Le règlement de copropriété

• Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires
  Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires
  
  

  Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires d’un immeuble. Il a un rôle prépon - dérant dans la vie des propriétaires puisque c’est lui qui délimite les droits de chacun, leur contribution aux dépenses et les règles pour vivre dans l’harmonie. Chaque nouvel acquéreur en reçoit une copie au moment de la vente.

  
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• Comprendre le règlement de copropriété
  Comprendre le règlement de copropriété
  
  Le règlement de copropriété s’appuie sur la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
  
  Mais la loi laisse au règlement un grand espace de liberté pour gérer certains postes.
  À l’inverse, dans le silence du règlement, c’est la loi qui donnera la réponse ou les définitions qui manquent. Il faut donc toujours dans un premier temps lire le règlement, et ensuite se reporter à la loi.
  
  Après toutes les modifications intervenues ces dernières années, il est certain que la majorité des règlements sont “hors la loi”.
  
  D’autant que, souvent dans l’idée d’informer, ils reproduisaient de nombreux articles de la loi. Ce qui explique qu’au cours des assemblées, des incompréhensions surgissent entre ceux qui suivant l’ordre du jour se sont reportés au règlement avant la réunion, et le syndic ou d’autres copropriétaires documentés qui connaissent les textes en vigueur.
  
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• Définition du règlement de copropriété
  Définition du règlement de copropriété
  
  
  Le règlement de copropriété est un document écrit et obligatoire.
  Le règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires.
  Le règlement de copropriété s’impose à toute personne qui est copropriétaire d’un lot de la copropriété.
  Le règlement de copropriété s’impose également à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires comme locataires).
  
  Le règlement de la copropriété comprend deux parties :

  • Le règlement de copropriété l’état descriptif de division : qui liste les lots et leurs tantièmes, le règlement qui définit les parties privatives et communes.
  • Le règlement de copropriété Le règlement de copropriété fixe et organise la vie de la collectivité en déterminant les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.

  Une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
  
  Dans le cas où le copropriétaire décide de louer son appartement, il doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.
  
  Le règlement de copropriété peut inclure un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux.
  
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• Qui établit le règlement de copropriété?
  Qui établit le règlement de copropriété
  
  Dans les constructions neuves, c’est celui qui réalise le programme immobilier qui confie la rédaction du règlement au notaire chargé des ventes, en lui donnant des instructions selon le type d’occupation qu’il imaginait avant le lancement du programme.
  
  D’où certains tiraillements, lorsqu’il faut s’adapter aux transformations nécessitées par les réponses de la clientèle. Certains promoteurs préfèrent attendre la première assemblée pour le soumettre au vote des premiers acheteurs.
  
  Le règlement est enregistré et conservé par le notaire qui l’a rédigé (il est « déposé au rang des minutes»). Il est également publié au fichier immobilier de la commune où est situé l’immeuble afin de le rendre opposable aux tiers, c’est-à-dire aux personnes extérieures à l’immeuble qui pourraient être concernées par son contenu.
  
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• Que contient le règlement de copropriété?
  Que contient le règlement de copropriété
  
  Le règlement détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur utilisation, la contribution aux charges et dépenses communes et les règles relatives à l’administration des parties communes.
  
  Il contient :

  • la désignation des parties communes affectées à l’usage collectif ;
    
  • l’indication des parties privatives réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire;
    
  • les conditions d’utilisation des parties communes et privatives ;
    
  • les dispositions quant à l’administration des parties communes telles que prévues par la loi
    
  • l’état de répartition des charges communes et la détermination
    
  • la définition et la répartition des charges pour le fonctionnement et l’entretien des éléments d’équipement communs pour chacune des catégories de charges ;
    
  • l’utilisation des lots selon la destination des parties privatives affectées soit à usage d’habitation, soit à usage professionnel ;
    
  • les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ;
    
  • éventuellement, les règles d’organisation du conseil syndical.
    
    

  
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• Le règlement de copropriété contient aussi l’état descriptif de division
  l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété
  
  L’état descriptif de division est un document qui est souvent joint au règlement de copropriété, mais qui en est indépendant.
  
  Il décrit l’immeuble, donne sa situation géographique et cadastrale, sa superficie.
  
  Chaque lot est désigné par un numéro, avec sa localisation dans l’immeuble, sa composition (lots principaux et secondaires), et les millièmes par type de charges.
  
  Les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002
  Ils comportent, en plus, les éléments retenus et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Le règlement de copropriété contient aussi l’état descriptif de division
• Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété
  Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété
  
  Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété Les parties privatives et parties communes sont définies par le règlement de copropriété qui fixe vos droits et obligations. Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois vous devez veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, par exemple :

  • Vous ne pouvez appuyer une terrasse sur un mur commun
  • Vous ne pouvez vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement
  • Vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’affectent pas les parties communes extérieures
  • Vous ne pouvez pas changer la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété, elle correspond à l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble (conditions d’occupation, situation...)

  
  Pour en savoir plus consulter ici Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété
• Quelles sont les parties communes
  Quelles sont les parties communes dans le règlement de copropriété
  
  La loi énumère les parties communes affectées à l’usage et à l’utilisation de tous les copropriétaires.
  
  Le syndic s’y reportera à chaque fois que le règlement aura omis d’en donner une liste.
  
  À l’inverse, le règlement qui prévoit une énumération prend le pas sur la loi dans ce domaine. Sont réputées parties communes :

  • le terrain sur lequel est construit l’immeuble : le sol, les cours, les jardins et les voies d’accès
    
  • le gros oeuvre du bâtiment : murs porteurs, toiture, dalles de béton, poutres
    
  • les équipements communs : chauffage, distribution d’eau chaude, antennes, ascenseur, vide-ordures
    
  • les canalisations et réseaux divers : eau, électricité, assainissement
    
  • les coffres, gaines, têtes de cheminée
    
  • les passages et corridors
    
  • Les parties communes telles que terrasse, balcon et jardin sont généralement réservées à un seul copropriétaire. Mais en avoir l’usage n’est pas en disposer
    

  
  
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• Quelles sont les parties privatives ?
  Quelles sont les parties privatives dans le règlement de la copropriété
  
  Les parties privatives sont les espaces et locaux compris dans le lot du propriétaire et réservés à son usage exclusif; ce qui comprend tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux.
  
  Citons à titre d’exemples : les plafonds, les parquets, les cloisons intérieures, les portes palières, les fenêtres, les volets, les balcons (sauf pour l’ossature).
  
  Dans le flou du règlement, la lecture des définitions données par la loi servira de guide d’interprétation.
  Une autre piste est d’apprécier s’il est juste ou non de dire que telle ou telle partie est commune compte tenu des conséquences financières. De plus, tout ce qui est privatif est généralement consti tué d’éléments qui peuvent et doivent être surveillés et entretenus par celui qui, seul, a l’oeil dessus.
  Il faut distinguer selon :

  • l’usage que l’on peut en faire : privatif ou collectif
    
  • l’entretien : qui peut s’en charger
    
  • les conséquences quant aux charges : la dépense est-elle raisonnable?
    

  
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• Les canalisations sont des parties privatives
  Les canalisations sont des parties privatives dans le règlement de la copropriété
  
  Les canalisations
  Dans la majorité des cas, la fuite d’eau se situe après le robinet d’arrêt.
  
  Mais sous prétexte que la canalisation est située dans un coffrage accessible par une trappe, les copropriétaires ont tendance à considérer systématiquement que c’est une partie commune.
  
  Si le syndic ne connaît pas les lieux ou ne vient pas voir, la copropriété paiera à la place du responsable.
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• Les combles dans la copropriété: partie privative ou partie commune?
  Les combles dans la copropriété partie privative ou partie commune
  
  Les combles L’accès aux combles se trouve fréquemment à l’intérieur d’un lot. Le propriétaire a donc la tentation de se les attribuer, ou de solliciter l’autorisation de l’assemblée d’y faire des travaux d’agrandissement. C’est l’occasion de vérifier la classification de cette partie et d’envisager un éventuel achat par le copropriétaire. L’accès exclusif d’un lot par la partie privative est un élément d’appréciation, non un critère absolu. Si le règlement n’en parle pas, il faut vérifier l’utilité du comble pour le syndicat ou d’autres copropriétaires.
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• Que veut-dire DESTINATION DE L'IMMEUBLE
  Que veut-dire destination de l'immeuble dans le règlement de copropriété
  
  Le terme destination de l'immeuble est une notion difficile à cerner, et objet de litige car tributaire de l’appréciation subjective des personnes amenées à l’interpréter.
  
  La loi n’en dit rien de particulier, sinon que toute restriction à la liberté des propriétaires doit être justifiée par « la destination de l’immeuble». C’est donc au règlement qu’il faut se reporter.
  
  Parmi les composants de cette notion de destination se trouvent les caractéristiques physiques et la situation de l’immeuble – nature, type de construction, éléments d’équipement et de confort – et son standing. Ce qui est accepté dans un immeuble de simple facture, et de surcroît mal entretenu, ne le sera pas dans un immeuble huppé sur les Champs-Élysées.
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• Peut-on modifier le règlement de copropriété?
  Peut-on modifier le règlement de copropriété
  
  L’assemblée des copropriétaires peut modifier les dispositions du règlement qui concernent l’utilisation et l’administration des parties communes à la majorité des trois quarts des voix.
  
  Pour la répartition des charges et la destination des parties privatives, il faut obtenir l’unanimité des copropriétaires.
  
  Une exception est prévue lorsque des travaux sont obligatoires en raison d’une loi ou d’un règlement. Dans ce cas, l’assemblée générale votera à la majorité absolue des voix.
  
  
  La rénovation des anciens règlements de copropriété
  Les anciens règlements, surtout antérieurs à la loi de 1965, comportent quelquefois des clauses qui sont contraires à la loi.
  
  Pour inciter les syndicats à mettre le règlement en concordance avec les textes actuels, la loi “SRU” du 13 décembre 2000 favorise la décision en abaissant la majorité de vote et propose un avantage fiscal pour la publicité foncière à la conservation des hypothèques.
  
  Mais il s’agit d’une simple faculté et non d’une obligation. Le vote se fera à la majorité de l’article 24 pour la décision de mise en chantier, et l’assemblée votera ensuite sur le nouveau texte. Cette disposition spéciale est temporaire et s’applique jusqu’à la fin de l’année 2008. Après, sauf renouvellement, le vote se fera de nouveau à la majorité de l’article 26.
  
  
  Adaptation n’est pas modification du règlement de copropriété.
  Adapter, c’est supprimer les clauses incompatibles avec les textes en vigueur depuis la rédaction du règlement, ou les remplacer par de nouvelles clauses.
  
  Ces adaptations ne sont à faire que par référence à des textes publiés postérieurement au règlement, et non pour régulariser des situations propres à la copropriété.
  Il ne s’agit pas de toucher aux quotes-parts des charges, ni d’en ajuster le quantum, ni de rectifier les erreurs de calcul. En revanche, le syndicat peut corriger une clause contraire au critère de l’uti lité pour les charges de fonctionnement d’un équipement.
  Il peut aussi supprimer une clause interdisant la délégation de vote à une personne qui n’est pas copropriétaire.
  
  Si le syndicat veut modifier plus largement le règlement, il peut le faire, mais à la majorité de l’article 26.
  
  Quant aux clauses qui seraient contraires aux dispositions impératives de la loi, elles sont de toute façon réputées non écrites ; il suffit donc de les ignorer. Les dispositions impératives,elles, sont citées par l’article 43 de la loi.
  Elles représentent la quasi-totalité des règles ; c’est pourquoi leur adaptation serait si coûteuse qu’elle n’est qu’une possibilité et non une obligation.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Peut-on modifier le règlement de copropriété?
• Peut-on restreindre l'usage des parties communes ou privatives ?
  Peut-on restreindre l'usage des parties communes ou privatives dans le règlement de la copropriété
  
  Les copropriétaires usent librement de leurs parties privatives, sous la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
  
  Les restrictions au droit d’usage sur les parties communes qui figurent dans le règlement doivent être justifiées par l’intérêt collectif et par la destination de l’immeuble.
  
  Parmi les clauses habituellement autorisées figurent les mentions concernant l’harmonie de l’immeuble : obligation de respecter la couleur des volets, des stores, des portes palières, jusqu’au paillasson qui peut être identique pour tous.
  
  Le règlement peut interdire la pose d’enseignes lumineuses sources de gêne, ou le séchage du linge aux fenêtres et balcons.
  
  Pour des raisons de sécurité et de propreté, les pots de fleurs ou jardinières seront fixés et reposeront sur des dessous étanches.
  
  Le règlement ne peut interdire les animaux dits familiers, sauf si leur comportement outrepasse les nuisances acceptables.
  
  Il revient encore au règlement de préciser si les lots sont exclusivement destinés à l’habitation ou si l’exercice de professions libérales ou commerciales est possible.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Peut-on restreindre l'usage des parties communes ou privatives ?
• Un copropriétaire peut-il fermer l’emplacement de son parking pour le transformer en box privé?
  Un copropriétaire peut-il fermer l’emplacement de son parking pour le transformer en box privé
  
  Tout dépend du règlement de la copropriété et de la configuration des lieux.
  
  Lorsque le règlement n’y fait pas obstacle, la fermeture totale ou partielle ne doit pas gêner la manœuvre des voisins.
  
  Dans le cas d’emplacements en bandes, seule une fermeture en façade est envisageable. Elle offre tout de même l’intérêt d’empêcher l’utilisation du parking par d’autres ou le vol de la voiture.
  
  La pose de “park-stop” est toujours possible, car il s’agit d’un système de fermeture d’aspect discret et fixé au sol par un ancrage léger et superficiel.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Un copropriétaire peut-il fermer l’emplacement de son parking pour le transformer en box privé?
• Que se passe-t-il en cas de clauses non conformes?
  Que se passe-t-il en cas de clauses non conformes dans le règlement de copropriété
  
  Une clause non conforme, comme l’interdiction d’avoir un animal familier, resterait lettre morte; elle n’existe pas, il suffit de l’ignorer.
  
  Par contre, lorsque son interprétation est débattue, le juge du tribunal de grande instance dira si la clause litigieuse est ou non contraire à la loi et donc nulle.
  
  Ce sont souvent les clauses qui font référence à la destination de l’immeuble qui sont sujettes à interprétation.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Que se passe-t-il en cas de clauses non conformes?
• Le règlement peut-il contenir une clause pénale?
  Le règlement de copropriété peut-il contenir une clause pénale
  
  Le règlement de copropriété peut prévoir de sanctionner le préjudice causé à la copropriété par l’un des résidents.
  
  Ce n’est pas fréquent, en raison notamment de la difficulté de faire payer au responsable le remboursement des frais engagés par sa faute.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Le règlement peut-il contenir une clause pénale?
• L’état descriptif de division est le complément du règlement de copropriété
  Etat descriptif de division complément du règlement de copropriété
  
  L’état descriptif de division est inclus ou annexé au règlement de copropriété et il identifie et décrit les lots, et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés.
  
  Comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.
  
  Ce document permet notamment de savoir si un logement provient de la réunion de plusieurs lots, une information utile pour le futur acquéreur.
  
  En effet, il n’est pas rare dans les immeubles anciens qu’un espace ou un équipement ait été annexé de fait par un précédent propriétaire, sans autorisation des autres copropriétaires, ou avec autorisation mais sans publication de l’état descriptif de division modifié à la conservation des hypothèques.
  
  Or, si l’annexion n’est pas accompagnée de la publication de la modification de l’état descriptif, l’espace ou l’équipement concerné ne peuvent être vendus.
  Pour en savoir plus consulter ici L’état descriptif de division est le complément du règlement de copropriété
• Non respect du règlement de copropriété:Cas du copropriétaire défaillant
  Non respect du règlement de copropriété:Cas du copropriétaire défaillant
  
  

  
  
  Tout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.
  
  Le syndic de copropriété doit d'abord adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
  
  À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté.
  
  Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.

  
  Pour en savoir plus consulter ici Non respect du règlement de copropriété:Cas du copropriétaire défaillant
• Cas d'un locataire défaillant (qui ne respecte pas le règlement de copropriété)
  Cas d'un locataire défaillant qui ne respecte pas le règlement de copropriété
  
  
  Tout locataire ( locataire défaillant) qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.
  
  Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations.
  
  En cas d'inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire.
  
  Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.
  
  Pour en savoir plus consulter ici Cas d'un locataire défaillant (qui ne respecte pas le règlement de copropriété)
• Ou s'adresser pour faire un recours sur le règlement de copropriété ?
  Ou s'adresser pour faire un recours sur le règlement de copropriété
  
  Pour faire un recours sur le règlement de copropriété il y a lieu de s'adresser au Tribunal de grande instance (TGI) Pour faire un recours et obtenir la cessation d'un trouble causé par un locataire ou un copropriétaire.
  Pour en savoir plus consulter ici Ou s'adresser pour faire un recours sur le règlement de copropriété ?
• Copropriété sans règlement de copropriété
  Copropriété sans règlement de copropriété
  
  Si la copropriété est dépourvue de règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires de décider son établissement par un vote.
  Ce vote doit se faire lors de l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).
  A défaut d’accord entre les copropriétaires, il peut être établi judiciairement par le tribunal de grande instance.
  
  Application des textes pour les copropriété sans règlement de copropriété : le fait que la copropriété ne dispose pas d’un règlement n’empêche pas l’application de la loi du 10 juillet 1965 dans toutes ses dispositions.
  
  En effet, ce qui distingue une copropriété, ce n’est pas l’existence d’un règlement de copropriété, mais la division de l’immeuble en lots, comprenant chacun une quote-part des parties communes.
  Pour en savoir plus consulter ici Copropriété sans règlement de copropriété

Définition du règlement de copropriété ?

• l'état descriptif de division : qui liste les lots et leurs tantièmes, le règlement qui définit les parties privatives et communes.
• Le règlement de copropriété fixe et organise la vie de la collectivité en déterminant les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.

Le règlement de copropriété: Parties privatives et parties communes dans la copropriété

• vous ne pouvez appuyer une terrasse sur un mur commun
• vous ne pouvez vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement
• vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidit� de l'immeuble et n°affectent pas les parties communes extérieures
• vous ne pouvez pas changer la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété, elle correspond à l'ensemble des caractèristiques de l'immeuble (conditions déoccupation, situation...)

• vous ne pouvez faire stationner abusivement votre voiture dans la cour
• vous ne pouvez encombrer les passages ou les couloirs communs

Non respect du règlement de copropriété

Cas d'un locataire défaillant (qui ne respecte pas le règlement de copropriété)

Ou s'adresser pour faire un recours sur le règlement de copropriété ?