Changement de syndic suite à cession

Changement de syndic suite à cession

Messagepar sakko » 23 Mai 2016, 11:50

Bonjour,
Nous avons reçu un courrier ce week-end nous informant de la cession de notre syndic à un notre cabinet immobilier.
Dans ce cas quels sont nos droits?
En sachant que le contrat de syndic se termine au mois d'avril mai 2017 et il fort probable que le nouveau cabinet augmente ses frais, avons nous le droits de refuser et donc de révoquer le nouveau syndic tout de suite, devons nous attendre le fin du mandat?
Nous sommes que 10 propriétaires et souhaitons passer en syndic coopératif.
Merci de vos réponses.
sakko
 
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Re: Changement de syndic suite à cession

Messagepar vilogi » 25 Mai 2016, 09:14

Depuis plusieurs années, on assiste à un mouvement de concentration et de restructuration parmi les entreprises
d’administration de biens et au développement de groupes dans le secteur de l’immobilier. En cas d’absorption
d’une société d’administration de biens à une société ou un groupe immobilier, quelles sont les conséquences sur
le mandat du syndic de copropriété ?
Il convient de rappeler en préalable le caractère personnel de la désignation du syndic. En effet contrairement
au droit commun du contrat de mandat1, le mandat conféré au syndic est intransmissible. Cette interdiction
résulte de l’article 18 alinéa 7 de la loi du 10 Juillet 19652 qui énonce le principe : « seul responsable de sa
gestion, le syndic ne peut se faire substituer ». En conséquence il ne peut charger un tiers, par exemple une
autre société, d’exercer ses fonctions, ou en mettant son fonds en location gérance. Il peut toutefois se faire
représenter par ses préposés (collaborateurs), qui agissent alors sous sa responsabilité.
Les conséquences suivantes découlent de ce principe :
· Si le syndic en fonction cède son fonds à une société, cette dernière ne pourra lui succéder qu’à la
condition d’avoir été désignée comme nouveau syndic par l’assemblée générale.
· Si le syndic en fonction met son fonds de commerce en location gérance, le locataire gérant ne peut lui
succéder qu’à la condition d’avoir été lui-même élu par l’assemblée. Le locataire gérant ne peut se
prévaloir ni du fait qu’il ait assuré la gestion de la copropriété sans opposition des copropriétaires, ni d’un
prétendu mandat tacite consenti par la copropriété à ce dernier3.
· Même solution si la société exerçant les fonctions de syndic fusionne avec une autre société. La
nouvelle société issue de la fusion ne peut se prévaloir de la transmission du patrimoine à son profit des
sociétés dissoutes, pour échapper à l’obligation légale de se faire désigner comme syndic par
l’assemblée générale. A défaut elle n’a pas qualité et pouvoir pour représenter légalement en justice le
syndicat des copropriétaires4. En effet aucune substitution de syndic ne peut avoir lieu sans un vote
explicite de l’assemblée générale des copropriétaires, toute autre solution reviendrait à dessaisir les
copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic5.
· Cependant la société syndic conserve son existence légale et donc son mandat, jusqu’à
l’accomplissement des formalités de publicité au registre du commerce et des sociétés6. La désignation
du nouveau syndic par l’assemblée en conséquence devra intervenir avant l’expiration du mandat de
l’ancien syndic, c'est-à-dire avant l’accomplissement des formalités de publicité. A défaut au delà de
cette date, la copropriété est dépourvue du syndic, et il conviendra de recourir à la procédure prévue en
l’absence de syndic7.
· En revanche, selon la jurisprudence8, si les changements intervenus n’affectent pas la personnalité
morale de la société, son mandat de syndic subsiste. Exemple : cession de parts ou d’actions à un
nouvel associé.
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Re: Changement de syndic suite à cession

Messagepar sakko » 25 Mai 2016, 12:23

Bonjour,
Merci de votre réponse. Notre syndic ferme et a donc vendu, je ne connais pas sous quelles conditions.
J'ai appelé le nouveau cabinet immobilier et j'ai rendez-vous dans 15 jours et m'a informé qu'une assemblée générale aura lieu dans les 6 mois la vente. Normalement prévu oralement courant septembre.
Cordialement.
sakko
 
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