Loyer : inexécution des réparations locatives, indemnisation du bailleur

Inexécution des réparations locatives / indemnisation du bailleur (Cass. Civ III : 2.10.07)

En fin de bail, le locataire est tenu de restituer les lieux en bon état de réparations locatives.

A défaut, le bailleur est en droit de demander le paiement des sommes correspondant aux réparations liées au défaut d'entretien ou aux dégradations commises par le locataire.

Ce principe posé, il convient de déterminer dans quelles conditions le bailleur pourra percevoir une indemnisation du fait de l'inexécution des réparations locatives.

La Cour de cassation se penche sur cette question depuis le début des années 2000.

Aujourd'hui après doutes et interrogations, il semble possible de définir quelques règles.

Après avoir affirmé en 2001 que le bailleur n'est nullement tenu de fournir les factures de travaux acquittées par lui, la production de simples devis suffisant (Cass. Civ III : 3.4.01), la Cour de cassation a admis en 2002 que l'indemnisation du bailleur n'est subordonnée ni à l'exécution des travaux, ni à la justification d'un préjudice et que cette indemnisation est possible, alors que après le départ du locataire, l'immeuble avait été vendu à un promoteur et démoli (Cass. Civ III : 30.1.02)

. L'année suivante, dans des circonstances assez particulières, la Cour de cassation a affirmé que le bailleur devait démontrer un préjudice lié à une faute du locataire pour obtenir une indemnisation.

Elle a par conséquent rejeté la demande en dommages et intérêts du bailleur après avoir constaté qu'il n'avait pas réalisé les travaux, ni contribué à l'aménagement du nouveau preneur, ni consenti un bail à des conditions plus défavorables (Cass. Civ III : 3.12.03).

En posant le principe - pas d'indemnisation sans preuve d'un préjudice - la Cour de cassation remettait-elle en cause ses précédentes réponses sur les conditions de l'indemnisation ?

Il semble que non, si l'on s'attache aux dernières décisions rendues dans lesquelles la cour réaffirme que la preuve du préjudice est rapportée par la preuve de l'inexécution de l'obligation du locataire (Cass. Civ III : 25.1.06) et que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives (Cass. Civ III : 2.10.07).

Dans cette dernière décision, le bailleur qui justifie d'un état des lieux, est autorisé à conserver le dépôt de garantie alors même qu'il n'a réalisé aucune réparation dans le logement et que les devis ont été établis un an et demi après le départ du locataire et un mois seulement après la date de l'assignation.

En pratique, il convient de souligner l'importance des états des lieux d'entrée et de sortie dont la comparaison permettra de faire la preuve de l'inexécution de l'obligation du locataire et vaudra preuve du préjudice, le montant de l'indemnisation pouvant être rapporté par la production de devis.