Rôle et fonction du conseil syndical de copropriété avec le logiciel syndic de copropriété

Le conseil syndical avec le logiciel syndic de copropriété

Rôle et fonction du conseil syndical de copropriété

Comme vous le savez certainement chaque copropriété doit avoir un conseil syndical.

Chaque copropriété doit avoir un conseil syndical pour assister le syndic de copropriété dans ses missions et assurer une coordination entre le syndic et les copropriétaires, sauf décision contraire de l'assemblée générale..

Le conseil syndical a un rôle consultatif et ses missions consistent principalement.

  • Contrôler l'administration de l'immeuble. Le conseil syndical peut par exemple décider d'intervenir en cas de dégradation des parties communes
  • Contrôler la gestion du syndic de copropriété en vérifiant sa comptabilité
  • Assister le syndic de copropriété dans ses prises de décisions concernant la copropriété
  • Etablir l'ordre du jour des assemblées générales et le budget prévisionnel>, en concertation avec le syndic de copropriété.
  • Proposer les sujets à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires

Le conseil syndical doit rendre compte tous les ans à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission.


Controle des comptes par le conseil syndical

Chaque copropriétaire individuellement dispose du droit de contrôler les comptes une fois par an et pendant au moins un jour ouvré décidé par l’assemblée générale (Art 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Les copropriétaires qui manifestent leur opposition à un contrôle conjoint avec le conseil syndical pourront "consulter individuellement les pièces le même jour".

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (art.21 de la loi du 10 juillet 1965). Il contrôle, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution (article 26 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Un vote spécifique de l’assemblée n’est donc pas nécessaire (décret du 27 mai 2004).

Pour des raisons pratiques, il est souhaitable que le contrôle du conseil syndical s’exerce tout au long de l’année afin d’être plus rapide à la clôture des comptes en fin de l’exercice.


Le conseil syndical de copropriété organe essentiel du syndicat des copropriétaires

Parmi les organes essentiels du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, qui est obligatoire, sauf exceptions, joue un rôle particulièrement important de liaison entre le syndic et la collectivité des copropriétaires, et constitue “le meilleur moyen” de maintenir un climat de confiance réciproque.» (Rapport de M. Bonnemaison, Doc Ass. nat. no 2960, p. 16.)

Le conseil syndical représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il joue un rôle important puisque le syndicat ne se réunit en général qu’une fois par an en assemblée générale. Outre son rôle d’intermédiaire, il lui revient de veiller à la bonne exécution de la mission du syndic et de l’assister lors de la prise de décisions.


Constitution du conseil syndical de copropriété

Tout syndicat de copropriétaires doit avoir un conseil syndical, sauf vote contraire. Les membres sont désignés par l’assemblée générale des copropriétaires selon la procédure décrite par l’article 21 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.


Qui peut être élu au conseil syndical de copropriété

La liste des personnes susceptibles d'être élu au conseil syndical a été complétée par la loi du 12 mai 20092.

Peuvent en faire partie :

  • Les copropriétaires et leurs conjoints, leurs partenaires de Pacs, leurs représentants légaux, mais également leurs usufruitiers, les associés d’une société immobilière et les accédants ou les acquéreurs à terme.
  • Une personne morale membre du conseil syndical peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par le biais d’un pouvoir.
  • Au sein d’un couple, si l’un des conjoints est seul propriétaire, l’autre conjoint est éligible au conseil. Toutefois, il doit disposer d’un mandat exprès du conjoint copropriétaire.
  • Une réponse ministérielle en date du 27 janvier 2009 3 est venue préciser que l’article 21 « ne permet donc de désigner au conseil syndical que des copropriétaires et il est admis, que lorsque deux conjoints sont chacun propriétaires d’un lot dans l’immeuble, ils peuvent l’un et l’autre poser leur candidature au conseil syndical.

    Par contre, lorsqu’ils sont propriétaires en indivision d’un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical ».

    Un syndic propriétaire d’un lot dans un immeuble qu’il gère, cela existe.
    Il arrive même qu’il ait fait partie du conseil avant d’avoir été syndic de l’immeuble. Mais une fois syndic, il ne siégera plus au conseil comme copropriétaire.
    Ni ses préposés, son conjoint, ses ascendants ou descendants ou encore son partenaire lié à lui par un Pacs, pour des raisons évidentes.

    Des interrogations existent au sujet des gardiens et autres employés d’immeuble.
    La question est de savoir s’ils sont assimilés aux préposés du syndic. En pratique, ils sont employés par le syndicat, mais recrutés et dirigés par le syndic. Il est vrai également que les pouvoirs propres du syndic sur le personnel du syndicat des copropriétaires comportent un pouvoir de congédiement, notamment, ce qui peut emporter certaines formes de pression sur le gardien.
    S’ils sont propriétaires (en ayant racheté racheté leur loge par exemple), ils sont éligibles.
    Mais la situation sera quelquefois délicate lorsque le conseil examinera l’évolution du contrat de travail ou la qualité du travail du salarié.

Combien de membres faut-il élire au conseil syndical de copropriété

La loi ne fixe pas le nombre de conseillers.

L’assemblée générale doit déterminer le nombre de conseillers, variable selon la taille de la copropriété.

Il convient qu’au moins deux personnes forment le conseil5.

Un nombre impair est préférable pour qu’une majorité puisse se dégager. Le nombre de membres ne doit pas trop être réduit, pour que le travail se fasse dans de bonnes conditions.

Dans les grandes copropriétés, il vaut mieux prévoir large et élire des suppléants, car le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Le ou les membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires.

En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.


A quelle majorité sont élus les membre du conseil syndical de copropriété

L’assemblée générale annuelle vote sur les candidatures présentées avant l’assemblée ou en cours de séance.

L’élection se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l’article 24 si les conditions sont réunies pour un deuxième vote.


Que se passe-t-il en l’absence de candidats au conseil syndical de copropriété

Que se passe-t-il en l’absence de candidats?

Il arrive que les candidats ne rassemblent pas le nombre requis de voix, ou qu’aucun copropriétaire ne veuille se présenter. En l’absence de candidats ou lorsque ceux qui se présentent ne sont pas élus, deux solutions sont possibles : la désignation des membres du conseil par le juge, ou la renonciation à constituer un conseil.

Dans ce cas, le procès-verbal de l’assemblée générale, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.


La renonciation à constituer un conseil syndical dans la copropriété

L’absence de candidats ne vaut pas automatiquement renonciation à constituer un conseil syndical : les copropriétaires sont tenus de voter une résolution de suppression du conseil syndical (article 21 de la loi). Le vote se fait à la majorité de l’article 26.

Mais ce vote n’est pas définitif. Si des copropriétaires présentent leur candidature l’année suivante, le conseil sera rétabli. Le vote se fera alors à la majorité de l’article 25.

La saisine du juge
Le juge peut constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical. Les copropriétaires volontaires peuvent également saisir le juge pour être désignés comme membres du conseil, avec l’assistance éventuelle du syndic qui transmettra la demande au tribunal. Pour éviter ce genre de mésaventure, les conseillers sortants ont intérêt à préparer leur succession en sondant les copropriétaires susceptibles d’être intéressés.


Pour combien de temps les membres du conseil syndical sont-ils élus?

La durée maximale autorisée par le décret est de trois ans, renouvelable.

Quand il est difficile de garder les conseillers, c’est la durée recommandée. Mais en général, l’assemblée oublie tout simplement de préciser la durée du mandat.
Dans ce cas, le mandat est considéré comme étant de trois ans. Les conseillers peuvent bien entendu se retirer avant la fin de leur mandat.

Certains syndics ont tendance à confondre le mandat des conseillers et le leur, et mettent souvent à l’ordre du jour le renouvellement du mandat des conseillers lorsque leur mandat de syndic arrive à son terme. C’est une erreur.

En cours de mandat, lorsque l’assemblée constate la carence d’un conseiller, elle peut voter sa révocation (à la majorité de l’article 25).
À moins qu’elle ne préfère, pour éviter un conflit, attendre que ce conseiller donne sa démission ou arrive en fin de mandat.

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