire (article 62-2 du décret de 1967). Dans sa recommandation no 13 bis en date du 5 janvier 2011 relative au conseil syndical, la Commission relative à la copropriété recommande que le conseil syndical ait un rôle actif lorsque la copropriété est en difficulté. Son rôle est également réaffirmé dans la procédure d’alerte : depuis le décret du 20 avril 2010, le président du tribunal de grande instance peut également entendre tout membre du conseil avant de statuer aux fins de désigner un mandataire ad hoc. c) Les avis du conseil syndical de sa propre initiative Dans certaines situations, le syndic est obligé de consulter le conseil. Mais ce dernier n’a pas besoin d’attendre que le syndic le sollicite puisqu’il a la liberté de se saisir de toute question intéressant le syndicat pour donner son avis.



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