Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est obligatoire et s’impose à tous les copropriétaires.
Il fixe les règles relatives à l’administration des parties communes ainsi les conditions de jouissance des parties communes ou privatives. Il s’agit en réalité des règles de vie de la communauté de l’immeuble (ex. : interdiction de stationner dans la cour, …).

Le règlement de copropriété précise la destination des parties communes et privatives : usage d’habitation (commerces interdits), usage exclusif d’habitation (commerces et professions libérales interdits) ou usage commercial (commerces et professions libérales autorisés).

Le notaire chez l'acquéreur signe l'acte de vente, ou le vendeur directement, doivent obligatoirement remettre un exemplaire du règlement de copropriété à l'acquéreur. Il s'agit du contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux. L'acquéreur y adhére nécessairement en acquérant un lot dans la copropriété. Même si l'acquéreur ne trouve pas sa lecture passionnante, c'est un document qu'il doit conserver précieusement. En cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Ce règlement de copropriété ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l'encontre des textes (lois, décrets, ...) qui ont une valeur supérieure. Les modifications législatives intervenues depuis son établissement ou sa dernière mise à jour peuvent rendre certaines d'entre elles caduques (on dit aussi réputées "non écrites").

C'est ce contrat qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété, qui détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel, ...), etc.
C'est également un véritable "règlement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et, par leur intermédiaire, à tous les occupants de l'immeuble (par exemple les locataires).
C'est ce règlement qui prévoit notamment l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans la cour, d'utiliser l'ascenseur pour un déménagement, etc.
S'il n'est pas respecté, il peut être nécessaire de faire appel à la justice.

Dans la vie de la copropriété, il peut s'avérer utile de modifier ce règlement.
Une telle modification est possible, dès lors qu'elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Elle doit alors être approuvée par l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix (ce que l'on appelle la "double majorité").
Mais l'assemblée ne peut, en aucun cas, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leur utilisation : une telle modification ne peut être adoptée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception.

Dans une copropriété, chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition, ?) dans un document appelé "état descriptif de division", déposé au fichier immobilier, et le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote-part dans les parties communes.
Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété (communément appelés à tort "millièmes"). Ils correspondent aux voix dont dispose chaque copropriétaire lors du vote en assemblée générale, et, en principe, à sa quote-part des charges communes générales.



Le règlement de copropriété. Véritable loi interne de la copropriété, il définit ce qui est commun ou privatif.
Le règlement de copropriété fixe l'usage qui doit être fait des parties privatives.
Le règlement de copropriété indique la quote-part de chaque lot dans les charges communes et les éléments d'équipement commun.
Le règlement de copropriété détermine les modalités de jouissance des parties communes.
Le règlement de copropriété édicte parfois des règles particulières d'administration des parties communes.

Ce document a valeur contractuelle, ce qui signifie que tout acquéreur d'un lot s'oblige à en respecter le contenu s'il n'est pas contraire à la loi.

Il est donc indispensable que tout copropriétaire en reçoive un exemplaire au plus tard le jour de l’acquisition des lots.