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Un contrôle avant l Assemblée Générale des copropriétaires !  avec le logiciel syndic de copropriété
Un contrôle avant l'Assemblée Générale des copropriétaires !

Faites vous aider pour la vérification de vos comptes avant de les présenter au conseil syndical et aux copropriétaires !

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Être adhérent de l’UNIS, c'est bénéficier de nombreux avantages, permettant d'exercer sa profession en ayant la garantie d’être en conformité avec la réglementation, particulièrement complexe et en évolution permanente.

Créances douteuses en gestion syndic

Gestion intégrales des impayés avec le logiciel syndic de copropriété VILOGI


Les créances douteuses et irrécouvrables en copropriété

La comptabilisation des créances douteuses comme une charge pour les copropriétaires est une reconnaissance de la solidarité entre les copropriétaires (décret comptable).


En effet, les copropriétaires devront prendre à leurs charges le montant de la créance irrecouvrable due par le copropriétaire defaillant

 

La gestion "comptable" des créances irrecouvrables est complexe et necessite le passage d'écritures dans 7 comptes différents!

  • Compte 459000 Copropriétaire - Créances douteuses
  • Compte 680000 Dotation aux dépréciations sur créances douteuses
  • Compte 491000 Dépréciation compte copropriétaire
  • Compte 512000 Banque
  • Compte 677000 Pertes sur créances irrécouvrables
  • Compte 780000 Reprises de dépréciations sur créances douteuses
  • Compte 450000 Compte du copropriétaire défaillant
  • Si la gestion "comptable" des créances douteuses doit capter toute l'attention du gestionnaire, il n'en demeure pas moins que le respect de la procédure juridique l'est aussi. Il lui est donc nécessaire de s'entourer de conseils juridiques avant de s'engager dans cette procédure complexe.

 

Mesures préventives à prendre par le syndic pour les copropriétaire défaillants:
  • Le processus du traitement des créances douteuses débute au moment ou la créance du copropriétaire défaillant est considérée comme douteuse par le syndic
  • A ce stade, le syndic matérialisera en comptabilité la créance douteuse :

en DEBITANT le compte 459 Copropriétaires - créances douteuses

en CREDITANT du compte du copropriétaire défaillant

  • Ainsi, le virement du solde du compte 45 du copropriétaire défaillant au compte 459 est le signal d'alerte officiel mis en oeuvre par le syndic, vis à vis du copropriétaire défaillant, mais aussi des membres du conseil syndical et des autres copropriétaires.

Ecriture d'une créance douteuse en comptabilité de copropriété

Voici dont l'écriture à passer par le gestionnaire (le syndic) lorsqu'il estime que la créance devient difficilement recouvrable.

Tutoriel logiciel immobilier pour syndics et administrateurs de biens

Ecriture d'une créance douteuse en comptabilité de copropriété


Traitement comptable des créances douteuses allant jusqu'à la vente par adjudication

  • Si le syndic n'arrive pas à récupérer les créances du copropriétaires defaillant, il doit informer l'assemblée générale des copropriétaires des actions qu'il aura mené pour récupérer les sommes dues par le copropriétaire, en portant la question à l'ordre du jour.
  • Si l'AG vote la mise en oeuvre de la saisie immobilière du ou des lots du copropriétaire défaillant, il doit fixer le montant de la mise à prix (qui devra rester dans la limite du raisonnable). L'AG devra aussi faire une estimation de ce que la copropriété pourrait récupérer des fruits de cette vente.
  • Ce qui permettra d'évaluer le montant de la somme que l'on pourra raisonnablement considérer comme "irrécouvrable" à l'issue de la procédure judiciaire.
    L'évaluation de la somme irrecouvrable constituera une "charge" de l'exercice où l'assemblée s'est prononcée

 

Voici à travers un exemple, la chronologie du traitement comptable lié à chacune des étapes de la procédure judiciaire

Exemple d'un copropriétaire qui a une dette de 20 000€ vis-à-vis de la copropriété :

  •  L'AG du 27 avril 2011 vote la saisie immobilière, avec le montant de la mise à prix
  • L'AG estine à 12000€ le montant qui serait irrécupérable de la créance du syndicat
  • Le 18 novembre 2014, le syndicat récupère 9500€ à la suite de l'adjudication
Ecriture d annulation d une créance de copropriétaire défaillant

Traitement comptable des créances douteuses allant jusqu'à la vente par adjudication

  • Ecriture à passer au moment ou l'AG autorise le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière
  • Il est fort probable que le syndic ai passé cette écriture bien avant la décision de l'AG, dès lors qu'il a estimé que la créance devenait irrécouvrable (voir procédure plus haut).

Ecriture de la charge de créance irrecouvrable pour les copropriétaires

Ecriture de la charge de créance irrecouvrable pour les copropriétaires

Ecriture de la charge de créance irrecouvrable pour les copropriétaires

  • Ecriture à passer au moment ou l'AG autorise le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière
  • Dès que cette écriture est passée pour le montant estimé de la dette irrecouvrable, dans le compte 680000 Dotation aux dépréciations pour créances douteuses, ce montant constituera une charge supportée par l'ensemble des autres copropriétaires.

Solde de la créance douteuse d'un copropriétaire

Solde de la créance douteuse d un copropriétaire

Solde de la créance douteuse d'un copropriétaire

Ecriture à passer pour l'encaissement à la banque du chèque en provenance de la vente par adjudication du ou des lots du copropriétaire défaillant.


Enregistrement de la perte définitive sur la créance

  • Ce montant passé dans le compte de charge 677000 Pertes sur créances irrécouvrables constitue comme son nom l'indique la perte définitive pour la copropriété. Ce montant peut être différent que celui estimé par l'AG et passé dans le compte 680000 dans l'écriture n°2.
  • Dans cet exemple, la perte estimé lors de l'AG s'élevait à 12000€, alors qu'après la vente par adjucication, la perte définitive s'élève à 10500€. (20000 de créance - 9500 de produit de la vente)
Enregistrement de la perte définitive sur la créance

Enregistrement de la perte définitive sur la créance

  • Cette écriture de régularisation annule simplement la première écriture de charges passée dans le compte 680000 dans l'eciture n°2
  • Cela permet dans ce cas précis ou la produit de la vente est supérieur à celui attendu et donc que la perte définitive est inférieure à celle prévue, de restituer aux copropriétaires les 12000€ initialement estimé car la perte définitive qui leurs sera imputée sera de 10.500€.
Questions réponses du support correspondantes à cette rubrique
  • Contentieux et recouvrement dans la copropriete Contentieux et recouvrement dans la copropriete
  • Le montant relance pour impayé différent du compte aujourd Le montant relance pour impayé différent du compte aujourd'hui
Les avantages des solutions en full web VILOGI

L'externalisation de son back-office pour qui ?


En externalisant votre comptabilité, vous aurez tout le loisir de travailler à fidéliser et améliorer vos relations avec vos clients, tout en gardant un contrôle total sur la gestion de votre portefeuille et sa valorisation.
Vous rencontrez au moins une des problématiques suivantes :

  • Une rentabilité trop faible causée par un nombre de lots insuffisants
  • Des ressources internes inconstantes, insuffisantes voir inexistantes
  • Une expertise métier incomplète pour apporter un service de qualité
  • Un gestionnaire qui souhaite externaliser et faire des économies
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