Les travaux dans une location immobilière. Logiciel gestion locativeLes travaux dans une location immobilière. Logiciel gestion locativeLes travaux dans une location immobilière

 Les travaux dans une location immobilière.Les travaux dans une location immobilièreLes travaux dans une location immobilière. Logiciel gestion locative

Les travaux dans une location immobilière.


Connaitre les diagnistiques immobiliers obligatoires pour la location.

  • Quels travaux dans une locationQuels sont les travaux à réaliser dans une location ?

    Quels sont les travaux à réaliser dans une location ?

    Il convient de bien différencier les différents types de travaux auxquels locataires et propriétaires peuvent être confrontés.
    • Les travaux à la charge du locataire dans une locationLes travaux à la charge du locataire dans une location

      Les travaux à la charge du locataire dans une location

      Le locataire doit effectuer, selon l'article 7 de la loi de juillet 89, les travaux d'entretien courant du logement et de ses équipements, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.

      Refaire une clé perdue, remplacer une vitre cassée, changer un flexible de douche, réparer la chasse d'eau dans les WC, ou entretenir la chaudière et les radiateurs font partie des petits travaux dont le locataire doit s'occuper.
    • travaux à la charge du propriétaire dans une locationQuels sont les travaux à la charge du propriétaire dans une location

      Les travaux à la charge du propriétaire

      Certains travaux sont à la seule charge du propriétaire bailleur.
      Le propriétaire bailleur doit en effet effectuer toutes les réparations requises pour une « utilisation normale » du logement.

      Selon la loi, le propriétaire doit « délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location. » (article 6 de la loi de juillet de 89)

      Les travaux d'amélioration, de mise aux normes ou de réparation entre 2 locataires sont donc à la charge du propriétaire bailleur.

      La loi prévoit également que : « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. »

      Cela signifie que locataires et propriétaires peuvent librement négocier le fait qu'un locataire puisse réaliser des travaux en contrepartie de loyer.
      Dans ce cas, il convient de préciser le détail de l'accord dans le bail.
      Cette pratique est courante.
    • travaux autorisés au locataireQuels sont les travaux autorisés au locataire ?

      Quels sont les travaux autorisés au locataire ?

      Le locataire peut effectuer, sans avoir besoin de l'autorisation du propriétaire : les petits travaux, comme des petits aménagements et l'ajout d'équipement facilement démontables, de la décoration comme peindre un mur, du moment qu'il n'y a pas de transformation de la chose louée.

      Le locataire a donc le droit de remplacer la moquette ou le papier peint, de poser une étagère ou de percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux s'il les rebouche en partant.

      Le propriétaire ne peut pas s'opposer à ces petits travaux ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

      Un locataire peut également effectuer de gros travaux, mais seulement avec l'accord préalable du propriétaire bailleur. Sont considérés comme « gros travaux » ceux qui transforment la chose louée, c'est-à-dire qui en modifient la structure ou la configuration.

      Par exemple, abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche dans la salle de bain, installer une porte anti-effraction sont considérés comme des travaux nécessitant l'autorisation du propriétaire.
      • L'autorisation des travaux écrite au locataire.L'autorisation des travaux doit être écrite au locataire


        L'autorisation des travaux doit être écrite au locataire.

        A défaut de cet accord écrit, lors du départ du locataire, le propriétaire peut exiger de ce dernier qu'il remette les lieux en l'état et à ses frais.

        Le propriétaire peut aussi choisir de conserver à son bénéfice les transformations effectuées qui peuvent constituer une plus-value locative, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu'il a engagés.
    • Qui doit payer les travaux dans une locationQui doit payer les travaux effectués dans une location ?

      Qui paye les travaux dans une location ?

      Comme vu plus haut, le locataire prend en charge les travaux liés aux réparations locatives auxquelles il est tenu : entretien, petits aménagements. Par exemple : frais de ramonage de cheminée, frais d'entretien du jardin. Il doit réparer tout ce qu'il endommage ou dégrade et qui ne relève pas de la vétusté.

      Si le locataire souhaite effectuer des travaux de transformation du logement et qu'il obtient l'accord écrit du propriétaire, il peut lui demander une participation aux frais.

      Le propriétaire prend en charge les frais des réparations autres que les réparations locatives. Par exemple, les travaux suivants doivent être payés par le propriétaire :
      • remise en état ou remplacement de la chaudière
      • réparation des murs de soutènement et de la toiture
      • changement des volets
      • remplacement des fenêtres
      • pose de double vitrage
      • remplacement des équipements importants du logement défectueux ou en panne (ballon d'eau chaude, VMC, radiateurs, chasse d'eau, ...)
      D'une façon générale, tout ce qui concerne la plomberie fixe, l'électricité non visible, les normes de sécurité du logement, le système de chauffage sont assumés par le bailleur.
      • Durée des travaux et indemnisationDurée des travaux et indemnisation


        Si des travaux dans une location durent plus de 40 jours, le propriétaire doit indemniser le locataire en place pour la nuisance, en tenant compte de la surface rendue inhabitable et de la durée des travaux.
    • Les réparations locativesLes réparations locatives

      Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant et les menues réparations qui sont à la charge du locataire durant le bail.

      Elles sont strictement listées par le décret du 26 août 1987 et peuvent toucher les parties extérieures (entretien et taille des allées, des pelouses) et intérieures (menues réparations des portes et fenêtres, des vitrages, des serrures, des murs et plafonds, revêtements de sols, placards...).

      Ce sont donc les réparations nécessaires au maintien du logement en bon état.

      Lorsque le locataire donne son préavis de départ, il doit avoir effectué les réparations locatives qui lui sont imputables avant la fin du bail.

      Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état. L'état des lieux de sortie, lors de la remise des clés permettra d'évaluer le coût des réparations.

      Attention, le locataire a la possibilité de s'exonérer du paiement des réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, ou des cas de force majeure (tempête, inondation, et autres catastrophes naturelles).
  • Travaux de remise en état ou aux normes d'une locationTravaux de remise en état ou aux normes d'une location
    • Travaux de remise en état d'une locationTravaux de remise en état d'une location

      Travaux de remise en état d'une location

      Si la location doit être remise en état avant l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire, le propriétaire peut négocier avec le nouveau locataire que ce dernier effectue à sa place certains travaux.

      En contrepartie, le locataire bénéficie d'une réduction de loyer correspondant au montant des frais engagés pour ces travaux. Tout ceci doit être prévu dans une clause du bail.
    • Les travaux de mise aux normes d'une locationLes travaux de mise aux normes d'une location

      Les travaux de mise aux normes d'une location

      Certains travaux de mise aux normes de l'habitation (en termes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort) peuvent être exécutés à l'initiative du locataire.

      Toutefois, ces travaux ne doivent en aucun cas compromettre le bon aspect ou la solidité de l'immeuble et le locataire doit notifier au propriétaire bailleur son intention d'exécuter ces travaux et les détailler (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier).

      Plusieurs choix se présentent alors au propriétaire bailleur.
      • Il peut soit donner son accord au locataire pour ces travaux
      • Soit signifier au locataire son intention de faire lui-même réaliser ces travaux, à ses frais, dans un délai de un an maximum
      • Il peut aussi refuser ces travaux
      Différentes procédures sont alors possibles pour résoudre le conflit.

      Le propriétaire bailleur ne peut pas répercuter le coût de ces travaux sur le bail en cours que si une clause le prévoit expressément.
  • Participation du locataire aux travaux d'économie d’énergieTravaux d'économie d’énergie et participation du locataire

    Depuis la loi Boutin de mars 2009, un propriétaire bailleur est en droit de demander une participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie.

    Le principe de cette participation est le suivant : si un propriétaire effectue des travaux d'économie d'énergie dans un logement loué - et occupé - et que ces travaux permettent effectivement au locataire en place de faire des économies de charges, alors le propriétaire a le droit de demander au locataire une participation aux dépenses pour les travaux d'économie d'énergie du logement loué.
    • Quels sont les logements concernésQuels sont les logements concernés par la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie ?

      Le dispositif concerne aussi bien les maisons individuelles que les logements en immeubles collectifs.
      Ces logements doivent avoir été construits avant le 1er janvier 1990 mais sont répartis en 2 catégories :

      Les logements achevés avant le 1er janvier 1948 et ceux achevés après le 1er janvier 1948.
    • conditions à respecter pour la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie ?Conditions à respecter pour la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie ?

      Les travaux doivent bénéficier directement au locataire (via une économie de charges).

      Il doit y avoir une concertation préalable entre le bailleur et le locataire.

      L'exécution des travaux doit être justifiée au locataire, notamment par la présentation de factures.
      Cette participation ne peut lui être demandée qu'une fois les travaux finis, et sa durée ne peut excéder 15 ans, avec un montant fixe et non révisable.

      Cette participation doit être signalée sur la quittance de loyer par une ligne spéciale « Contribution au partage de l'économie de charges ».
    • travaux d'économie d'énergie concernés par la participartion du locataireQuels sont les travaux d'économie d'énergie concernés par la participartion du locataire

      Pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948 :

      Le bailleur doit réaliser ce qu'il est convenu d'appeler un «bouquet de travaux ». C'est-à-dire qu'il doit effectuer au moins 2 des travaux parmi les 6 listés ci-dessous :
      • Isolation thermique des toitures
      • Isolation thermique des murs extérieurs
      • Isolation thermique des parois vitrées et portes extérieures (double vitrage)
      • Régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
      • Installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable (pompe à chaleur par exemple)
      • Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable

      Les logements achevés après le 1er janvier 1948 :
      Pour les logements achevés après le 1er janvier 1948 et avant le 1er janvier 1990, le propriétaire bailleur peut choisir entre :
      • Réaliser 2 des travaux dans la liste précédente (« le bouquet de travaux »)
      • ou réaliser une étude thermique qui listera les éventuels travaux à effectuer pour améliorer au mieux les performances du logement
      Cette étude thermique permet de définir la nature des travaux et d'estimer l'économie d'énergie en résultant. Le but est d'obtenir une « performance énergétique globale minimale » du logement, c'est-à-dire de réduire au minimum les dépenses énergétiques du bien.

      Il ne faut pas confondre cette étude thermique et le diagnostic de performance énergétique.
    • Le locataire est-il obligé d'accepter les travaux d'économie d'énergieLe locataire est-il obligé d'accepter les travaux d'économie d'énergie ?

      L'une des conditions d'application du dispositif est la concertation préalable entre le propriétaire et le locataire.

      Sans accord entre le locataire et le propriétaire, ce dernier ne peut donc pas effectuer les travaux envisagés.
    • aides financières pour le propriétaire pour les travaux d'économie d'énergieQuelles sont les aides financières pour le propriétaire pour les travaux d'économie d'énergie

      Il est tout à fait possible de percevoir une aide de l'ANAH ou de la part de certaines collectivités avec ce type de travaux d'économie d'énergie.

      De plus, ces travaux concernant le développement durable, ils donnent accès à un crédit d'impôt.
    • Calcul de la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie du logementCalcul de la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie du logement ?

      Pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948 :

      Le montant de la participation est fixé par un arrêté en fonction du nombre de pièces du logement.

      Cette participation mensuelle est fixe et non révisable :
      • 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
      • 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
      • 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus
      L'arrêté fixant le montant de ces forfaits sera révisé tous les 3 ans en fonction de l'IRL. Les logements achevés après le 1er janvier 1948 :

      Après avoir choisi entre les 2 possibilités, le propriétaire bailleur doit déterminer l'économie de charges mensuelles en euros.

      Deux méthodes possibles pour le calcul :
      • la méthode dite « réglementaire Th-C-E ex », fixée par arrêté et effectué par un professionnel qui reste toutefois relativement onéreuse
      • et la méthode « conventionnelle », basée sur le DPE


      Quelle que soit la méthode d'estimation retenue et quels que soient les travaux réalisés, la participation du locataire s'élèvera au maximum à la moitié de l'économie totale.

      Ainsi, pour une économie de 50 € par mois, le locataire en place pourra participer à hauteur de 25 € mensuels (pendant 15 ans au maximum).

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