Engagements de la caution du locataire

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Exigence de la caution du locataire

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé " « acte de cautionnement » ", s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Exigence de la caution du locataire

Le propriétaire n'a pas l'obligation d'exiger de son locataire qu'il présente une caution.

Par conséquent, si le propriétaire ne demande pas de caution, le locataire n'a pas à présenter ce type d'engagement pour garantir ses dettes locatives.

Aucune caution ne peut être demandée par le propriétaire qui a déjà souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée.

En revanche, lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution peut être demandée si le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes en cas d'impayé du locataire.

Nature de l'engagement de la caution du locataire

La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire.

Celles-ci comprennent :

• le loyer et les charges ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
• et les frais de remise en état du logement dégradé

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

La caution simple du locataire

La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.

L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution.  À défaut, la caution n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions simples, le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.

La caution solidaire du locataire

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.

Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).

La forme de l'acte de cautionnement

La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.

Le propriétaire-bailleur doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

Contenu de l'acte de cautionnement en gestion locative

L'acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes :

• montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision.
• la caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu
• mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte
• reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation"

Durée de l'engagement de la caution en gestion locative

Quelle durée de l'engagement de la caution en gestion locative ?

Lorsqu'aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
Toutefois, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire.

En revanche, quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution est engagée jusqu'à ce terme.
Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).

À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès.
En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès

Difficultés financières de la caution en gestion locative

En cas de difficultés financières de la caution

Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.

Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.