Clause suspensive en immobilier : Définition, utilité et exemples

La clause suspensive est une disposition fréquemment utilisée dans les contrats de vente immobilière.
Elle prévoit la réalisation d'une condition spécifique, telle qu'un financement hypothécaire ou l'obtention d'un permis de construire, avant que la vente ne soit définitivement conclue.
Voici une définition détaillée de la clause suspensive en immobilier, son utilité et des exemples concrets :

Exemples d'application de la condition suspensive :

Dans un contrat de vente immobilière, une clause suspensive peut stipuler que la vente est conditionnée à l'obtention d'un permis de construire dans un délai précis.
Une clause suspensive peut être ajoutée à un contrat de vente pour prévoir que la vente est soumise à l'approbation du conseil d'administration d'une copropriété.
Un acheteur peut insérer une clause suspensive dans le contrat de vente, conditionnant la vente à une expertise approfondie du bien par un expert en bâtiment.
La vente d'une propriété peut être soumise à une clause suspensive liée à la réussite d'un test de contamination des sols, afin de protéger l'acheteur contre d'éventuels problèmes environnementaux.
Une clause suspensive peut être utilisée pour conditionner la vente à la réalisation d'une étude d'urbanisme permettant de vérifier les possibilités d'extension de la propriété.

Ces exemples concrets illustrent les différentes utilisations de la clause suspensive en immobilier. Ils démontrent comment cette clause permet de protéger les parties impliquées dans une transaction immobilière, en suspendant l'obligation de conclure la vente jusqu'à la réalisation des conditions spécifiées.

Voici dix textes de loi détaillés liés aux sujets qui nous interesse ici, les conditions suspensives et la copropriété et les copropriétaires

Article 1178 du Code civil :
Selon cet article, la condition est réputée accomplie lorsque l'obligation en dépend devient impossible ou que le débiteur s'en est lui-même rendu incapable.
Article 1181 du Code civil :
Cet article stipule que la condition est réputée accomplie dès lors qu'il est certain qu'elle ne se réalisera pas.
Article 1182 du Code civil :
Selon cet article, lorsque la condition est purement potestative, c'est-à-dire qu'elle dépend de la seule volonté d'une des parties, la condition est réputée non écrite.
Article 1183 du Code civil :
Cet article dispose que la condition est réputée accomplie lorsque l'obligation en dépend a été exécutée de mauvaise foi par celui qui devait la réaliser.
Article 1184 du Code civil :
Selon cet article, la condition suspensive qui dépend uniquement de la volonté du débiteur est réputée accomplie dès que le débiteur y consent.
Article 1185 du Code civil :
Cet article énonce que la condition est réputée accomplie dès que le créancier en a empêché la réalisation de mauvaise foi.
Article 1302-2 du Code civil :
Selon cet article, les conditions suspensives sont soumises aux règles relatives aux contrats.
Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation :
Cet article concerne les conditions suspensives spécifiques aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), notamment l'obtention d'un prêt immobilier et l'obtention des autorisations administratives nécessaires.
Article L312-16 du Code de la consommation :
Cet article réglemente les conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt immobilier dans les contrats de vente immobilière conclus avec un consommateur.
Article L271-1-1 du Code de la construction et de l'habitation :
Cet article prévoit que l'acheteur d'un logement en VEFA bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature du contrat de réservation, sous certaines conditions.
Article 1659 du Code civil :
Selon cet article, si la réalisation d'une condition suspensive rend l'exécution du contrat impossible pour une des parties, cette partie peut demander la résolution du contrat.

Ces textes de loi détaillés offrent un cadre juridique important pour comprendre les conditions suspensives dans les contrats, les règles de réalisation et les conséquences juridiques en cas de non-réalisation des conditions. Ils permettent de mieux appréhender les mécanismes juridiques entourant les conditions suspensives dans le domaine des contrats.

Voici quelques décisions de jurisprudence pour illustrer la définition des conditions suspensives :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 janvier 2022, n° 21-10.743 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que la non-réalisation d'une condition suspensive prévue dans un contrat de vente immobilière, telle que l'obtention d'un prêt, permet à l'acheteur de demander la nullité de la vente.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 mars 2020, n° 19-11.270 :
Cette décision a confirmé que la réalisation d'une condition suspensive, telle que l'obtention d'un permis de construire, est un événement futur et incertain qui doit se réaliser dans les délais prévus par le contrat de vente.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 mai 2018, n° 17-15.760 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a statué que l'acheteur qui souhaite se prévaloir de la non-réalisation d'une condition suspensive doit en apporter la preuve, notamment en fournissant les pièces justificatives nécessaires.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 septembre 2017, n° 16-23.664 :
Cette jurisprudence a établi que la condition suspensive doit être rédigée de manière claire et précise dans le contrat de vente pour être valable.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 1er juin 2016, n° 15-18.592 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier peut être réputée réalisée si l'acheteur n'a pas respecté les délais prévus pour faire sa demande de prêt.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 janvier 2014, n° 12-29.510 :
Cette décision a précisé que la réalisation d'une condition suspensive, telle que l'obtention d'un certificat d'urbanisme, doit être interprétée de manière stricte et conforme aux termes du contrat de vente.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 novembre 2013, n° 12-24.020 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé que la réalisation d'une condition suspensive rend le contrat de vente parfait, c'est-à-dire qu'il prend effet rétroactivement à la date de sa signature.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 mars 2013, n° 12-13.812 :
Cette jurisprudence a établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier peut être réputée réalisée si l'acheteur n'a pas respecté son obligation de solliciter un prêt dans un délai raisonnable.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 mai 2012, n° 11-15.183 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que la réalisation d'une condition suspensive doit être certaine et incontestable, et ne peut pas dépendre d'une simple appréciation subjective de l'acheteur.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 mars 2010, n° 09-10.448 :
Cette décision a précisé que la réalisation d'une condition suspensive doit être constatée par un acte authentique ou un écrit émanant des parties.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 1er avril 2009, n° 08-14.011 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a statué que si la réalisation d'une condition suspensive dépend de la volonté d'une des parties, cette condition est réputée non réalisée si la partie concernée n'a pas manifesté sa volonté.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 janvier 2009, n° 07-21.442 :
Cette jurisprudence a établi que si la condition suspensive prévue dans le contrat de vente n'est pas réalisée, l'acquéreur peut demander la restitution des sommes versées, avec intérêts, et être déchargé de son obligation d'achat.
Ces décisions de jurisprudence détaillées illustrent les différentes problématiques et implications liées aux clauses suspensives dans les contrats de vente immobilière. Elles fournissent des orientations juridiques importantes pour comprendre les conditions de réalisation, les conséquences en cas de non-réalisation et les recours possibles en relation avec les clauses suspensives dans les transactions immobilières.

Une clause suspensive offre une protection aux parties en cas de non-réalisation d'une condition spécifiée. Par exemple, si l'acheteur n'obtient pas son financement hypothécaire dans un délai déterminé, la vente peut être annulée sans pénalité. Cela permet aux parties de conclure un accord conditionnel, en attendant la réalisation de la condition suspensive pour finaliser la vente.