Procédure pour les impayés rapidement dans la copropriété

Gestion des impayés dans la copropriété avec le logiciel syndic

Engager une procédure de recouvrement

Engager une procédure de recouvrement à l'encontre du propriétaire défaillant

Le syndic n’a pas besoin du vote de l’assemblée pour engager une procédure simple de recouvrement.

Ce qui ne le dispense pas d’agir en concertation avec le conseil syndical.

En effet, il est déplaisant pour les membres du conseil d’apprendre après coup, lorsque la dette a pris des proportions importantes, qu’un copropriétaire avait des difficultés chroniques et que le pire aurait pu être évité en prenant le problème à temps.

Pour une saisie immobilière – la procédure la plus grave puis - que le débiteur va perdre son logement –, un vote de l’assemblée sera par contre indispensable.

L’action en paiement des charges se prescrit par un délai de dix ans.

Une procédure rapide pour recouvrir les impayés dans une copropriété

Pour faciliter le recouvrement des charges courantes de l’exercice en cours, la loi permet au syndic d’utiliser une procédure simple, rapide et peu onéreuse : l’assignation à jour fixe devant le président du tribunal de grande instance.

Cette procédure ne nécessite pas de décision de l’assemblée, ni le recours à un avocat (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic présente la demande au président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. La procédure est contradictoire : le débiteur reçoit une convocation du tribunal.

Il peut se présenter seul, sans être assisté par un avocat.

L’ordonnance du juge est d’exécution immédiate, même si le débiteur fait appel de la décision (dans un délai de quinze jours).

Le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de deux ans. Il peut aussi ne retenir que les échéances échues impayées et dispenser le débiteur de payer les échéances à venir.

Les pièces à fournir par le syndic sont :

• le procès-verbal de l’assemblée générale constatant le vote du budget prévisionnel ;
• la mise en demeure du débiteur et l’accusé de réception attes - tant du respect du délai de trente jours (cf. “Trente jours pour payer les charges courantes” ci-contre) ;
• éventuellement, les justificatifs de procédures antérieures pour montrer que les difficultés du débiteur ne sont pas nouvelles.

Les frais de recouvrement du copropriétaire en impayé dans la copropriété

Les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance sont imputables au seul copropriétaire débiteur, sans qu’il soit besoin de faire appel au juge.

Il faut cependant remplir toutes les conditions prévues par les textes. La première de toutes étant, bien évidemment, que la créance soit justifiée devant le juge par la production du budget voté par l’assemblée générale et la preuve des provisions appelées et non payées.

Il faut encore qu’une mise en demeure de payer ait été faite au débiteur. C’est toujours le préalable à une action judiciaire. Elle présente en outre l’intérêt de permettre au syndicat de décompter des intérêts de retard sur les sommes dues.

Ensuite, il faut que ces frais aient été nécessaires au moment où ils ont été exposés. Cela pour éviter la multiplication des démarches engagées hâtivement ou confiées à des professionnels extérieurs, sans discernement. Le juge appréciera cette notion en fonction de l’efficacité attendue de la méthode de recouvrement utilisée, et bien sûr des circonstances. Les frais de recouvrement qui ne seront pas jugés comme nécessaires resteront à la charge du syndic si le syndicat désapprouve les démarches engagées par le syndic.

La loi prévoit une exception : le juge peut laisser les frais de recouvrement à la charge du créancier «en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige » (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce sera le cas pour un débiteur qui a de réelles difficultés et qui justifiera de ses efforts pour payer sa dette, ou simplement dans l’intérêt du syndicat si le juge pense éviter une aggravation de la dette qui serait nuisible au recouvrement de la dette en principal.

Les frais de recouvrement généralement engagés par le syndic sont de deux sortes :

• les frais engagés pour récupérer à l’amiable les sommes dues (honoraires spéciaux du syndic) ;
• les frais de procédure : frais d’huissiers et d’avocats, frais taxables (coût de l’assignation et signification du jugement), indemnités sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile (frais d’avocat).

Mais tous ces frais ne sont pas récupérables. La position des tribunaux s’est durcie et la tendance est à refuser le remboursement des frais que le juge trouve inutiles. Cette position est variable selon les tribunaux.

Sont considérés comme des frais imputables au débiteur ceux qui sont consécutifs à des actes prescrits par la loi : coût de la mise en demeure en recommandé, frais exposés auprès de la conservation des hypothèques lors de l’inscription du privilège spécial du syndicat, frais d’assignation et d’opposition à la vente.

Le texte voté à l’occasion de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a tenté de cerner cette notion de frais nécessaires, mais comme elle est introduite par l’adverbe “notamment”, la liste donnée n’est pas exhaustive. Sont cités : les frais de mise en demeure et de relance (postérieurement à la mise en demeure), les frais de prise d’hypothèque, les frais et émoluments des actes d’huissier et le droit de recou - vrement ou d’encaissement.

Cet énoncé n’empêchera pas les tribunaux de continuer à refu - ser les démarches inutiles qui aggravent la dette, y compris les frais d’huissier quand des procédures moins coûteuses peuvent être mises en oeuvre (cf. tableau en page suivante).