Le dépôt de Garantie du locataire

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Le dépôt de garantie à verser par le locataire

Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation du loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).

Le dépôt de garantie, ou caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location.

Le dépôt de garantie sert à prémunir le bailleur contre les défaillances du locataire comme par exemple des impayés de loyer et/ou de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc.

Ce dépôt de garantie conserve cet objectif jusqu’au dernier jour de la location.
Lors de la signature du bail, si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Le dépôt de garantie ne peut pas être d'un montant supérieur à un mois de loyer, hors provisions sur charges.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).

Montant du dépot de garantie du locataire

Depuis le 10 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est d'au maximum équivalent à 1 mois de loyer, hors charges pour les locations de logements vides.
Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations de logements meublées.

Pour qu'il soit exigible par le propriétaire, le versement du dépôt de garantie doit être expressément prévu par le contrat de location.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).

Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Important : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le montant du dépôt de garantie reste invariable même sur une très longue durée de location.

Le dépôt est encaissé et conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location du logement.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail.

Versement du dépôt de garantie par le locataire

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :

• soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass
• soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie

En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie au locataire

 Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

La loi permet cependant au propriétaire de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les loyers ou charges impayés, ainsi que les frais nécessaires à la remise en état du logement suite aux détériorations commises par le locataire.

Toutefois, la somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être justifiée en comparant l'état des lieux entrant et sortant.

Recours du locataire en cas de non restitution du dépot de garantie

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai de 2 mois après la remise des clés, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.

Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation où est situé le logement concerné.

En cas d'échec de conciliation, le litiges relatifs aux dépôt de garantie doivent être portés devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 € (au-delà de ce montant, le tribunal d'instance est compétent).

Important : à défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal au profit du locataire.

Le dépôt de garantie peut-il remplacer le dernier mois de loyer ?

Le dépôt de garantie ne peut pas être assimilé à une avance sur loyer.

Le locataire doit régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement.

Un locataire qui refuserait de payer son loyer le dernier mois prendrait le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.

Dans quels cas le propriétaire garde tout ou partie du dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

• Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des dégradations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par la vétusté,la malfaçon ou vice de construction
• S'il existe des loyers et charges impayées par le locataire
• Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis
• Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles de copropriété, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.