Comprendre le reglement de copropriété.Comprendre le reglement de copropriété.Tout savoir sur le règlement de copropriété !

Le règlement de copropriété constitue la bible à laquel les copropriétaires et le syndic de copropriété devront toujours se référer.Tout savoir sur le règlement de copropriété !Comprendre le reglement de copropriété.

Le règlement de copropriété constitue la bible à laquel les copropriétaires et le syndic de copropriété devront toujours se référer.


Comprendre le reglement de copropriété.

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Tout savoir sur le règlement de copropriété !

Le règlement de copropriété constitue la bible à laquel les copropriétaires et le syndic de copropriété devront toujours se référer.


Voici une synthèse de ce qu'il est nécéssaire de savoir pour comprendre le règlement de copropriété
  • C'est quoi un règlement de copropriétéC'est quoi un règlement de copropriété ?


    Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?
    Un règlement de copropriété est un document comprenant une trentaine de page (parfois plus) et qui a pour but d’apporter à chaque copropriétaire des informations concernant le fonctionnement en général de la copropriété, ainsi que leurs droits et obligations sur leurs lots et les parties communes.
    Il s’agit donc en quelque sorte de la charte de chaque copropriété à laquelle les copropriétaires doivent se référer.

    Toute copropriété doit être dotée d’un règlement de copropriété.
    Toutefois, ce n’est pas l’établissement de ce document qui donne naissance à une copropriété (c’est au contraire le fait qu’un immeuble soit divisé en lots, chacun comprenant la propriété d’une partie privative et une quote-part des parties communes, et qu’au moins deux de ces lots soient attribués à des personnes différentes).
    Par conséquent, l’absence de règlement de copropriété n’empêchera pas un immeuble d’être soumis au statut de la copropriété, c’est-à-dire à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application du 17 mars 1967.

    C’est lors de l’achat d’un lot de copropriété que tout futur copropriétaire est censé être informé de l’existence du règlement de copropriété.
    La loi ne fait pas obligation au notaire en charge de la vente ou au vendeur de lui en fournir un exemplaire.
    Il est simplement précisé, à l’article 4 du décret susmentionné du 17 mars 1967, que « L’acte de vente doit mentionner expressément que l’acquéreur (...) a eu préalablement connaissance (...) du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié ».

    Or, la pratique montre que l’acquéreur ne prête guère attention à cette clause et ne demande par conséquent pas d’explication quant à l’utilité ou au contenu de ce document pourtant essentiel à la prévention des conflits. En effet, bon nombre de litiges trouvent leur source dans une méconnaissance soit de l’existence d’un règlement de copropriété, soit des règles de fonctionnement qu’il contient.
    • Pas de liste légale dans la description des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriétéPas de liste légale dans la description des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriété



      La loi ne donnant aucune liste précise des parties privatives ou des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, c’est au rédacteur du règlement de copropriété de décider de classer telle ou telle partie de la résidence dans l’une ou l’autre de ces deux catégories. Pour ce faire, il peut prendre comme base de réflexion les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui donnent une définition générale de ce qu’il faut entendre par « partie privative » ou par « partie commune ».

      En vertu de l’article 2 de la loi de 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

      Quant à l’article 3 alinéa 1er de la même loi, il énonce que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Aussi, et de manière évidente, sont des parties privatives les lots achetés par les copropriétaires (appartement, cave, garage, emplacement de parking, cellier, etc.), ainsi que tout ce qui se trouve à l’intérieur de ces lots (dans le cas d’un appartement : fenêtres, moquette, placard, WC, évier, lavabo, etc.).

      A l’inverse, seront plutôt des parties communes, le hall d’entrée de l’immeuble, la toiture, l’escalier, les canalisations principales d’alimentation ou d’évacuation d’eau, etc.).
      Toutefois, les critères de « l’usage exclusif » ou de « l’usage commun » édictés aux articles 2 et 3 n’étant pas d’ordre public, le rédacteur du règlement de copropriété peut parfaitement ne pas en tenir compte et qualifier de partie commune une partie de l’immeuble qui est pourtant à l’usage d’un seul copropriétaire (exemple : les volets de chaque appartement), ou de partie privative une partie de l’immeuble qui présente un intérêt pour tous les copropriétaires (exemple : la toiture-terrasse de l’immeuble utilisée par un seul copropriétaire, mais qui constitue en même temps la couverture du bâtiment).
    • Cas des règlement de copropriété muetCas des règlement de copropriété muet



      Il peut arriver parfois qu’une partie de l’immeuble ait échappé à la vigilance du rédacteur du règlement de copropriété et qu’aucune qualification ne lui ait été donnée. La lecture de ce document ne permet donc pas de savoir s’il s’agit d’une partie privative ou d’une partie commune.
      Or, cette situation peut poser problème lorsqu’un copropriétaire revendique la propriété de cet « espace » alors que, de son coté, la copropriété considère qu’il s’agit d’une partie commune.

      Pour résoudre ce type de conflit, les juges tentent d’apprécier, au cas par cas, si la partie de l’immeuble est à l’usage d’un seul copropriétaire ou, au contraire, à l’usage de plusieurs copropriétaires. Par exemple, et concernant les combles ou les greniers qui représentent les contentieux les plus fréquents, il a été jugé que s’ils avaient pour fonction de permettre l’accès à la toiture ou à des éléments d’équipement commun (VMC par exemple) pour en assurer l’entretien et la réparation, nous étions en présence d’une partie commune (Cass, 3e civ., 30 mai 1995).

      Il en sera de même s’ils abritent le vase d’expansion du chauffage collectif (CA Paris, 23e ch.B, 2 décembre 2004) ou si une trappe d’accès aux combles, située au-dessus de l’escalier desservant le premier étage, permet d’y accéder sans pénétrer dans l’appartement des copropriétaires (Cass, 3e civ., 27 septembre 2006).

      Mais à l’inverse, ont été qualifiés de partie privative des combles qui, en raison de la configuration des lieux, étaient réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire (Cass, 3e civ., 18 mai 1989), ou n’abritaient aucun élément d’équipement commun (Cass, 3e civ., 6 octobre 1993), ou bien encore s’ils ne pouvaient être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès (Cass, 3e civ., 17 mai 1995).

      Attention : le critère de l’usage ne doit pas être le seul élément pris en compte par les juges pour se prononcer. En effet, il peut arriver qu’un copropriétaire, qui revendique la propriété de combles, ait lui-même poser une trappe dans le plafond de son appartement pour y accéder et ce, sans aucune autorisation de l’assemblée générale.
      Dans une telle hypothèse, les combles n’ont pu être qualifiés par les juges de partie privative, d’autant que la copropriété avait démontré que les plans de l’immeuble ne faisaient apparaître aucun accès à ces combles par l’appartement du copropriétaire concerné (Cass, 3e civ., 17 janvier 2007).

      Enfin, si la loi ne donne aucun exemple précis de ce qui relève de la catégorie « parties communes », elle a néanmoins fixé une liste limitative des parties de l’immeuble qui peuvent être présumées « communes » lorsque le règlement de copropriété ne leur a donné aucune qualification. Cela signifie qu’en cas de différends entre un copropriétaire et la copropriété, les juges devront vérifier si l’espace convoité figure dans cette liste.
      Si tel est le cas, cet espace devra alors obligatoirement être considéré comme une partie commune par le tribunal. Cette liste figure à l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
      • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
      • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
      • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
      • les locaux des services communs ;
      • les passages et corridors ».
    • DIfférentes sortes de parties communes dans le règlement de copropriétéDIfférentes sortes de parties communes dans le règlement de copropriété




      Comme le précise l’alinéa 1er de l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes peuvent être affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

      C’est au règlement de copropriété de déterminer, en fonction de la spécificité de chaque copropriété, s’il y a lieu de distinguer des parties communes à tous les copropriétaires (parties communes générales), des parties communes à certains copropriétaires (parties communes spéciales), et des parties communes réservées à l’usage d’un seul copropriétaire (parties communes avec jouissance exclusive).

      Par exemple, dans une copropriété composée de deux bâtiments entourés d’espaces verts et dont les toitures servent de terrasse à l’unique copropriétaire du dernier étage, le règlement de copropriété peut qualifier les espaces verts de partie commune générale, chaque bâtiment de partie commune spéciale et chaque toiture-terrasse de partie commune à jouissance exclusive au profit du copropriétaire du dernier étage.
      Le but d’opérer une telle distinction est de ne faire participer aux dépenses correspondant à l’espace concerné que les copropriétaires y possédant un lot (dans l’exemple donné, les charges de ménage d’un bâtiment ne seront imputées qu’aux copropriétaires de ce bâtiment).

      Les parties communes avec jouissance exclusive peuvent être à l’origine de contentieux car il s’agit d’accorder à un copropriétaire un droit exclusif sur une partie de bâtiment ou de terrain qui demeure une partie commune.
      D’où deux conséquences majeures.
      La première est que le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance n’est pas propriétaire de la partie commune ; il en a seulement un droit d’usage. Il ne peut donc la transformer ou y réaliser des travaux sans accord préalable de l’assemblée générale.
      Par ailleurs, il ne peut céder cette jouissance exclusive séparément de son lot puisque cette dernière constitue toujours l’accessoire d’un lot (jouissance exclusive d’un toit-terrasse attachée à un lot appartement, jouissance exclusive d’un WC situé dans la cour attachée à un lot commercial, etc.).

      Le seconde est que la copropriété peut décider la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation de cette partie commune, même contre l’avis du bénéficiaire du droit de jouissance exclusive.
      Le coût de ces travaux doit être supporté par tous les copropriétaires puisqu’ils concernent une partie commune, sauf si le règlement de copropriété, pour des raisons d’équité, a prévu une répartition particulière (par exemple, 50% à la charge de la copropriété et 50% à la charge du copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusive).
    • Le règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commercialesLe règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commerciales



      Le règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commerciales dans certains lots seulement (par exemple, les lots du rez-de-chaussée), interdire certaines activités précises dans l’immeuble (par exemple, les activités de restauration, les discothèques, les commerces de bouche, etc.) ou bien encore, sans les décrire précisément, interdire toutes les activités génératrices de troubles pour les occupants de l’immeuble (odeurs, bruits, etc.).
    • La destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critèresLa destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critères



      La destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critères: sa situation géographique (ville, quartier, milieu rural ou urbain...), ses caractères physiques (immeuble classé, immeuble en pierre ou non, etc.), le nombre de lots et le niveau social de ses occupants.

      Lorsqu’une copropriété désire modifier la destination prévue par le règlement de copropriété, elle ne peut le faire que moyennant un vote de l’assemblée générale à l’unanimité (accord de 100% des copropriétaires).

      Toutefois, il semble que, depuis plusieurs années, les juges tendent à accepter que la destination de chaque immeuble ne soit pas immuable et qu’elle puisse évoluer dans le temps sans qu’il soit nécessaire de faire intervenir l’assemblée générale sur ce point (par exemple, possibilité pour un épicier de s’installer dans un immeuble dont la destination avait été limitée à l’habitation par le règlement de copropriété, mais qui se trouve aujourd’hui situé dans un quartier devenu très commerçant).

      Une appréciation au cas par cas s’avère néanmoins indispensable pour chaque copropriété.
    • Chaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeubleChaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeuble



      Chaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeuble.

      Ainsi, un copropriétaire qui habitait jusque là son lot est libre de le transformer pour y installer son cabinet dentaire.
      Il n’est pas nécessaire qu’il demande au préalable l’accord de la copropriété dès lors que le règlement de copropriété autorise les professions libérales dans l’immeuble.

      Il en sera de même pour les lots dits accessoires (cave, garage, etc.) : une copropriété ne peut interdire à un copropriétaire d’en changer l’affectation au motif que ce lot est décrit dans le règlement de copropriété comme une « cave » ou un « garage » par exemple. Sauf clause contraire de ce document, un copropriétaire peut parfaitement transformer une cave en studio si les caractéristiques du local le permettent.
    • Qui établi le règlement de copropriétéQui peut établir un règlement de copropriété ?


      Bien qu’il n’existe aucune compétence exclusive en la matière, ce sont néanmoins et généralement les notaires qui établissent les règlements de copropriété à la demande des promoteurs ou des futurs copropriétaires (personnes ayant hérité d’une grande maison qu’ils souhaitent diviser en lots par exemple).

      Mais l'établissement du règlement de copropriété peut être également confié aux géomètres-experts qui sont, par ailleurs, seuls compétents pour déterminer les tantièmes attachés à chaque lot.
    • Quelle est la valeur d’un règlement de copropriétéQuelle est la valeur d’un règlement de copropriété ?


      Un règlement de copropriété ne peut pas s’imposer aux copropriétaires de la résidence pour laquelle il a vocation à s’appliquer s’il n’a pas été au préalable publié à la Conservation des hypothèques.
      Seul un notaire peut procéder à cette formalité administrative.

      Il en est de même pour toutes les modifications qui pourraient être apportées ultérieurement à ce document.
      Toutefois, et sur ce point, la loi opère une distinction entre l’opposabilité de ces modifications aux copropriétaires possédant un lot le jour où elles ont été votées par l’assemblée générale et leur opposabilité aux futurs copropriétaires (c’est-à-dire ceux qui achèteraient un lot après le vote).

      Dans le premier cas, les modifications s’imposent même en l’absence de publication car le législateur considère que les copropriétaires ont eu connaissance de leur existence par le biais du procès-verbal de l’assemblée générale ;

      tandis que dans le second cas, une publication s’avère indispensable pour les rendre opposables sauf si, au moment de l’achat de leur bien, les futurs copropriétaires ont été informés par le notaire de l’existence de ces modifications et se sont engagés à les respecter.
    • Quelles sont les informations contenues dans un règlement de copropriétéQuelles sont les informations contenues dans un règlement de copropriété ?


      Le législateur a décrit les informations que doit contenir au minimum un règlement de copropriété à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 1er du décret du 17 mars 1967.

      Selon le premier de ces textes, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

      Quant au second texte, il énonce que « Le règlement de copropriété (...) comporte l’état de répartition des charges. Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif. L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10 et s’il y a lieu, de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges ».

      Ainsi, et pour résumer, doivent obligatoirement figurer dans un règlement de copropriété les éléments suivants :
      • la description des parties privatives et des parties communes ;
      • les droits et obligations des copropriétaires tant sur ces parties privatives que communes ;
      • la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage qui pourra être fait des lots (habitation, exercice d’une profession libérale, commerciale, industrielle ou artisanale) ;
      • la description des règles de fonctionnement de la copropriété (règles de majorité, délai de convocation des assemblées générales, etc.) ;
      • la description des différentes catégories de charges et leur base de répartition entre les copropriétaires.
      Le règlement de copropriété peut également contenir l’état descriptif de l’immeuble, document qui permet d’identifier chaque lot de la copropriété et les tantièmes correspondants.

      Enfin, et bien que non obligatoire, le règlement de copropriété contient souvent des informations relatives à la mise en copropriété de l’immeuble (noms des précédents propriétaires du terrain sur lequel a été construit ultérieurement l’immeuble ou noms des précédents propriétaires de l’immeuble avant sa division en lots, date de la mise en copropriété, nom du notaire en charge de la rédaction du règlement de copropriété et de sa publication, etc).
      • Description des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriétéDescription des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriété
        • Pas de liste légale dans la description des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriétéPas de liste légale dans la description des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriété

          La loi ne donnant aucune liste précise des parties privatives ou des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, c’est au rédacteur du règlement de copropriété de décider de classer telle ou telle partie de la résidence dans l’une ou l’autre de ces deux catégories. Pour ce faire, il peut prendre comme base de réflexion les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui donnent une définition générale de ce qu’il faut entendre par « partie privative » ou par « partie commune ».

          En vertu de l’article 2 de la loi de 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

          Quant à l’article 3 alinéa 1er de la même loi, il énonce que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Aussi, et de manière évidente, sont des parties privatives les lots achetés par les copropriétaires (appartement, cave, garage, emplacement de parking, cellier, etc.), ainsi que tout ce qui se trouve à l’intérieur de ces lots (dans le cas d’un appartement : fenêtres, moquette, placard, WC, évier, lavabo, etc.).

          A l’inverse, seront plutôt des parties communes, le hall d’entrée de l’immeuble, la toiture, l’escalier, les canalisations principales d’alimentation ou d’évacuation d’eau, etc.).
          Toutefois, les critères de « l’usage exclusif » ou de « l’usage commun » édictés aux articles 2 et 3 n’étant pas d’ordre public, le rédacteur du règlement de copropriété peut parfaitement ne pas en tenir compte et qualifier de partie commune une partie de l’immeuble qui est pourtant à l’usage d’un seul copropriétaire (exemple : les volets de chaque appartement), ou de partie privative une partie de l’immeuble qui présente un intérêt pour tous les copropriétaires (exemple : la toiture-terrasse de l’immeuble utilisée par un seul copropriétaire, mais qui constitue en même temps la couverture du bâtiment).
        • Cas des règlement de copropriété muetCas des règlement de copropriété muet

          Il peut arriver parfois qu’une partie de l’immeuble ait échappé à la vigilance du rédacteur du règlement de copropriété et qu’aucune qualification ne lui ait été donnée. La lecture de ce document ne permet donc pas de savoir s’il s’agit d’une partie privative ou d’une partie commune.
          Or, cette situation peut poser problème lorsqu’un copropriétaire revendique la propriété de cet « espace » alors que, de son coté, la copropriété considère qu’il s’agit d’une partie commune.

          Pour résoudre ce type de conflit, les juges tentent d’apprécier, au cas par cas, si la partie de l’immeuble est à l’usage d’un seul copropriétaire ou, au contraire, à l’usage de plusieurs copropriétaires. Par exemple, et concernant les combles ou les greniers qui représentent les contentieux les plus fréquents, il a été jugé que s’ils avaient pour fonction de permettre l’accès à la toiture ou à des éléments d’équipement commun (VMC par exemple) pour en assurer l’entretien et la réparation, nous étions en présence d’une partie commune (Cass, 3e civ., 30 mai 1995).

          Il en sera de même s’ils abritent le vase d’expansion du chauffage collectif (CA Paris, 23e ch.B, 2 décembre 2004) ou si une trappe d’accès aux combles, située au-dessus de l’escalier desservant le premier étage, permet d’y accéder sans pénétrer dans l’appartement des copropriétaires (Cass, 3e civ., 27 septembre 2006).

          Mais à l’inverse, ont été qualifiés de partie privative des combles qui, en raison de la configuration des lieux, étaient réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire (Cass, 3e civ., 18 mai 1989), ou n’abritaient aucun élément d’équipement commun (Cass, 3e civ., 6 octobre 1993), ou bien encore s’ils ne pouvaient être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l’accès (Cass, 3e civ., 17 mai 1995).

          Attention : le critère de l’usage ne doit pas être le seul élément pris en compte par les juges pour se prononcer. En effet, il peut arriver qu’un copropriétaire, qui revendique la propriété de combles, ait lui-même poser une trappe dans le plafond de son appartement pour y accéder et ce, sans aucune autorisation de l’assemblée générale.
          Dans une telle hypothèse, les combles n’ont pu être qualifiés par les juges de partie privative, d’autant que la copropriété avait démontré que les plans de l’immeuble ne faisaient apparaître aucun accès à ces combles par l’appartement du copropriétaire concerné (Cass, 3e civ., 17 janvier 2007).

          Enfin, si la loi ne donne aucun exemple précis de ce qui relève de la catégorie « parties communes », elle a néanmoins fixé une liste limitative des parties de l’immeuble qui peuvent être présumées « communes » lorsque le règlement de copropriété ne leur a donné aucune qualification. Cela signifie qu’en cas de différends entre un copropriétaire et la copropriété, les juges devront vérifier si l’espace convoité figure dans cette liste.
          Si tel est le cas, cet espace devra alors obligatoirement être considéré comme une partie commune par le tribunal. Cette liste figure à l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
          • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
          • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
          • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
          • les locaux des services communs ;
          • les passages et corridors ».
        • DIfférentes sortes de parties communes dans le règlement de copropriétéDIfférentes sortes de parties communes dans le règlement de copropriété


          Comme le précise l’alinéa 1er de l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes peuvent être affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

          C’est au règlement de copropriété de déterminer, en fonction de la spécificité de chaque copropriété, s’il y a lieu de distinguer des parties communes à tous les copropriétaires (parties communes générales), des parties communes à certains copropriétaires (parties communes spéciales), et des parties communes réservées à l’usage d’un seul copropriétaire (parties communes avec jouissance exclusive).

          Par exemple, dans une copropriété composée de deux bâtiments entourés d’espaces verts et dont les toitures servent de terrasse à l’unique copropriétaire du dernier étage, le règlement de copropriété peut qualifier les espaces verts de partie commune générale, chaque bâtiment de partie commune spéciale et chaque toiture-terrasse de partie commune à jouissance exclusive au profit du copropriétaire du dernier étage.
          Le but d’opérer une telle distinction est de ne faire participer aux dépenses correspondant à l’espace concerné que les copropriétaires y possédant un lot (dans l’exemple donné, les charges de ménage d’un bâtiment ne seront imputées qu’aux copropriétaires de ce bâtiment).

          Les parties communes avec jouissance exclusive peuvent être à l’origine de contentieux car il s’agit d’accorder à un copropriétaire un droit exclusif sur une partie de bâtiment ou de terrain qui demeure une partie commune.
          D’où deux conséquences majeures.
          La première est que le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance n’est pas propriétaire de la partie commune ; il en a seulement un droit d’usage. Il ne peut donc la transformer ou y réaliser des travaux sans accord préalable de l’assemblée générale.
          Par ailleurs, il ne peut céder cette jouissance exclusive séparément de son lot puisque cette dernière constitue toujours l’accessoire d’un lot (jouissance exclusive d’un toit-terrasse attachée à un lot appartement, jouissance exclusive d’un WC situé dans la cour attachée à un lot commercial, etc.).

          Le seconde est que la copropriété peut décider la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation de cette partie commune, même contre l’avis du bénéficiaire du droit de jouissance exclusive.
          Le coût de ces travaux doit être supporté par tous les copropriétaires puisqu’ils concernent une partie commune, sauf si le règlement de copropriété, pour des raisons d’équité, a prévu une répartition particulière (par exemple, 50% à la charge de la copropriété et 50% à la charge du copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusive).
      • Destination de l’immeuble dans le règlement de copropriétéDestination de l’immeuble dans le règlement de copropriété



        La destination de l’immeuble correspond à l’usage que chaque copropriétaire pourra faire de son lot. Il existe trois grandes catégories d’usage : habitation bourgeoise, profession libérale ou activité commerciale/artisanale/industrielle.
        Il est possible de trouver ces trois affectations dans un même immeuble ou, au contraire, de n’en trouver qu’une seule. Ainsi, il sera impossible de laisser un médecin installer son cabinet dans un immeuble à usage exclusif d’habitation.
        • Le règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commercialesLe règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commerciales

          Le règlement de copropriété peut limiter l’exercice des activités professionnelles ou commerciales dans certains lots seulement (par exemple, les lots du rez-de-chaussée), interdire certaines activités précises dans l’immeuble (par exemple, les activités de restauration, les discothèques, les commerces de bouche, etc.) ou bien encore, sans les décrire précisément, interdire toutes les activités génératrices de troubles pour les occupants de l’immeuble (odeurs, bruits, etc.).
        • La destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critèresLa destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critères

          La destination de chaque immeuble est déterminée en fonction de plusieurs critères: sa situation géographique (ville, quartier, milieu rural ou urbain...), ses caractères physiques (immeuble classé, immeuble en pierre ou non, etc.), le nombre de lots et le niveau social de ses occupants.

          Lorsqu’une copropriété désire modifier la destination prévue par le règlement de copropriété, elle ne peut le faire que moyennant un vote de l’assemblée générale à l’unanimité (accord de 100% des copropriétaires).

          Toutefois, il semble que, depuis plusieurs années, les juges tendent à accepter que la destination de chaque immeuble ne soit pas immuable et qu’elle puisse évoluer dans le temps sans qu’il soit nécessaire de faire intervenir l’assemblée générale sur ce point (par exemple, possibilité pour un épicier de s’installer dans un immeuble dont la destination avait été limitée à l’habitation par le règlement de copropriété, mais qui se trouve aujourd’hui situé dans un quartier devenu très commerçant).

          Une appréciation au cas par cas s’avère néanmoins indispensable pour chaque copropriété.
        • Chaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeubleChaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeuble

          Chaque copropriétaire est libre de changer l’affectation de son lot dès lors que le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeuble.

          Ainsi, un copropriétaire qui habitait jusque là son lot est libre de le transformer pour y installer son cabinet dentaire.
          Il n’est pas nécessaire qu’il demande au préalable l’accord de la copropriété dès lors que le règlement de copropriété autorise les professions libérales dans l’immeuble.

          Il en sera de même pour les lots dits accessoires (cave, garage, etc.) : une copropriété ne peut interdire à un copropriétaire d’en changer l’affectation au motif que ce lot est décrit dans le règlement de copropriété comme une « cave » ou un « garage » par exemple. Sauf clause contraire de ce document, un copropriétaire peut parfaitement transformer une cave en studio si les caractéristiques du local le permettent.
      • Droits et obligations des copropriétaires dans le règlement  de copropriétéDroits et obligations des copropriétaires dans le règlement de copropriété


        Afin d’éviter que chaque copropriétaire utilise son lot sans respecter la tranquillité de ses voisins ou utilise les parties communes sans respecter les droits concurrents des autres copropriétaires, il s’avère nécessaire de fixer des règles de vie au sein de la copropriété. Le législateur n’ayant rien prévu en la matière, c’est au règlement de copropriété de définir ce qui est autorisé ou non.

        Concernant les parties communes, il s’agit de règles de bons sens : veiller à ne pas abîmer la cage d’escalier ou l’ascenseur en cas d’emménagement ou de déménagement, ne pas encombrer les paliers, couloirs, cours ou halls d’entrée avec des objets personnels(par exemple, vélo ou poussette d’enfants), ne pas arracher les fleurs dans les espaces verts, tenir son chien en laisse, ne pas réaliser des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale (pose de vélux sur la toiture, pose d’un climatiseur sur les balcons, fermeture d’une loggia, percement d’un mur porteur,...), etc.

        Concernant les parties privatives, il est plus délicat de fixer des interdictions car elles touchent au droit de propriété de chaque copropriétaire. C’est la raison pour laquelle la loi ne permet de restreindre les droits de chacun sur son lot que si cela est justifié par le respect de la destination de l’immeuble.
        Ainsi, si chaque copropriétaire est normalement libre de vendre son lot à la personne de son choix, certains règlements de copropriété peuvent instaurer un droit de préférence au profit d’un autre copropriétaire (ce cas se rencontre fréquemment pour la vente de chambres de bonne ou de garages). De même, si chacun est libre de louer son appartement, certains règlements de copropriété peuvent interdire les locations d’une seule pièce et ce, afin d’éviter de multiplier le nombre d’occupants dans un immeuble de haut standing.

        D’autres interdictions ont pour but de respecter la tranquillité des occupants de l’immeuble (ne pas faire de bruit, interdiction de remplacer la moquette par du parquet, atténuer les vibrations des machines à laver, réaliser les travaux dans la limite de certaines heures, etc.), ou l’harmonie de la résidence (ne pas changer la couleur des volets, ne pas étendre de linge aux fenêtres ou sur les balcons, poser des plaques professionnelles conformes à certaines caractéristiques, etc.).
      • Administration de la copropriété dans le règlement de copropriétéAdministration de la copropriété dans le règlement de copropriété



        L’administration d’une copropriété correspond à ses règles de fonctionnement. Dans ce domaine, le rédacteur du règlement de copropriété a très peu de liberté car tout est réglementé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

        Ces règles doivent informer les copropriétaires sur les points suivants :
        • l’assemblée générale : délai de convocation, formes de convocation, possibilité d’ajouter une question à l’ordre du jour, possibilité de confier son pouvoir de vote en cas d’empêchement d’y assister, possibilité de représenter un autre copropriétaire et nombre de mandats pouvant être détenus, règles de majorité avec indication des questions relevant de chacune d’entre elles, contenu du procès-verbal et modes d’envoi, etc. ;
        • le conseil syndical : sa désignation, sa composition, son rôle, ses droits, ses obligations, etc. ;
        • le syndic : sa désignation, son rôle, ses prérogatives, ses obligations, etc. ;
        • les modes de gestion possibles : par un syndic professionnel, par un syndic bénévole ou en gestion les garanties devant figurer dans le contrat d’assurance de la copropriété ;
        • la manière dont les appels de fonds sont adressés, le protocole de recouvrement applicable en cas d’impayés ;
        • etc.
      • Indication des charges et de leur mode de répartition dans le règlement de copropriétéIndication des charges et de leur mode de répartition dans le règlement de copropriété


        Les copropriétaires doivent être informés de la manière dont les dépenses de la copropriété vont être réparties en fonction de leur nature.
        Ici, le rédacteur du règlement de copropriété doit tenir compte des prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
        En effet, ce texte opère une distinction entre les dépenses relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes qui doivent être réparties au prorata des tantièmes de chacun, et les dépenses afférentes aux éléments d’équipement commun et services collectifs qui doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité (renvoyer au chapitre sur les charges).

        Ainsi, trouve t-on dans ce document la liste des dépenses concernant les parties communes générales et la clé de répartition correspondante (c’est-à-dire la base de répartition exprimée le plus souvent en millièmes). Si des parties communes spéciales ont été créées, sera indiquée la liste des dépenses y afférentes avec identification des lots devant contribuer à leur paiement et leurs quotes-parts (appelées tantièmes spéciaux).
        Même chose pour tous les éléments d’équipement commun et services collectifs (ascenseur, chauffage collectif, etc.) : le règlement de copropriété doit indiquer la liste des dépenses concernées, identifier les lots devant participer à ces charges et mentionner la proportion de cette participation.
      • Etat descriptif de division dans le règlement de copropriétéEtat descriptif de division dans le règlement de copropriété


        Un état descriptif de division est un document obligatoire qui peut être intégré dans le règlement de copropriété ou en constituer une annexe.
        Il comprend un certain nombre d’informations :
        • l’identification de l’immeuble ;

        • la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale de l’immeuble ;

        • la division de l’immeuble en lots ;

        • la description de chaque lot ;

        • la synthèse de toutes ces informations dans un tableau devant comprendre au moins six colonnes : numéro du lot, bâtiment, escalier, étage, nature du lot, tantièmes de charges.

        L’état descriptif de division doit être établi par un géomètre-expert et être publié à la Conservation des hypothèques.

        Malgré les renseignements qu’il contient, la jurisprudence refuse de donner à l’état descriptif de division une valeur contractuelle au motif qu’il ne s’agit que d’un document technique établi pour les besoins de la publicité foncière.
        Plus clairement, cela signifie qu’en cas de contradiction entre les indications qu’il contient et celles figurant dans le règlement de copropriété, ce sont ces dernières qui primeront.

        Toutefois, une évolution semble se dessiner depuis 2008 car il a été jugé que s’il résulte de l’état descriptif de division qu’un lot est à usage de garage et que le caractère contractuel de cette destination n’est pas contestée, le copropriétaire de ce lot doit être condamné à respecter sa destination alors même que son titre d’acquisition fait état d’un garage comprenant un logement (Cass, 3e civ., 20 mai 2008).

        De même, des juges ont retenu que lorsque l’état descriptif de division est englobé dans le règlement de copropriété, que les indications qui figurent dans ce document ne se retrouvent nulle part ailleurs, et que les titres d’acquisition des copropriétaires s’y réfèrent, les indications qu’il contient ont bien un caractère contractuel (Cass, 3e civ., 12 janvier 2011).
    • Un règlement de copropriété peut-il contenir des clauses contraires à la loiUn règlement de copropriété peut-il contenir des clauses contraires à la loi ?



      Un règlement de copropriété peut-il contenir des clauses contraires à la loi ?

      La majeure partie des articles de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 étant d’ordre public (on ne peut y déroger), le rédacteur d’un règlement de copropriété ne peut donc pas, en toute logique, insérer dans ce document des règles qui seraient contraires à ces dispositions législatives ou réglementaires.

      Par exemple, il n’est pas possible d’indiquer que le copropriétaire qui possède le plus de tantièmes dans la copropriété présidera obligatoirement les assemblées générales, que les copropriétaires ont l’obligation de se faire représenter uniquement par un autre copropriétaire, que les copropriétaires sont autorisés par avance à effectuer tout travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, qu’un copropriétaire qui ne serait pas à jour dans le paiement de ses charges sera privé de son droit de vote, ou bien encore que les dépenses relatives à l’ascenseur seront réparties aux tantièmes généraux entre tous les copropriétaires, y compris les lots du rez-de-chaussée.

      Comment expliquer alors que des clauses contraires à la loi de 1965 ou à son décret de 1967 puissent figurer dans un règlement de copropriété ? Plusieurs explications sont possibles :

      • avant la loi de 1965, il existait une autre loi qui régissait le statut de la copropriété. Il s’agissait de la loi du 28 juin 1938. Les règlements de copropriété établis entre 1938 et 1965 devaient donc être conformes aux prescriptions de cette loi de 1938. Or, cette loi restait muette sur beaucoup d’aspects concernant l’administration des copropriétés. Les rédacteurs des règlements de copropriété disposaient alors d’une grande liberté dans ce domaine. Par la suite, la loi de 1938 a été abrogée et remplacée par la loi de 1965 qui, à l’inverse, a encadré de manière très stricte le fonctionnement des copropriétés. Par conséquent, il n’est pas rare de trouver, dans les règlements de copropriété rédigés sous l’égide de la loi de 1938, de nombreuses dispositions contraires à la loi de 1965 ;

      • la loi de 1965 a été modifiée une vingtaine de fois jusqu'à ce jour. Ainsi, il est normal que des règlements de copropriété comportent aujourd’hui des clauses qui peuvent être contraires aux dernières dispositions en vigueur. Par exemple, nombre de règlements de copropriété établis avant le 1er septembre 2004 mentionnent que tout copropriétaire peut, après avoir reçu la convocation de l’assemblée générale, demander au syndic l’ajout d’autres questions à l’ordre du jour et ce, dans les 6 jours suivants la réception de cette convocation. Or, cette faculté offerte aux copropriétaires a été supprimée par le décret du 27 mai 2004 (applicable au 1er septembre 2004). Depuis cette date, les demandes d’inscription de questions à l’ordre du jour doivent parvenir au syndic avant l’envoi des convocations ;

      • dans les domaines où la loi reste muette et laisse la possibilité aux rédacteurs des règlements de copropriété de créer des règles, il n’est pas rare que ces dernières soient contestées par des copropriétaires devant les tribunaux. Les juges sont alors amenés à se prononcer sur leur validité en prenant en compte deux critères majeurs : le droit de propriété et la destination de l’immeuble. En effet, des restrictions ne peuvent être apportées aux droits des copropriétaires que si ces dernières sont justifiées par le respect des droits des autres copropriétaires et/ou le respect de la destination de l’immeuble (article 9 alinéa 1er de la loi de 1965). C’est la raison pour laquelle il a été jugé, de manière générale, qu’une clause ne peut interdire la détention d’animaux familiers ou la pose de plaques professionnelles à l’entrée d’un immeuble où les professions libérales sont autorisées.
      •  différence entre une clause illicite et une clause obsolète dans un règlement de copropriété différence entre une clause illicite et une clause obsolète dans un règlement de copropriété



        Toutefois, et avant d’examiner les solutions qui permettent d’écarter d’un règlement de copropriété une clause contraire à la loi, il est important de faire la différence entre une clause illicite et une clause obsolète.

        En effet, une clause obsolète est une clause qui, à l’époque où a été rédigé le règlement de copropriété, était conforme à la loi applicable à ce moment précis, mais dont le contenu a été modifié ultérieurement par une nouvelle loi. Dans cette hypothèse, la nouvelle disposition légale se substitue automatiquement à l’ancienne sans qu’il soit nécessaire de faire modifier le règlement de copropriété (par exemple, avant la loi du 13 juillet 2006, une assemblée générale devait se prononcer sur la mise en place de dispositifs de sécurité, type interphone ou digicode, à la majorité dite de l’article 26.

        Or, cette loi a modifié la loi de 1965 en permettant dorénavant de prendre une telle décision à la majorité dite de l’article 25). Il n’y a donc pas d’action en justice à mener contre une clause obsolète.

        Quant à la clause illicite, elle peut être définie comme une clause qui est contraire à un principe d’ordre public de la loi (par exemple, exclure certains copropriétaires du paiement des charges générales de la copropriété, faire participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur, permettre à un locataire de faire partie du conseil syndical, permettre l’envoi des convocations par mail, etc.) ou qui n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble (par exemple, et comme vu précédemment, interdiction de poser des plaques professionnelles à l’entrée de l’immeuble alors que le règlement de copropriété autorise l’exercice de professions libérales).
      • une clause illicite reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision de l’assemblée généraleune clause illicite reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision de l’assemblée générale.


        Malgré le fait qu’elle soit contraire à la loi ou à la destination de l’immeuble, une clause illicite reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision de l’assemblée générale. C’est la raison pour laquelle le syndic ou un copropriétaire ne peuvent décider, de leur propre initiative, de ne pas l’appliquer.

        Un syndic ne commet aucune faute en continuant, par exemple, de répartir les charges d’ascenseur aux tantièmes généraux, comme le prévoit le règlement de copropriété, alors que cela est contraire à l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Il ne peut qu’alerter les copropriétaires sur le caractère illégal d’une telle répartition et proposer à l’assemblée générale de faire appel à un géomètre-expert pour établir une clé de répartition conforme à la loi qui se substituera à celle figurant dans le règlement de copropriété.

        Les actions en annulation d’une clause illicite sont imprescriptibles. Elles doivent être engagées près du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble avec l’aide d’un avocat.
    • Peut-on modifier un règlement de copropriété ?Peut-on modifier un règlement de copropriété ?



      Il n’est pas possible de modifier un règlement de copropriété dans les domaines où la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d’application du 17 mars 1967 édictent des règles d’ordre public auxquelles il est impossible de déroger.

      Mais dans les domaines où le législateur n’a rien prévu et laisse le soin au règlement de copropriété de créer des règles relatives au fonctionnement de la copropriété, il est parfaitement possible, pour cette dernière, d’envisager, après l’établissement de ce document, de compléter ces règles ou de les modifier.
      Une décision de l’assemblée générale s’avère alors nécessaire pour obtenir l’accord des copropriétaires. Elle sera votée à une majorité qui sera déterminée en fonction de la nature de la modification envisagée.

      Par exemple, la création ou la modification des règles de fonctionnement du conseil syndical relèvent de la majorité dite de l’article 24 de la loi de 1965, tandis que la modification de la destination de l’immeuble doit être prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Toutes les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l’objet d’une publication (voir le III).
      • Mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi de 1965Mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi de 1965


        Le législateur incite également fortement les copropriétés à mettre en conformité leur règlement de copropriété avec la loi de 1965 et son décret d’application de 1967 (article 49 de la loi de 1965).

        En effet, et comme vu précédemment, ces deux textes ont été modifiés une vingtaine de fois à ce jour. Il est donc fréquent de trouver aujourd’hui des règlements de copropriété qui contiennent des règles de fonctionnement qui sont en contradiction avec la législation actuellement applicable.

        Sont également concernées, à plus forte raison, les copropriétés dont le règlement de copropriété a été établi sous l’égide de la loi du 28 juin 1938, puisque cette loi a été abrogée par la loi de 1965.
      • remplacer les règles anciennes contenues dans les règlements de copropriété par des règles conformes à la législationRemplacer les règles anciennes contenues dans les règlements de copropriété par des règles conformes à la législation


        Le but de l’opération consiste à remplacer les règles anciennes contenues dans les règlements de copropriété par des règles conformes à la législation la plus récente, afin que les copropriétaires non au fait de l’évolution de la réglementation puissent, en consultant la version la plus récente de leur règlement de copropriété, être sûrs de se référer aux règles réellement applicables.

        Seules sont visées les règles de fonctionnement de la copropriété qui ont été modifiées par le législateur.
      • C'est au syndic de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin d’informer les copropriétaires des avantages de la mise en conformitéC'est au syndic de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin d’informer les copropriétaires des avantages de la mise en conformité



        Même s’il ne s’agit que d’une opération facultative et non obligatoire, il revient néanmoins au syndic de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin d’informer les copropriétaires des avantages offerts par le législateur si la mise en conformité est votée.

        En effet, non seulement le vote des modifications apportées au règlement de copropriété pourra s’effectuer sur la base de la majorité dite de l’article 24 (alors qu’un tel vote relève normalement de la double majorité dite de l’article 26), mais encore les frais d’enregistrement à la Conservation des hypothèques seront forfaitaires (alors qu’habituellement ils sont calculés en fonction du nombre de pages du document).
      • l’assemblée générale devra décider de confier la mise en conformité du règlement de copropriété à un notaire ou géomètre-expertL’assemblée générale devra décider de confier la mise en conformité du règlement de copropriété à un notaire ou géomètre-expert



        Si le principe de la mise à jour est acceptée, l’assemblée générale devra, dans un second temps, décider de confier ce travail à un spécialiste (notaire ou géomètre-expert).

        Ce dernier soumettra ensuite le fruit de son travail au vote d’une nouvelle assemblée.
        S’ensuivra une publication du nouveau règlement de copropriété à la Conservation des hypothèques par un notaire.

        L’opération de mise à jour n’étant pas soumise à une date butoir d’exécution pour bénéficier des deux avantages ci-dessus, elle peut donc être envisagée par une copropriété à tout moment.
      • Des modifications doivent obligatoirement être apportées au règlement de copropriétéDes modifications doivent obligatoirement être apportées au règlement de copropriété



        A coté de toutes ces hypothèses où la modification du règlement de copropriété est facultative et laissée à la discrétion de la copropriété, il existe des cas de figure où, au contraire, des modifications vont devoir obligatoirement être apportées à ce document.

        Elles concernent principalement les tantièmes attachés aux lots et la répartition des charges. Les exemples sont multiples.
        • Le règlement de copropriété  doit être modifié en cas de syndicat secondaireLe règlement de copropriété doit être modifié en cas de syndicat secondaire


          Lorsque, dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, certains d’entre eux décident de se constituer en syndicat secondaire (chaque bâtiment va alors constituer une sorte de petite copropriété avec ses propres assemblées générales, son propre syndic et son propre conseil syndical), le règlement de copropriété va devoir être modifié en conséquence pour faire apparaître cette nouvelle organisation et son impact sur la répartition des charges.

          En effet, le but de l’opération est de permettre aux lots de chaque bâtiment de ne participer au paiement que des dépenses afférentes à l’immeuble dont ils font partie.
          Pour ce faire, il faut créer des tantièmes spécifiques à chaque bâtiment constitué en syndicat secondaire (NB : les copropriétaires dont les lots sont situés dans un syndicat secondaire continuent néanmoins de participer aux charges relatives aux parties communes générales qui sont gérées par le syndicat principal).
        • La scission d’une copropriété entraine une modification du règlement de copropriétéLa scission d’une copropriété entraine une modification du règlement de copropriété


          La scission d’une copropriété va également entraîner une modification du règlement de copropriété puisque ce dernier devra faire mention du retrait de certains lots du périmètre de la copropriété (c’est principalement ici l’état descriptif de division qui devra être modifié).

          La conséquence directe de ce retrait est une modification de la base de répartition des charges à laquelle devront être soustraits les tantièmes correspondants aux lots « partis ».
        • La surélévation de l’immeuble votée à l'AG afin de créer de nouveaux lots privatifs est un cas de modification du règlement de copropriétéLa surélévation de l’immeuble votée à l'AG afin de créer de nouveaux lots privatifs est un cas de modification du règlement de copropriété


          La décision de l’assemblée générale de procéder à la surélévation de l’immeuble afin de créer de nouveaux lots privatifs est aussi un exemple de modification du règlement de copropriété, puisqu’il va s’avérer nécessaire d’affecter à ces derniers des tantièmes qui vont venir s’ajouter à ceux déjà existants. La base de répartition des charges va s’en trouver augmentée d’autant (par exemple, la base de répartition peut passer de 1000/1000e à 1400/1400e).

          Les dépenses de la copropriété vont être réparties entre plus de personnes, diminuant ainsi de manière proportionnelle le degré de participation des copropriétaires qui possédaient déjà un lot avant la surélévation du bâtiment.
        • Une nouvelle clé de répartition spécifique doit être créé pour toutes les dépenses afférentes à un nouvel ascenseurUne nouvelle clé de répartition spécifique doit être créé pour toutes les dépenses afférentes à un nouvel ascenseur


          Lorsqu’une copropriété décide d’installer un ascenseur dans un immeuble qui en est dépourvu, la loi exige que soit créée une clé de répartition spécifique pour toutes les dépenses y afférentes. En effet, s’agissant d’un élément d’équipement commun, cette clé doit tenir compte du critère de l’utilité, c’est-à-dire de la possibilité objective pour les lots de pouvoir utiliser cet ascenseur (et non son utilisation effective).

          Pour cette raison, certains lots peuvent être exclus du paiement des charges de cet équipement commun (comme les lots du rez-de-chaussée si l’ascenseur ne descend pas au sous-sol). Cette nouvelle clé va donc devoir être intégrée dans le règlement de copropriété.
        • La division d'un lot en plusieurs autres lots vendus séparément nécessite ma modification de l’état descriptif de division.La division d'un lot en plusieurs autres lots vendus séparément nécessite ma modification de l’état descriptif de division.


          Lorsqu’un copropriétaire divise son lot en plusieurs autres lots qu’il vend séparément, l’état descriptif de division sera modifié pour faire apparaître ces nouveaux lots et les tantièmes correspondants qu’il est nécessaire de créer.

          Généralement, la modification de la base de répartition des charges est minime, voire inexistante, car la somme des tantièmes affectés aux nouveaux lots est égale aux tantièmes du lot originaire avant sa division.
        • Des travaux réalisés par un copropriétaire sur ses parties privatives peuvent justifier une modification du règlement de copropriétéDes travaux réalisés par un copropriétaire sur ses parties privatives peuvent justifier une modification du règlement de copropriété

          Des travaux réalisés par un copropriétaire sur ses parties privatives peuvent parfois justifier une modification du règlement de copropriété.

          Par exemple, lorsqu’un copropriétaire est propriétaire d’un appartement avec, au-dessus, un espace décrit par le règlement de copropriété comme un grenier, une modification de ce document s’imposera si le grenier est aménagé en pièce habitable. En effet, les tantièmes du lot « appartement + grenier » vont devoir être augmentés pour prendre en compte le changement d’affectation du grenier qui a été transformé pour apporter à l’appartement un nouvel élément de confort.
        • La vente d'une partie commune à un copropriétaire entraine une modification du règlement de copropriétéLa vente d’une partie commune à un copropriétaire entraîne une modification du règlement de copropriété


          La vente d’une partie commune à un copropriétaire (couloir, palier, combles, etc.) entraîne également une modification du règlement de copropriété.

          D’une part, parce qu’il va falloir retirer cet espace commun de la liste des parties communes et d’autre part, parce qu’il va falloir créer un lot avec des nouveaux tantièmes (puisque la partie commune devient un espace privé).
      • un géomètre-expert est en charge de la modification du règlement de copropriétéUn géomètre-expert est en charge de la modification du règlement de copropriété


        Dans l’ensemble des exemples donnés ci-dessus, c’est un géomètre-expert qui va être en charge de la modification du règlement de copropriété (création de nouveaux lots, calcul des nouveaux tantièmes qui devront être affectés aux lots existants, création d’une nouvelle clé de répartition des charges, etc.).

        Ces modifications devront ensuite être soumises à l’assemblée générale pour être acceptées. La majorité requise dépend de la nature de la modification. De manière générale, il s’agira de la même majorité que celle requise pour le vote des travaux. Mais parfois, le législateur prévoit des majorités spécifiques. Par exemple, lorsque la copropriété décide de mettre en place un ascenseur, le vote s’effectue à la double majorité dite de l’article 26.

        Par conséquent, l’acceptation de la nouvelle clé de charges afférentes à cet ascenseur devra également être votée à la double majorité. Par contre, pour accepter les tantièmes affectés aux nouveaux lots issus de la division d’un lot, la loi prévoit que le vote s’effectuera à la majorité dite de l’article 24.
      • Le notaire rédige l'acte modificatif  au règlement de copropriété et le publie à la Conservation des hypothèquesLe notaire rédige l'acte modificatif au règlement de copropriété et le publie à la Conservation des hypothèques


        Ensuite, la seconde étape consiste à prendre rendez-vous avec un notaire afin que ce dernier rédige un acte modificatif au règlement de copropriété et le publie à la Conservation des hypothèques.

        Le notaire devra au préalable s’assurer qu’aucune procédure n’a été engagée par un copropriétaire contre les décisions de l’assemblée générale dans le délai de deux mois suivant l’envoi du procès-verbal.

        Les frais liés à la modification d’un règlement de copropriété (honoraires du géomètre-expert ou du notaire, frais de publication...) seront supportés par le ou les copropriétaires qui sont à l’origine de cette modification. Il peut s’agir, par exemple, de celui qui a décidé d’acheter une partie commune à la copropriété ou de ceux qui composent le bâtiment qui a décidé de se constituer en syndicat secondaire.

Comprendre le reglement de copropriété.