VEFA - Vente en l'Etat Futur d'Achèvement


La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, est un contrat qui permet un un acquéreur d’acheter un bien qui n’est pas encore construit.

Le contrat VEFA lie l'acquéreur au promoteur lorssqu'il achete un appartement neuf sur plan.

On évoque aussi le terme « d’achat sur plan ».

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement est très encadrée par de nombreuses dispositions prises pour protéger l’acquéreur des éventuelles défaillances du promoteur-constructeur et des malfaçons durant les travaux.

L’acquéreur devient donc propriétaire du bien au-fur-et-à-mesure de sa construction et en prend livraison à son achèvement.

Le paiement est échelonné, selon un calendrier qui suit l’évolution des travaux de construction.

Le promoteur doit se doter d'une garantie financière d’achèvement (GFA) qui protège l’acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement. Le financement de l’achèvement de l’immeuble garantit à l’acquéreur que son logement sera terminé.

 

Les avantages de la vente en l'Etat Futur d'Achèvement

  • Logement approuvé : l’opération est validée par les organismes spécialisés, notamment la municipalité, les architectes conseils des communes  et respecte la loi SRU et les réglementations thermique .
  • Maitrise de la construction :durant toute la durée de sa réalisation le promoteur reste le maître d’ouvrage et sa responsabilité de l’ouvrage lui incombe donc jusqu’à la livraison du bien acquit sous contrat de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.
  • Produit sécurisé : dès le démarrage du projet, toutes les études techniques sont obligatoirement réalisées et toutes les exigences des règlementations en vigueur sont respectées.
  • Frais de notaire réduits et garanties : l’achat d’un bien neuf et garantit, permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5%) par rapport aux frais de notaires applicables que un bien ancien. L'acquéreur  bénéficie aussi de garanties tout au long de la durée de vie du  bien.
  • Plan d’urbanisme respecté : le permis accordé pour un produit en VEFA est un permis de construire validé par les organsimes compétents de sorte à respecter une certaine cohérence entre les logements et l’environnement.
  • Services et accompagnement : en VEFA, le promoteur immobilier assure un haut de niveau de service en passant notamment par un accompagnement personnalisé du début jusqu’à la remise des clés. L'acquéreur dispose d’un conseiller immobilier attitré pour la période allant de la vente à la construction, et la réception des travaux , ainsi qu'un service après vente pour assurer le suivi une fois les clés remises.

 

 La Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est réglementée par plusieurs textes de loi en France. Voici une liste non exhaustive d'articles et dispositions législatives liées à la VEFA :

  1. Code civil - Article 1601-1 :
    Cet article définit les ventes d'immeubles à construire et en état futur d'achèvement, ainsi que les modalités de transfert de propriété.

  2. Code civil - Article 1601-2 :
    Cet article traite des garanties financières à fournir par le vendeur dans le cadre d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

  3. Code civil - Article 1601-3 :
    Cet article précise les conditions de paiement du prix de vente dans une VEFA et les différents termes de versement en fonction de l'avancement des travaux.

  4. Code civil - Article 1601-4 :
    Cet article concerne la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement dans le cadre d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

  5. Code de la construction et de l'habitation - Article L. 261-1 à L. 261-31 :
    Ces articles encadrent la vente d'immeubles à construire, notamment la VEFA, et abordent des sujets tels que les garanties, les assurances et les obligations du vendeur.

  6. Code de la construction et de l'habitation - Article R. 261-1 à R. 261-29 :
    Ces articles détaillent les dispositions réglementaires applicables à la vente d'immeubles à construire et à la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

  7. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
    Cette loi établit le régime juridique de la copropriété en France, ce qui peut être pertinent pour les achats en VEFA dans le cadre de copropriétés.

  8. Code des assurances - Article L. 242-1 :
    Cet article porte sur la garantie décennale, qui est une obligation légale du constructeur envers l'acquéreur, couvrant les dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans après la réception des travaux.

  9. Code des assurances - Article L. 243-1 à L. 243-3 :
    Ces articles traitent de l'assurance de responsabilité obligatoire pour les constructeurs, qui doit être souscrite pour couvrir la garantie décennale.

  10. Code de la construction et de l'habitation - Article L. 111-3-1 :
    Cet article énonce les exigences en matière de performance énergétique pour les nouveaux bâtiments, ce qui est pertinent pour les achats en VEFA puisque les immeubles concernés sont neufs ou en construction.

Ces textes de loi fournissent un cadre juridique pour la Vente en l'état futur d'achèvement en France. Pour des informations plus détaillées et des conseils juridiques spécifiques, il est préférable de consulter un professionnel du droit.

 

 Voici une petite liste de décisions de justice liées à la Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en France.

  1. Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 2019, n° 17-31.306
    Dans cette affaire, la Cour a statué que les promoteurs immobiliers peuvent être tenus pour responsables des vices cachés qui apparaissent après la livraison de l'immeuble vendu en VEFA.

  2. Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 2018, n° 16-26.398
    La Cour a confirmé que l'acheteur d'un logement en Vente en l'Etat Futur d'Achèvementpeut réclamer des dommages et intérêts en cas de retard de livraison du bien.

  3. Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 décembre 2014, n° 13-27.252
    Dans cette affaire, la Cour a statué que le vendeur d'un bien en VEFA doit garantir à l'acquéreur le respect des normes techniques et réglementaires en vigueur lors de la construction.

  4. Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 juin 2012, n° 11-18.714
    Cette décision précise que le vendeur en Vente en l'Etat Futur d'Achèvementest responsable envers l'acquéreur de l'ensemble des travaux de construction et de leur conformité aux plans et au cahier des charges.

  5. Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 septembre 2017, n° 16-22.322
    Dans cette affaire, la Cour a confirmé que le vendeur en Vente en l'Etat Futur d'Achèvementdoit garantir à l'acquéreur l'achèvement des travaux dans les délais convenus, et peut être tenu responsable en cas de retard.

  6. Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juillet 2018, n° 17-20.672
    Cette décision rappelle que le vendeur en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement VEFA doit respecter les réglementations d'urbanisme applicables lors de la construction du bien, et peut être tenu responsable en cas de non-conformité.

  7. Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 mai 2017, n° 16-15.273
    Dans cette affaire, la Cour a précisé que le vendeur en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement VEFA doit garantir à l'acquéreur la conformité du bien aux normes acoustiques en vigueur lors de la construction.

  8. Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 27 mai 2016, n° 15/05284 Lieu : Paris, France
    Dans cette affaire, la Cour d'appel de Paris a statué que le promoteur immobilier est tenu de livrer un bien conforme au des

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