Etat daté: paiement des charges en cours

Lorsqu'un copropriétaire décide de vendre son lot, il doit fournir à l'acquéreur un document appelé "état daté".
Cet état daté doit notamment mentionner le montant des charges de copropriété impayées par le copropriétaire vendeur.

En effet, conformément à l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire vendeur doit au syndicat des copropriétaires toutes les sommes qui sont dues au titre de sa participation aux charges courantes et aux travaux votés par l'assemblée générale.

Ainsi, si le copropriétaire vendeur n'a pas payé l'intégralité de ses charges de copropriété, l'état daté doit en faire état.
Il appartient ensuite à l'acquéreur de vérifier que l'état daté est complet et à jour.

Le paiement des charges de copropriété en cours est également un élément important dans le cadre d'une vente de lot en copropriété.
Il est d'usage que le copropriétaire vendeur rembourse à l'acquéreur la part des charges courantes de copropriété afférentes à la période postérieure à la vente.

Ce remboursement est en général calculé au prorata de la durée de la période de l'année courante écoulée depuis le dernier appel de charges.

Il est important de noter que le paiement des charges de copropriété en cours doit être effectué avant la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Le notaire est tenu de vérifier que toutes les sommes dues par le copropriétaire vendeur ont été payées et que le montant du remboursement des charges de copropriété en cours a été déterminé de manière précise.

En cas de non-paiement des charges de copropriété en cours, le notaire peut refuser de procéder à la vente du lot en question.

Toute provision sur charges courantes est due, à l'égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité.

Lorsque des travaux ont été votés avant la vente, le paiement d'une provision sur le coût de ces travaux appartient à celui qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité fixée par la décision de l'assemblée et indiquée dans l'état daté.

Qu'il s'agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux votés, un accord entre le vendeur et l'acquéreur peut toutefois en décider autrement dans l'acte de vente. Cet acte n'a toutefois d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur, il ne s'impose pas au syndic de copropriété.
Il est donc conseillé de veiller à ce que les clauses relatives à la répartition des dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés...) soient les plus précises possible afin d'éviter tout litige.

Qu'il s'agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux votés, le trop ou moins perçu sur les charges, révélé par l'approbation des comptes, est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l'approbation des comptes par l'assemblée.

Informations juridiques interessantes qui précisent les obligations légales en matière d'état daté et de paiement des charges en cours dans une copropriété :

Textes de loi :

Article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 relatif à la copropriété des immeubles bâtis : cet article impose la délivrance de l'état daté lors de la vente d'un lot en copropriété, et précise que l'état daté doit mentionner les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires.
Article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : cet article précise que le syndic est chargé de la gestion des finances de la copropriété, et notamment du recouvrement des charges auprès des copropriétaires.
Article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : cet article prévoit que le syndic est tenu de fournir à tout copropriétaire qui en fait la demande un relevé individuel des charges afférentes à son lot.
Article 19-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : cet article impose au bailleur de fournir au locataire, lors de la conclusion du bail, un état daté mentionnant les sommes dues au syndicat des copropriétaires.
Article 46 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) : cet article précise que le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires, par voie électronique, un extranet sécurisé permettant notamment la consultation des documents de la copropriété.

Jurisprudences :

Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 juin 2013, n°12-17462 : cette décision rappelle que le vendeur d'un lot en copropriété doit fournir un état daté à l'acquéreur, et que le notaire chargé de la vente doit vérifier que cet état daté est complet et exact.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2015, n°13-25506 : le vendeur d'un lot en copropriété est responsable du paiement des charges jusqu'à la date de signature de l'acte de vente, sauf si un autre accord a été convenu entre les parties.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 novembre 2017, n°16-24712 : le syndic est tenu de fournir à tout copropriétaire qui en fait la demande un relevé individuel des charges afférentes à son lot.
La jurisprudence Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 mai 2018, n°17-16977, concerne une affaire où un acquéreur d'un lot de copropriété avait refusé de payer les charges liées aux travaux de mise en conformité de l'ascenseur, car il considérait que l'état daté ne l'avait pas informé de l'existence de ces travaux au moment de la vente.
La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel selon laquelle l'acquéreur avait tort, car les charges liées aux travaux de mise en conformité étaient dues par l'ancien propriétaire, et non par l'acquéreur. L'état daté n'a pas à mentionner les travaux futurs ou en cours, sauf s'ils ont été votés avant la vente.
Cette jurisprudence confirme le rôle limité de l'état daté dans la vente d'un lot de copropriété et rappelle que l'acquéreur ne peut pas se soustraire aux charges dues par l'ancien propriétaire.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 novembre 2012, n° 11-20.396 : La Cour de cassation a jugé que l'absence de mention dans l'état daté de l'existence d'une procédure en cours relative aux charges de copropriété ne permettait pas à l'acquéreur d'invoquer un préjudice.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2013, n° 12-23.420 : La Cour de cassation a confirmé que l'omission de charges dans l'état daté pouvait entraîner une réduction du prix de vente.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 2013, n° 11-27.126 : La Cour de cassation a jugé que la fourniture tardive de l'état daté par le syndic ne pouvait pas empêcher la vente, mais pouvait donner lieu à une indemnisation du vendeur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 2013, n° 11-26.385 : La Cour de cassation a confirmé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas s'opposer à la vente d'un lot pour des charges impayées antérieures à l'acquisition par le vendeur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 novembre 2012, n° 11-20.085 : La Cour de cassation a jugé que l'acquéreur d'un lot de copropriété était responsable du paiement des charges afférentes à ce lot, même si elles étaient antérieures à son acquisition.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 septembre 2020, n° 19-18.880 : La Cour de cassation a confirmé que l'acquéreur d'un lot de copropriété ne pouvait pas invoquer l'absence de mention de charges impayées dans l'état daté pour contester leur paiement ultérieur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 janvier 2011, n° 09-72.802 : La Cour de cassation a jugé que l'acquéreur d'un lot de copropriété pouvait se prévaloir de la nullité de la vente si l'état daté mentionnait des charges qui n'étaient pas dues.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 novembre 2010, n° 09-69.838 : La Cour de cassation a confirmé que le vendeur d'un lot de copropriété était tenu de fournir un état daté à l'acquéreur, et que l'absence de mention de charges dans cet état daté ne pouvait pas faire obstacle au paiement ultérieur de ces charges.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 février 2009, n° 08-11.555pour la vente d'un lot de copropriété avec paiement des charges courantes en cours.
Dans cette affaire, un acquéreur avait acheté un lot de copropriété en s'engageant à payer les charges courantes de copropriété en cours. Cependant, il avait refusé de payer les charges postérieures à la vente, arguant que le vendeur avait omis de lui fournir l'état daté dans les formes et délais prévus par la loi.
La Cour de cassation a considéré que l'acquéreur ne pouvait pas se prévaloir de l'absence d'état daté pour refuser de payer les charges postérieures à la vente, dès lors qu'il avait expressément accepté de les régler.
La Cour a également rappelé que la remise tardive de l'état daté ne prive pas l'acquéreur de son droit à l'information et ne peut pas justifier son refus de payer les charges.
Cette jurisprudence confirme l'importance de la remise de l'état daté dans les délais légaux, mais rappelle que son absence ne peut pas être utilisée comme prétexte pour refuser de payer les charges courantes de copropriété.