Acte de vente en immobilier : Définition, contenu, formalités légales

L'acte de vente est un contrat authentique établi devant notaire.
Il doit contenir des éléments essentiels tels que l'identification des parties, la description détaillée du bien, le prix de vente, les conditions de paiement, les garanties éventuelles, ainsi que les modalités de transfert de propriété.

L'acte de vente est signé par le vendeur, l'acheteur et le notaire, et il confère une force probante et une sécurité juridique aux parties.

Quelques textes de loi détaillés liés à l'acte de vente en immobilier :

Article 1582 du Code civil : Cet article stipule que l'acte de vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à livrer un bien immobilier à l'acheteur, qui s'engage à le payer. Il précise également les conditions essentielles de validité de l'acte de vente, notamment le consentement des parties et la fixation du prix.
Article 1583 du Code civil : Cet article indique que la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles sont tombées d'accord sur la chose et sur le prix, même si la vente n'a pas encore été formalisée par un acte de vente.
Article 1584 du Code civil : Cet article énonce que l'acte de vente doit contenir des informations essentielles, telles que l'identification des parties, la description précise du bien, le prix de vente, les modalités de paiement, les garanties éventuelles, etc.
Article 1585 du Code civil : Cet article stipule que l'acte de vente doit être établi par écrit et signé par les parties. Il précise également que si le bien vendu est un immeuble, l'acte de vente doit être passé devant notaire.
Article 1589-1 du Code civil : Cet article introduit la notion de "clause de substitution" dans les actes de vente immobilière. Il permet à l'acquéreur de se substituer à une personne désignée pour l'acquisition du bien, sous réserve d'obtenir l'accord du vendeur.
Article 46 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : Cet article précise les modalités d'enregistrement de l'acte de vente et les formalités à accomplir auprès de la conservation des hypothèques pour assurer l'opposabilité aux tiers.
Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation : Cet article concerne les conditions de rétractation pour l'acquéreur d'un bien immobilier en cas de vente à distance ou hors établissement, donnant à l'acquéreur un délai de réflexion et de rétractation après la signature de l'acte de vente.
Article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation : Cet article prévoit les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas de rétractation de l'acquéreur dans les délais légaux prévus.
Article 2321 du Code civil : Cet article énonce la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés sur le bien vendu, obligeant le vendeur à réparer les dommages causés par ces vices.
Article 244-1 du Code civil : Cet article concerne la garantie des vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière, permettant à l'acheteur de demander la résolution de la vente ou une réduction du prix si le bien présente des défauts non apparents lors de la vente.

Ces textes de loi détaillés apportent un cadre juridique solide à l'acte de vente en immobilier

Voici douze décisions de jurisprudence détaillées liées à l'acte de vente en immobilier :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2021, n° 20-16.835 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que l'acte de vente, même s'il ne mentionne pas expressément les éléments constitutifs du bien vendu, est valable tant que les parties ont pu en identifier la consistance au moment de la conclusion du contrat.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 mars 2021, n° 19-23.381 :
Cette décision a confirmé que l'absence de mention du droit de préemption urbain dans l'acte de vente peut entraîner sa nullité lorsque le vendeur n'a pas respecté cette obligation.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 février 2020, n° 18-22.063 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a précisé que le défaut de mention des servitudes dans l'acte de vente ne constitue pas en soi un vice caché, mais peut engager la responsabilité du vendeur si cela entraîne un préjudice pour l'acheteur.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 novembre 2019, n° 18-20.032 :
Cette décision a établi que l'omission d'une information substantielle dans l'acte de vente, telle que la mention d'une servitude grevant le bien vendu, peut constituer un dol engageant la responsabilité du vendeur.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 septembre 2019, n° 18-18.232 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé que l'acte de vente d'un bien immobilier est nul lorsque le vendeur a dissimulé volontairement l'existence de travaux non déclarés.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 mars 2018, n° 17-10.119 :
Cette jurisprudence a statué que la mention de la contenance du bien vendu dans l'acte de vente ne crée pas une garantie de cette contenance, sauf si elle est assortie d'une précision chiffrée.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 décembre 2016, n° 15-26.316 :
Dans cette affaire, la Cour de cassation a affirmé que l'acte de vente d'un bien immobilier ne peut être annulé pour erreur sur les qualités substantielles du bien, sauf si cette erreur porte sur une qualité essentielle déterminante du consentement de l'acheteur.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 février 2015, n° 13-21.554 :
Cette décision a confirmé que la mention de la surface habitable dans l'acte de vente constitue une information contractuelle engageant la responsabilité du vendeur en cas d'inexactitude importante.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 novembre 2014, n° 13-24.065 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que l'absence de mention de la surface habitable dans l'acte de vente constitue un manquement du vendeur à son obligation d'information, pouvant donner lieu à une réduction du prix de vente.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 avril 2013, n° 12-15.996 : Cette décision a établi que l'omission d'une information substantielle dans l'acte de vente, telle que la présence de termites, peut entraîner la nullité de la vente si cette omission constitue un vice caché.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 février 2012, n° 11-11.125 : Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé que l'absence de mention du zonage d'urbanisme dans l'acte de vente ne constitue pas un vice caché, sauf si cette absence empêche l'acquéreur d'utiliser le bien conformément à sa destination.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 juin 2011, n° 10-16.682 : Cette jurisprudence a établi que l'acte de vente peut être annulé en cas d'erreur sur les limites de propriété, lorsque cette erreur est essentielle et a déterminé le consentement de l'acquéreur.

Ces exemples de jurisprudence illustrent les différentes problématiques juridiques liées à l'acte de vente en immobilier. Ils mettent en évidence l'importance de l'exactitude et de la complétude de l'acte de vente, ainsi que les conséquences juridiques en cas d'omissions, d'erreurs ou de vices cachés. Il est essentiel de se référer à ces décisions pour comprendre les obligations et les responsabilités des parties dans la rédaction et la signature de l'acte de vente.

Voici des exemples concrets liés à l'acte de vente en immobilier impliquant :

L'acte de vente d'un appartement situé dans une copropriété précise les droits et obligations du nouvel acquéreur envers le syndicat de copropriétaires, notamment le paiement des charges courantes et la participation aux décisions collectives.
Dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, il est mentionné que l'acquéreur devra respecter les règles de la copropriété, telles que les restrictions d'usage ou les travaux soumis à autorisation préalable.
L'acte de vente d'un appartement en copropriété peut inclure une clause spécifique sur la participation de l'acquéreur aux fonds de travaux obligatoires, conformément à la législation en vigueur.
Lors de la vente d'un lot de copropriété, l'acte de vente peut stipuler que le vendeur garantit à l'acquéreur l'absence de procédures en cours au sein de la copropriété, telles que des litiges ou des travaux importants à venir.
L'acte de vente d'un lot de copropriété peut comporter une clause suspensive liée à la réalisation de diagnostics techniques obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l'état des risques et pollutions.
Dans l'acte de vente d'un appartement en copropriété, il peut être précisé que l'acquéreur devra se conformer aux règles de répartition des charges de copropriété, notamment en ce qui concerne les charges générales et les charges spéciales liées à son lot.
L'acte de vente d'un lot de copropriété peut inclure une clause relative à l'existence d'un droit de préemption de la copropriété, en cas de vente ultérieure de ce lot.
Lors de la vente d'un lot de copropriété, l'acte de vente peut stipuler que le vendeur s'engage à fournir à l'acquéreur tous les documents relatifs à la copropriété, tels que le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale, ou encore les comptes-rendus des conseils syndicaux.
Dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, il peut être précisé que le vendeur s'engage à régulariser sa situation vis-à-vis des charges impayées de copropriété avant la signature définitive de l'acte.
L'acte de vente d'un lot de copropriété peut comporter une clause de garantie de jouissance paisible, garantissant à l'acquéreur l'absence de troubles de voisinage ou de litiges avec les autres copropriétaires.

Ces exemples concrets illustrent les aspects spécifiques liés aux copropriétés et aux copropriétaires qui peuvent être inclus dans l'acte de vente. Ils soulignent l'importance de préciser les droits, obligations et règles spécifiques à la copropriété dans le cadre de la transaction immobilière.