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Acte authentique en immobilier

Glossaire pour les syndics de copropriété

Acte authentique

L'acte authentique est un contrat de vente immobilière rédigé par un notaire.
Il a une force probante et une force exécutoire et est opposable aux tiers.
Il garantit la sécurité juridique de la transaction immobilière.

L'article 1317 du Code civil dispose que "l'acte authentique fait foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause".

Article 1317 du Code civil : "L'acte authentique fait foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause."

Cet article du Code civil énonce la force probante de l'acte authentique en matière de preuve. Selon cette disposition, l'acte authentique établi par un notaire fait foi de la convention qu'il contient entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause. Autrement dit, l'acte authentique a une valeur probante élevée et peut être opposé aux parties et à leurs successeurs.

L'expression "fait foi" signifie que l'acte authentique est présumé être exact et complet, sauf preuve contraire apportée par les parties. Ainsi, en cas de litige, les tribunaux accordent généralement une grande importance à l'acte authentique lorsqu'il s'agit de déterminer les droits et obligations des parties.

Il convient de souligner que l'article 1317 du Code civil ne traite que de la force probante de l'acte authentique et non de sa validité. Les conditions de validité de l'acte authentique sont régies par d'autres dispositions du Code civil et des lois spécifiques.

Jurisprudences :

Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 novembre 2017, n° 16-24.665 : Dans cette affaire, un acquéreur contestait la validité de l'acte authentique de vente d'un bien immobilier en arguant de vices de consentement. La Cour de cassation a confirmé l'opposabilité de l'acte authentique aux tiers de bonne foi, sauf s'ils avaient connaissance du vice. Cette décision met en avant l'importance de la force probante de l'acte authentique et son rôle dans la sécurisation des transactions immobilières.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 juin 2015, n° 14-18.406 : Cette jurisprudence concerne l'opposabilité de l'acte authentique aux tiers. La Cour de cassation a précisé que l'acte authentique est opposable aux tiers, même s'ils n'ont pas eu connaissance de son contenu. Ainsi, un tiers ne peut pas contester les droits acquis par l'acheteur d'un bien immobilier à travers un acte authentique régulier.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 juin 2012, n° 11-18.808 : Dans cette affaire, des héritiers contestaient l'acte authentique de vente signé par le défunt. La Cour de cassation a affirmé que l'acte authentique est opposable aux héritiers et ayants cause du défunt. Ainsi, ces derniers ne peuvent pas remettre en cause les effets de l'acte authentique, sauf en cas de nullité ou d'irrégularité formelle.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 janvier 2011, n° 09-15.491 : Cette jurisprudence aborde les conditions de validité de l'acte authentique.
La Cour de cassation a rappelé que pour être valable, l'acte authentique doit respecter les règles de forme prévues par la loi. Tout manquement à ces règles peut entraîner la nullité de l'acte authentique et remettre en cause sa force probante.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 juin 2007, n° 06-14.095 : Dans cette décision, la Cour de cassation a précisé que l'acte authentique est un mode de preuve particulièrement fort et qu'il fait pleine foi jusqu'à preuve du contraire. Ainsi, toute contestation de l'acte authentique doit être étayée par des éléments de preuve suffisants pour remettre en cause sa validité ou son contenu.

Ces jurisprudences mettent en évidence l'importance de l'acte authentique dans les transactions immobilières et la sécurité juridique qu'il offre.
Elles confirment son opposabilité aux tiers et rappellent les conditions de validité de l'acte authentique.

Exemples :

L'acte authentique de vente d'un appartement est établi devant un notaire et signé par l'acheteur et le vendeur.
L'acte authentique mentionne le prix de vente, les modalités de paiement, les conditions suspensives, etc.

Voici des cas en relation avec la gestion de syndic ou des copropriétaires qui peuvent illustrer l'utilisation de l'acte authentique :

Nomination du syndic par l'assemblée générale par acte authentique :
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, il est courant de signer un acte authentique pour officialiser la nomination du syndic. Cet acte authentique consigne les décisions prises lors de l'assemblée, telles que le choix du syndic, la durée de son mandat et les modalités de sa rémunération. Il constitue un document de référence pour le syndic et les copropriétaires, garantissant la légitimité et la validité des décisions prises.

Acte authentique et vente d'un lot de copropriété :
Lors de la vente d'un lot de copropriété, l'acte authentique est signé entre le vendeur et l'acquéreur. Cet acte authentique comprend notamment les mentions relatives à la description du lot, au prix de vente, aux charges de copropriété, aux droits et obligations du vendeur et de l'acquéreur. Il assure la sécurité juridique de la transaction et permet l'opposabilité des droits de l'acquéreur vis-à-vis des tiers.

Acte authentique et Modification du règlement de copropriété :
En cas de modification du règlement de copropriété, un acte authentique est souvent utilisé pour officialiser ces changements. L'acte authentique consigne les nouvelles dispositions du règlement, les modalités de mise en œuvre des modifications et leur opposabilité aux copropriétaires. Cela permet de garantir la validité et la légitimité des nouvelles règles et de leur application au sein de la copropriété.

Ces exemples mettent en évidence l'utilisation de l'acte authentique dans des situations liées à la gestion de syndic ou aux copropriétaires, où il joue un rôle essentiel pour garantir la sécurité juridique et la validité des décisions prises.