Bail de location
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Le bail de location

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Rédaction d'un bail de location

Le bail est le document qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges.
Le bail doit impérativement contenir certaines informations.

  • La forme du bail de location

    Le bail doit être écrit et être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).

    Il peut prendre la forme :

    • d'un acte sous-seing privé
    • d'un acte authentique


    Observation : bien que la loi impose que le bail soit écrit, la jurisprudence admet qu'un bail verbal n'est pas nul, et qu'il produit les mêmes droits et obligations pour les parties.

Qui peut remplir le bail de location ?

Le bail de location est rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire.


Le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties.
Le bailleur peut rédiger le bail sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires.
Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types.
Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.
Lorsque le contrat de location est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, ...), les frais de dossier sont divisés entre propriétaire et locataire.


À quelle loi se référer pour le bail de location immobilière?

À quelle loi se référer pour le bail de location immobilière?


La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d'habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres facultatives, d'autres enfin interdites.


Le contenu et les mentions obligatoires pour la signature du bail

Eléments de contenu du bail mentions obligatoires:


Le bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

  • Identification des parties: nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
  • Date de prise d'effet et durée du bail: date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée ;
  • Consistance de la chose louée: consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
  • description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
  • Désignation des locaux: description de la surface habitable du logement ;
  • Montant du loyer: montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dépôt de garantie: montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu


Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire.
Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives, sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.


Documents annexés au bail de location

Certains documents doivent être annexés au bail :

  • l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage
  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété
  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire
  • le dossier de diagnostic technique immobilier
  • une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble

Durée du bail de location

Plusieurs durées de location sont possibles (article 10 de la loi du 6 juillet 1989) :

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

  • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
  • contrat de courte durée (exception) : "Lorsqu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, le contrat peut être de moins de trois ans, mais au minimum de un an" (article 11 de la loi de 1989).  Les raisons et l’événement invoqués dans ce cas précis, doivent être mentionnés dans le contrat : il peut par exemple s’agir  
    •  
    • d’un retour en France d’un bailleur établi à l’étranger,
    • du mariage prochain d’un des enfants, etc.
    • Deux mois avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception la réalisation de l’événement prévu  (et le locataire devra partir).
    • Il peut également proposer (mais une fois seulement) le report du terme. Mais si l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat est réputé être de trois ans.


Par exception, la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans) , mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.


Renouvellement du bail de location

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale
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