Droit de préemption en immobilier : Définition, fonctionnement et exemples

Le droit de préemption est un mécanisme juridique qui confère à certaines personnes publiques ou privées un droit prioritaire d'acquérir un bien immobilier en cas de vente.
Voici une définition détaillée du droit de préemption en immobilier, son fonctionnement et des exemples concrets :

Voici quelqes exemples concrets pour mieux appréhender ce terme :

Une commune dispose d'un droit de préemption sur un terrain situé dans une zone définie par le plan local d'urbanisme (PLU), afin de favoriser son aménagement conformément à ses orientations d'urbanisme.
Un locataire d'un logement soumis à la loi de 1948 bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente du logement, lui permettant d'acquérir prioritairement le bien.
Une association de préservation du patrimoine a un droit de préemption sur une maison classée monument historique, dans le but de sauvegarder et de restaurer ce bien d'intérêt culturel.
L'État peut exercer un droit de préemption sur un terrain agricole pour le protéger et l'affecter à des activités agricoles.
Un département peut avoir un droit de préemption sur un immeuble en cas de vente, dans le but d'assurer le logement social et l'accès à un logement décent pour tous.
Une commune bénéficie d'un droit de préemption sur un appartement situé dans une résidence en copropriété afin de favoriser l'accession à la propriété pour des familles à revenus modestes.
Un copropriétaire souhaite vendre sa place de parking dans un immeuble en copropriété, mais la copropriété dispose d'un droit de préemption lui permettant d'acquérir la place de parking en priorité.
Un propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone protégée par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) reçoit une offre d'achat, mais la collectivité territoriale dispose d'un droit de préemption pour préserver le caractère naturel ou patrimonial de la zone.
Un locataire d'un appartement en copropriété reçoit une offre d'achat de son logement, mais la loi prévoit un droit de préemption au profit des autres copropriétaires, leur permettant d'acquérir l'appartement en priorité
Une association de préservation du patrimoine dispose d'un droit de préemption sur une maison classée monument historique dans une copropriété, afin de préserver le patrimoine architectural de la région.
L'État exerce son droit de préemption sur un immeuble en copropriété situé dans une zone d'intérêt national pour y réaliser un projet d'aménagement d'importance nationale.
Un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) exerce son droit de préemption sur un appartement en copropriété pour l'acquérir et le transformer en logement social.
Une collectivité territoriale exerce son droit de préemption sur un terrain adjacent à un immeuble en copropriété pour préserver la vue et l'environnement des copropriétaires.
Un copropriétaire souhaite vendre son lot de copropriété, mais un autre copropriétaire dispose d'un droit de préemption lui permettant d'acquérir le lot en priorité.
Un syndicat de copropriété exerce son droit de préemption sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, afin de le transformer en espace commun pour les copropriétaires.

Le droit de préemption permet à l'entité bénéficiaire, telle qu'une collectivité territoriale ou un locataire, de se substituer à l'acquéreur initial et d'acheter le bien aux mêmes conditions. Ce mécanisme vise à protéger des intérêts spécifiques, tels que le développement urbain, la préservation du patrimoine ou le maintien de l'équilibre social.

Droit d'achat prioritaire qui permet à quelqu’un de privée ou collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre personne intéressée par le bien en question. Les conditions et le prix fixé lors de sa mise en vente par son propriétaire doivent être respectés.
Lors de la vente d’un bien, le notaire demande souvent au propriétaire d’être patient car il existe peut-être un droit de préférence, dit droit de préemption.
Ce droit permet à son titulaire (Etat, collectivité) d’acquérir le bien en priorité sur l’acquéreur initial.
Ainsi, si le bien concerné se situe en périmètre de droit de préemption, il faut savoir qu’il est nécessaire de proposer au bénéficiaire d’acquérir le bien.
Celui-ci dispose d’un délai de réflexion, fixé à 2 mois, pour décider de préempter le bien ou non.
Cette attente est souvent incompressible, le silence valant renonciation.
C’est au notaire de s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption, il procèdera alors à ce que l’on appelle sa « purge ».

Comment fonctionne le droit de préemption ?
Si le bien se trouve dans le périmètre d’une zone de préemption, il faut fournir au titulaire de ce droit, une Déclaration d’Intention d’Aliéner, plus communément appelée « DIA ».
Dès réception, le titulaire du droit dispose du délai de 2 mois pour informer s’il compte préempter ou non, l’absence de réponse au-delà de ce délai vaut renonciation.
L’omission de la DIA peut entraîner la nullité de la vente et ce pendant 5 ans à compter de la signature.

Comment savoir si un bien immobilier se situe dans un périmètre de droit de préemption ? Pour le savoir, vous pouvez vous rapprocher du service urbanisme de la commune où se situe le bien.

Voici quelques articles de lois relatifs au droit de préemption en immobilier :

Article L211-1 du Code de l'urbanisme :
Cet article énonce les principes généraux du droit de préemption urbain et définit les différentes personnes publiques bénéficiaires du droit de préemption.
Article L211-2 du Code de l'urbanisme :
Selon cet article, le droit de préemption urbain s'exerce dans les zones urbaines délimitées par le plan local d'urbanisme (PLU) ou par un document en tenant lieu.
Article L211-3 du Code de l'urbanisme :
Cet article précise que le droit de préemption peut être exercé par la commune, l'établissement public foncier local, l'établissement public d'aménagement ou d'autres personnes publiques spécifiques.
Article L213-3 du Code de l'urbanisme :
Selon cet article, le droit de préemption peut également s'appliquer dans les zones d'aménagement différé (ZAD) où la collectivité publique peut différer la réalisation de projets d'aménagement.
Article L214-1 du Code de l'urbanisme :
Cet article établit que le droit de préemption peut être exercé par la région, le département ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pour des opérations d'aménagement d'intérêt régional ou départemental.
Article L214-3 du Code de l'urbanisme :
Selon cet article, le droit de préemption peut être exercé par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) pour l'acquisition de logements ou d'immeubles destinés à la location sociale.
Article L215-1 du Code de l'urbanisme :
Cet article définit les modalités d'exercice du droit de préemption en matière de vente de terrains à bâtir dans les zones d'aménagement concerté (ZAC).
Article L244-1 du Code de l'urbanisme :
Selon cet article, le droit de préemption peut être exercé par les sociétés d'économie mixte (SEM) pour l'acquisition de biens immobiliers dans le cadre de leurs missions d'aménagement.
Article L240-1 du Code de l'urbanisme :
Cet article précise les conditions dans lesquelles les personnes publiques bénéficiaires du droit de préemption peuvent déléguer l'exercice de ce droit à des organismes compétents.
Article L151-38 du Code rural et de la pêche maritime :
Selon cet article, le droit de préemption peut être exercé par la SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) pour l'acquisition de biens ruraux.
Article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation :
Cet article énonce les conditions d'exercice du droit de préemption des locataires en cas de vente d'un logement occupé en location.
Article L443-3 du Code de l'urbanisme :
Selon cet article, le droit de préemption peut être exercé par l'État pour l'acquisition de biens immobiliers présentant un intérêt national ou exceptionnel.

Pour completer la description du droit de preemption, voici quelques jurisprudences :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 novembre 2021, n° 20-21.137 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que le titulaire du droit de préemption doit exercer son droit dans le délai imparti, faute de quoi il perd ce droit et le bien peut être vendu à un tiers.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 mars 2020, n° 19-11.702 :
Cette décision a confirmé que le bénéficiaire du droit de préemption ne peut pas exercer ce droit de manière abusive ou détournée, dans le but d'entraver une transaction immobilière légitime.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 juin 2019, n° 18-12.058 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a statué que le titulaire du droit de préemption ne peut pas renoncer à son droit après l'expiration du délai imparti, même si la vente a déjà été conclue avec un tiers.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 janvier 2018, n° 16-26.080 :
Cette jurisprudence a établi que le vendeur doit notifier au titulaire du droit de préemption toutes les conditions essentielles de la vente, y compris le prix, afin de permettre une décision éclairée sur l'exercice du droit de préemption.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 novembre 2015, n° 14-22.402 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit même si le bien immobilier a été mis en vente par erreur ou omission.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 octobre 2014, n° 13-23.324 :
Cette décision a précisé que le titulaire du droit de préemption peut renoncer expressément à son droit, à condition que cette renonciation soit claire et non équivoque.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 mars 2013, n° 11-25.247 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a statué que le titulaire du droit de préemption doit être informé de manière précise et complète sur les conditions de la vente, afin de pouvoir exercer son droit dans les meilleures conditions.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 février 2012, n° 10-28.525 :
Cette jurisprudence a établi que le titulaire du droit de préemption ne peut pas exercer son droit rétroactivement après la vente, sauf si le vendeur a violé son obligation de notification.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 novembre 2010, n° 09-68.095 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que le titulaire du droit de préemption peut demander l'annulation de la vente conclue avec un tiers si le vendeur a méconnu son obligation de notifier le droit de préemption.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 octobre 2009, n° 08-16.437 :
Cette décision a confirmé que le titulaire du droit de préemption ne peut pas exercer son droit de manière abusive, en retardant délibérément l'exercice de son droit dans le but de nuire au vendeur ou à l'acquéreur.

Il existe le Droit de Préemption Urbain simple et renforcé (DPU),
le droit de Préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD),
le Droit de Préemption Commercial,
le Droit de Préemption des SAFER,
le Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS).
Voir aussi
Droit de préemption Hiérarchie des droits de préemption et conflits.