Le Viager Immobilier : guide Complet et Conseils pour Investir en Viager

Le viager est une forme de vente immobilière particulière dans laquelle l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un paiement initial appelé "bouquet" suivi de rentes viagères périodiques jusqu'au décès du vendeur.
Le vendeur conserve généralement l'usufruit du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper ou de le louer, tandis que l'acheteur en devient nu-propriétaire.
Le viager permet au vendeur, souvent une personne âgée, de bénéficier d'un complément de revenus à vie tout en restant dans son logement, et à l'acheteur d'acquérir un bien immobilier sans avoir à payer la totalité du prix d'achat immédiatement.

Vente immobilière par laquelle l'acheteur (débirentier) verse au propriétaire (crédirentier), généralement âgé, une rente durant toute la vie de ce dernier.

En plus de cette rente viagère, l'acheteur doit effectuer un premier versement, appelé bouquet, pour un montant largement inférieur à la valeur du bien. Le montant de la rente et du bouquet sont calculés en fonction de la valeur marchande du bien, l'espérance de vie du crédirentier et le taux de rendement supposé du capital investi.

Variante de la vente immobilière, le viager est un contrat de vente par le bais duquel le débirentier verse au crédirentier une rente jusqu’à son décès.

Il existe trois types de viager :

le « viager occupé » qui permet au vendeur d’occuper les lieux jusqu’à son décès ;
le « viager libre », l’acheteur peut habiter le logement ou le louer ;
le « viager à terme » pour lequel, la durée du paiement est déterminée à l‘avance.

L’achat en viager est payable de plusieurs manières, soit sous forme de bouquet et/ou de rente. Le prix de la vente est convertible dans sa totalité en rente viagère. Habituellement les parties au contrat conviennent d’un bouquet.

D’autres variantes concernant le paiement peuvent être admises.

La vente immobilière en viager est principalement utilisé par les séniors afin d’obtenir un supplément de revenus en maintenant le droit de vivre dans le bien immobilier mis à la vente.

C’est un notaire qui rédige le contrat de vente en viager.

Dès la signature de l'acte de viager, le bien immobilier devient la propriété de l'acheteur.

L’acquéreur d’une rente viagère est appelé le débirentier, il paie le crédirentier (l'acquéreur).

Le crédirentier est donc le bénéficiaire de la rente viagère, il est le vendeur dans le cadre d’une vente immobilière en viager.

Voici les étapes clés pour réaliser une vente en viager :

Évaluation du bien immobilier :
Faites évaluer votre bien immobilier par un professionnel (agent immobilier, notaire, ou expert immobilier) pour déterminer sa valeur vénale sur le marché.
Détermination du bouquet et de la rente viagère :
En fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier (vendeur) et de ses attentes, déterminez le montant du bouquet (somme versée initialement par l'acheteur) et le montant de la rente viagère à percevoir périodiquement (mensuellement, trimestriellement, etc.).
Rédaction de l'avant-contrat :
Comme pour toute vente immobilière, il est courant de signer un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) entre le vendeur et l'acheteur. Cela permet de définir les conditions de la vente et d'engager les deux parties.
Diagnostic immobilier :
Le vendeur doit réaliser un diagnostic immobilier complet comprenant notamment un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic amiante, un diagnostic plomb, un diagnostic termites, et un état des risques et pollutions (ERP). Ces diagnostics doivent être annexés à l'avant-contrat et à l'acte authentique de vente.
Financement et conditions suspensives :
L'acheteur doit s'assurer qu'il peut financer l'achat du bien en viager, soit par ses fonds propres, soit en sollicitant un crédit immobilier. Les conditions suspensives, telles que l'obtention du crédit, doivent être mentionnées dans l'avant-contrat.
Signature de l'acte authentique de vente :
Une fois les conditions suspensives levées, les parties peuvent procéder à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. L'acte doit mentionner les détails de la vente, tels que le prix, le montant du bouquet, la rente viagère, et les conditions de jouissance du bien.
Enregistrement et publicité foncière :
Le notaire se charge d'enregistrer la vente auprès du service de publicité foncière compétent, et de régler les droits de mutation et les frais d'acte.
Versement du bouquet et paiement de la rente viagère :
L'acheteur verse le bouquet au vendeur au moment de la signature de l'acte authentique de vente, puis paie la rente viagère selon les modalités convenues.
Transmission de la propriété :
L'acheteur devient nu-propriétaire du bien, tandis que le vendeur conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper ou de louer le bien. À la fin de la vente en viager, c'est-à-dire au décès du vendeur, l'acheteur récupère la pleine propriété du bien immobilier.

Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans cette procédure et vous conseiller sur les aspects juridiques et fiscaux de la vente en viager. Ils pourront vous aider à établir un contrat de vente adapté à votre situation et à celle de l'autre partie, en prenant en compte les spécificités de la vente en viager. Les conseils d'un professionnel vous permettront de sécuriser la transaction et de vous assurer que vos droits et intérêts sont bien protégés

Voici quelques textes de lois concernant la vente en viager :

Articles 1968 à 1983 du Code civil :
Ces articles encadrent les règles générales concernant les rentes viagères, y compris la constitution, le calcul, la révision, la cessation et l'extinction de la rente viagère.
Article 1976 du Code civil :
Cet article prévoit que la rente viagère peut être constituée sur la tête d'une ou plusieurs personnes. Dans le cas de la vente en viager, la rente viagère est généralement constituée sur la tête du vendeur (crédirentier).
Article 605 du Code civil :
Cet article stipule que l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien. Dans le cas d'une vente en viager, le vendeur conserve généralement l'usufruit du bien immobilier et est donc responsable des réparations d'entretien courant.
Article 606 du Code civil :
Cet article précise que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf clause contraire. Ainsi, dans le cadre d'une vente en viager, l'acheteur (nu-propriétaire) doit prendre en charge les grosses réparations, sauf disposition contraire prévue dans le contrat de vente.
Article 815 du Code civil :
Cet article prévoit que la vente d'un bien indivis nécessite l'accord de tous les indivisaires. Si le bien vendu en viager appartient à plusieurs personnes en indivision, il faudra recueillir l'accord de tous les propriétaires pour réaliser la vente en viager.
Article 1582 du Code civil :
Cet article définit la vente comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer.
Articles 1583 à 1599 du Code civil :
Ces articles encadrent les règles générales relatives aux contrats de vente, notamment la formation du contrat, les conditions suspensives, les modalités de paiement et la garantie des vices cachés.
Article 1601 du Code civil :
Cet article prévoit que le vendeur doit garantir à l'acheteur la propriété et la possession paisible du bien vendu.
Article 1625 du Code civil :
Cet article stipule que le vendeur doit fournir à l'acheteur un titre de propriété et répondre des vices de la chose vendue.
Article 1641 du Code civil :
Cet article dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation :
Cet article prévoit l'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la vente d'un bien immobilier, comprenant notamment un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic amiante, un diagnostic plomb, un diagnostic termites et un état des risques et pollutions (ERP).
Article 1102 du Code civil :
Cet article établit le principe de la liberté contractuelle, selon lequel les parties sont libres de déterminer le contenu et la forme de leurs contrats, dans les limites imposées par la loi et l'ordre public.
Article 1134 du Code civil :
Cet article dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.
Article 757 du Code général des impôts :
Cet article prévoit que les rentes viagères constituées à titre onéreux sont soumises à l'impôt sur le revenu, en fonction de l'âge du crédirentier lors de la conclusion du contrat de viager.
Article 885 H du Code général des impôts : Cet article stipule que les biens grevés d'un usufruit temporaire ou viager sont exonérés d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour la valeur de la nue-propriété.

Il est important de noter que ces dispositions légales sont générales et ne couvrent pas tous les aspects spécifiques de la vente en viager. Pour obtenir des conseils juridiques précis et adaptés à chaque situation, il est conseillé de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit immobilier.

Voici à titre d'information, quelques décisions de justice concernant la vente en viager.

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 janvier 2004, n° 00-21539 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé qu'un viager peut être annulé si le crédirentier (vendeur) dissimule volontairement une maladie grave au moment de la conclusion du contrat, rendant ainsi l'estimation de la durée de la rente viagère aléatoire.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 juin 2005, n° 03-20587 : La Cour de cassation a jugé qu'un contrat de viager ne peut être annulé sur le fondement de l'erreur sur la substance si la longévité du crédirentier était connue des parties au moment de la conclusion du contrat.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 9 octobre 2007, n° 06-16129 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a précisé que le délai de prescription pour agir en annulation d'un contrat de viager pour dol commence à courir à compter du jour où le débirentier (acheteur) a découvert l'existence de la maladie du crédirentier.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juin 2010, n° 09-15332 : La Cour de cassation a rappelé que les parties peuvent librement déterminer les modalités de la rente viagère, y compris en prévoyant une répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 novembre 2011, n° 10-24697 : La Cour de cassation a jugé que le débirentier doit prendre en charge les grosses réparations du bien immobilier vendu en viager, sauf clause contraire.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 février 2013, n° 11-28389 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé qu'une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de viager en cas de non-paiement de la rente viagère est licite.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 18 décembre 2013, n° 12-29782 : La Cour de cassation a jugé que le débirentier peut être tenu responsable des troubles de voisinage causés par le crédirentier, en sa qualité de nu-propriétaire.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 mars 2015, n° 13-27086 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé que la répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier doit être clairement définie dans le contrat de viager, et qu'à défaut, les charges sont réparties conformément aux dispositions légales.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 1er février 2017, n° 15-28811 : La Cour de cassation a jugé que le débirentier ne peut pas se prévaloir de la disproportion entre la valeur de la rente viagère et la valeur du bien immobilier pour obtenir la réduction de la rente, si cette disproportion est due à une erreur commise par les parties lors de l'évaluation initiale du bien.
Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 janvier 2018, n° 16/15832 : Dans cette affaire, la Cour d'appel a jugé que le contrat de viager doit être annulé si le prix de vente (bouquet et rente viagère) est manifestement dérisoire par rapport à la valeur réelle du bien immobilier, ce qui caractérise une lésion.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 12 septembre 2018, n° 17-20114 : La Cour de cassation a confirmé que le crédirentier doit informer le débirentier de son changement de domicile, et que le défaut d'information peut justifier la résiliation du contrat de viager pour inexécution de l'obligation d'information.

Ces exemples de jurisprudence sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas une liste exhaustive des affaires liées à la vente en viager en France. Pour obtenir des informations juridiques actualisées et adaptées à votre situation, il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit immobilier.