En cas de litige des LRE iDAS pour le syndic de copropriété

Rappel qu'une lettre recommandée électronique permet de :

• prouver que l’adresse (email) de votre destinataire a bien reçu sa notification
• prouver que votre destinataire a bien ouvert son courrier
• prouver le contenu du courrier notifié à votre destinataire
• prouver l’identité de l’expéditeur
• prouver l’identité du destinataire

En cas de contestation ou de litige avec une LRE eIDAS

Le destinataire d’une LRE ne peut pas contester la notification qui lui a été faite si les conditions ont été respectées.

L’expéditeur pourra prouver l’envoi réalisé grâce aux preuves qu’il aura reçu :

• Preuve de dépôt/envoi
• Preuve – selon l’action du destinataire
  • d’accusé de réception
  • de refus
  • de négligence

La preuve de dépôt/envoi contient un jeton d’horodatage, contremarque de temps complexe et unique apposée sur chaque LRE.

A défaut d’une reconnaissance de la LRE eIDAS par la jurisprudence en raison de son très jeune âge (elle n’est disponible que depuis le 1er Juillet 2016, et son cadre référentiel n’étant pas définitif au 01/11/2016), la loi française a déjà reconnu la LRE contractuelle, qui précédait à la LRE eIDAS, comme fiable.

Dans un arrêt du 17 juin 2016 (15/01954), la Cour d’Appel de Paris a jugé valide la notification de la rétractation exercée dans le cadre d’une vente immobilière suite à l’envoi d’une lettre recommandée électronique.

Un bien immobilier avait été vendu par le biais d’un agent immobilier, mandaté par le propriétaire.

L’un de ses acquéreurs potentiels, qui souhaitait se rétracter sur la vente, avait notifié l’agent immobilier en lui faisant parvenir une LRE contractuelle ; il informait ainsi l’agent immobilier de sa volonté de se rétracter.

La vente étant devenue litigieuse, l’acquéreur avait dû apporter la preuve de sa notification par LRE auprès du Tribunal. Grâce à sa LRE, il a pu apporter la preuve de la date du dépôt de sa LRE, ainsi que la preuve des identifications du destinataire et de l’expéditeur.

La Cour a déclaré « il n’est nullement établi que cette preuve soit fausse ou ait été établie par complaisance ou pour les besoins de la cause en appel, étant observé qu’il est joint à cette preuve un courrier électronique (…) confirmant ces éléments ». Cette personne « a exercé valablement et efficacement son droit de rétractation prévue par les dispositions susvisées, cet exercice emportant ainsi l’anéantissement du contrat de vente litigieux. »

La loi française reconnait donc la lettre recommandée électronique comme un moyen valide de notification.

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 17 JUIN 2016

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 01954

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 13/ 03778

APPELANTE

Madame Viviane X... née le 09 Juin 1956 à LE PERREUX (94)

demeurant.../ o Mme Y...-...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique NARDEUX de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de MELUN, substitué sur l'audience par Me Stéphanie RANDRIANONE, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Monsieur Patrick Z... né le 31 Octobre 1950 à Sidi Bel Abbes (Algérie)

demeurant...

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté sur l'audience par Me Arnaud A... de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R169, substitué sur l'audience par Me Ghislaine ISSENHUTH, avocat au barreau de PARIS, toque : R169

Monsieur Philippe B... né le 23 Février 1964 à BAGNOLET (93)

demeurant.../ o Mme Y...-...

non représenté

Société SARLU LOG'IMMO 77 au capital social de 10. 000 euros, immatriculée au RCS de Melun sous le numéro B 538 489 014, agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège No SIRET : 538 489 014

ayant son siège au...

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2012, M Patrick Z..., propriétaire d'un bien immobilier, sis 3 rue de la Pérouse, à Ozoir La Ferrière a donné mandat à la société LOG'IMMO77 de vendre ledit bien.

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2012, passé par l'intermédiaire de la société LOG'IMMO77, M Patrick Z... a vendu, sous diverses conditions suspensives, à M Philippe B... et Mme Viviane X... ce bien immobilier pour le prix de 545 000 euros, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au plus tard le 20 octobre 2012.

La vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

Vu le jugement rendu le 16 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Melun qui a notamment condamné solidairement M Philippe B... et Mme Viviane X... à payer à M Patrick Z... la somme de 54 500 euros au titre de la clause pénale et condamné la société LOG'IMMO77 à payer la somme de 7 500 euros à M Patrick Z... en réparation du préjudice résultant de la perte de chance.

Vu l'appel de Mme Viviane X... et ses conclusions du 4 août 2015 par lesquelles elle demande notamment à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il condamné la société LOG'IMMO77 à payer la somme de 7 500 euros à M Patrick Z... en réparation du préjudice résultant de la perte de chance, de l'infirmer pour le surplus et de dire que Mme Viviane X... s'est valablement rétractée de la vente du 25 juillet 2012 ;

Vu les conclusions de M Patrick Z... du 20 avril 2016 par lesquelles il demande notamment à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M Philippe B... et Mme Viviane X... à payer à M Patrick Z... la somme de 54 500 euros à M Patrick Z... au titre de la clause pénale, l'infirmer sur le montant de la condamnation de la société LOG'IMMO77 au titre du préjudice résultant de la perte de chance et statuant de nouveau sur ce chef de condamner la société LOG'IMMO77 au paiement de la somme de 25 000 euros ;

Vu les conclusions de la société LOG'IMMO77 du 21 août 2015 ;

M PHILIPPE B... n'a pas constitué avocat.

SUR CE
LA COUR

Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 21 juin 2012, M Patrick Z..., propriétaire d'un bien immobilier, sis 3 rue de la Pérouse, Ozoir La Ferrière a donné mandat à la société LOG'IMMO77 de vendre ledit bien, que suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2012, passé par l'intermédiaire de la société LOG'IMMO77, M Patrick Z... a vendu, sous diverses conditions suspensives, à M Philippe B... et Mme Viviane X... ce bien immobilier pour le prix de 545 000 euros, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au plus tard le 20 octobre 2012, que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique ;

Sur la rétractation de Mme Viviane X...

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que l'exercice par l'un des acquéreurs solidaires de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat ; qu'en cas de pluralité d'acquéreurs, et en conséquence de l'anéantissement du contrat, le vendeur ne peut agir en réalisation de la vente à l'encontre du ou des acquéreurs qui n'ont pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal et qui ne peuvent dès lors être tenus à cette vente, une nouvelle convention devant être éventuellement notifiée aux acquéreurs qui ne se sont pas rétractés ;

Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'acte de vente du 25 juillet 2012 a été notifié à Mme Viviane X... le 26 juillet 2012 ; qu'en application des dispositions susvisées Mme Viviane X..., qui n'était pas un professionnel de l'immobilier, pouvait se rétracter de la vente litigieuse, qui était destinée à usage d'habitation, jusqu'au 2 août 2012 ;

Considérant, qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de dire que Mme Viviane X... a exercé valablement et efficacement son droit de rétractation prévue par les dispositions susvisées, cet exercice emportant l'anéantissement du contrat de vente litigieux ; que la prétendue renonciation de Mme Viviane X... postérieure à cette rétractation ne saurait avoir aucun effet quant à l'anéantissement de l'acte de vente litigieux ; que par conséquent M Patrick Z... est mal fondée dans sa demande en paiement formée à l'encontre de Mme Viviane X... du chef de la clause pénale figurant dans cet acte qui est anéanti ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme Viviane X... à payer à payer à M Patrick Z... la somme de 54 500 euros du chef de la clause pénale et statuant de nouveau, il y a lieu de rejeter la demande formée par M Patrick Z... à l'encontre de Mme Viviane X... du chef de la clause pénale :

Considérant que la vente litigieuse comportant une pluralité d'acquéreurs, il y a lieu, dans le souci du respect du contradictoire, avant dire droit d'inviter les parties à s'expliquer sur les conséquences de l'anéantissement du contrat de vente litigieux, à l'égard des demandes formées à l'encontre de l'acquéreur (M Philippe B...) qui n'a pas exercé son droit de rétractation, étant observé qu'il n'est pas justifié d'une nouvelle convention notifiée à ce dernier et que les demandes formées à l'encontre de M Philippe B... dans la présente instance sont fondées sur un contrat dont l'anéantissement est constaté par la présente juridiction ; qu'il convient également d'inviter les parties à s'expliquer sur les conséquences de l'anéantissement de l'acte litigieux en ce qui concerne les demandes formées à l'encontre de la société LOG'IMMO77.

PAR CES MOTIFS

Dit que Mme Viviane X... a exercé valablement son droit de rétractation.

Constate l'anéantissement de la vente du 25 juillet 2012.

Infime le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Viviane X... à payer à payer à M Patrick Z... la somme de 54 500 euros du chef de la clause pénale et statuant de nouveau, sur ce chef rejette la demande formée par M Patrick Z... à l'encontre de Mme Viviane X... au titre de la clause pénale.

Avant dire droit sur les autres demandes ;

Invite les parties à s'expliquer sur les conséquences et les effets de l'anéantissement du contrat de vente litigieux, notamment en ce qui concerne les demandes formées à l'encontre de M Philippe B... et de la société LOG'IMMO77 fondées sur ce contrat et par conséquent ordonne la réouverture des débats à l'audience de plaidoirie du vendredi 17 février 2017 à 14H00.

Réserve les dépens.

Le Greffier, La Présidente,