Le conseil syndical et l'assemblée générale des copropriétaires

Le conseil syndical avec le logiciel syndic de copropriété

Les missions du conseil syndical de copropriété

Le rôle du conseil est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Il peut également recevoir des missions particulières par délégation de l’assemblée.
Il a en effet, parfois, plus de légitimité que le syndic à intervenir dans les orientations données à certains dossiers.
Mais il doit le faire avec tact, et dans le respect des responsabilités assumées par le syndic.

C’est souvent par manque d’information sur ce qui se passe dans l’immeuble entre deux assemblées que les copropriétaires finissent par s’en désintéresser. En tenant ces derniers informés tout au long de l’année de l’avancée des projets ou des incidents survenus, le conseil assure la transparence de la gestion et permet de maintenir la cohésion dans le syndicat.

Le conseil syndical est ainsi chargé de trois missions principales décrites par les articles 21 de la loi de 1965 et 26 du décret de 1967 :

• contrôler la gestion du syndic,
• l’assister,
• être l’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires

Les copropriétaires et le conseil syndical lors de la préparation de l’ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires

Depuis le décret de 2010, l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Le rôle d’intermédiaire du conseil syndical entre les copropriétaires et le syndic se trouve consacré.
Il vérifiera alors la rédaction des résolutions, les règles de vote, la présence des pièces qui seront annexées à la convocation.

Nouveau! Le décret modifie également la liste des documents à joindre à l’ordre du jour pour la seule information des copropriétaires. Doivent être ainsi notamment transmis (article 11, 9°, du 1 du décret de 1967) le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical, et le bilan du conseil syndical sur le fonctionnement des services en résidence services.

Le conseil syndical, comme tout copropriétaire, peut également demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. La cour d’appel de Versailles est venue préciser8 en 2010 que le syndic est tenu de donner suite à une demande du conseil syndical d’un additif à l’ordre du jour sans se faire juge de l’opportunité. Désormais, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent accompagner leur demande au syndic des documents suivants (article 10 du décret de 1967) :

• un projet de résolution lorsque cette notification est requise (par exemple, sur les modalités de versement des provisions, des dépenses pour travaux, l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite… article 11, I, alinéas 7° et 8° du décret de 1967) ;
• un document précisant l’implantation et la consistance des travaux, lorsque le projet de résolution porte sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

À l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle ces éléments.

Les copropriétaires et le conseil syndical lors de l'assemblée générale

• Le compte rendu de la mission du conseil syndical : le conseil syndical rend compte à l’assemblée de l’exécution de sa mission, conformément à l’article 22 de la loi de 1965. Cet élément revêt une certaine importance. La Cour de cassation 9 a ainsi jugé qu’à la suite de la présentation du rapport par le conseil syndical à l’assemblée générale, des circonstances nouvelles peuvent apparaître et entraîner la révocation de la décision de travaux prise antérieurement par l’assemblée générale. En l’espèce, la décision d’assemblée générale portant sur l’étanchéité des toitures terrasses, qui n’avait pas été suivie d’exécution.
• La représentation des copropriétaires : les pouvoirs en blanc, non nominatifs peuvent conduire à des abus et être source de contestation. Il est recommandé d’adresser des pouvoirs nominatifs, dans toute la mesure du possible, et qu’à défaut le pouvoir donné en blanc soit remis au président du conseil syndical ou au président de l’assemblée.

Avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires la commission relative à la copropriété recommande au syndic et au conseil syndical

Avant la tenue de l’assemblée générale :

• que le syndic n’omette pas d’établir l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ;
  
  
• que le conseil syndical soit associé à l’élaboration du budget prévisionnel pour qu’il puisse exercer son contrôle et donner son avis ;
  
  
• que le conseil syndical veille à ce que l’ordre du jour prenne en compte les questions notifiées par les copropriétaires ou par le conseil syndical ;
  
  
• que soient joints à l’ordre du jour les avis écrits du conseil syndical pour tous les contrats ou marchés dont le coût dépasse le montant voté par l’assemblée générale en application du 2e alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le compte rendu d’exécution de sa mission ;

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires la commission relative à la copropriété recommande au syndic et au conseil syndical

Au cours de l’assemblée générale :

• que soit présenté le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical, donnant notamment toute information sur la comptabilité du syndicat, les conditions de conclusion et d’exécution des marchés et de tous autres contrats, ainsi que sur l’activité du conseil syndical.