Etat des lieux d'un bien immobilier

Glossaire pour les syndics de copropriété

Etat des lieux

L'état des lieux est un document important lors de la location d'un bien immobilier.
Il permet de décrire l'état du logement au moment de la remise des clés au locataire et à la fin de la location.

Voici les différentes étapes pour réaliser un état des lieux pour un bien immobilier :

Fixer une date et une heure pour la réalisation de l'état des lieux en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant.
Visiter chaque pièce du logement en commençant par l'entrée, le salon, la cuisine, les chambres, la salle de bains, les toilettes et le balcon ou la terrasse s'il y en a.
Pour chaque pièce, noter l'état des sols, des murs, des plafonds, des portes, des fenêtres et des équipements présents (électroménager, mobilier, etc.). Si des défauts ou des dommages sont constatés, les décrire avec précision (rayures, taches, fissures, etc.) et prendre des photos si possible.
Pour les équipements, vérifier leur bon fonctionnement (robinets, éclairage, chauffage, etc.) et noter leur état général.
Faire signer le document Etat des lieux par le locataire et le propriétaire ou son représentant. Il est important que les deux parties lisent attentivement le document avant de le signer et de demander des précisions si besoin.
Conserver une copie de l'état des lieux pour chacune des parties. Il est également recommandé de conserver les photos prises lors de l'état des lieux.

Il est important de souligner que l'état des lieux est un document contractuel qui engage les deux parties. Il est donc essentiel de le réaliser avec soin et de le conserver jusqu'à la fin de la location.

L'état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire ou de son mandataire.
Il doit être établi par écrit et signé par les deux parties.

L'état des lieux est un document essentiel pour la location d'un bien immobilier car il permet d'éviter les litiges en cas de dégradations ou de conflits entre le propriétaire et le locataire.

En cas de litige, l'état des lieux peut être utilisé comme preuve devant un tribunal. Le locataire peut être tenu responsable des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie s'il ne peut pas prouver que ces dégradations existaient déjà lors de son entrée dans les lieux.

Plusieurs textes de loi régissent l'établissement de l'état des lieux, notamment l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie pour les locations d'habitation vide ou meublée.

Il existe également des jurisprudences relatives à l'état des lieux, telles que la Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2014, n°13-15794, qui précise que l'état des lieux doit être précis et complet, et la Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 novembre 2020, n°19-20377, qui rappelle que l'état des lieux ne peut être considéré comme une simple formalité.

Voici quelques information juridiques interessante régissant l'état des lieux en immobilier en France :

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : cet article définit l'état des lieux comme un document établi contradictoirement par le bailleur et le locataire lors de la remise et de la restitution des clés.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : cet article précise les modalités de réalisation de l'état des lieux et les mentions obligatoires qu'il doit comporter.
L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : cet article énonce les obligations du locataire en matière de conservation du logement et de restitution en bon état.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : ce décret établit des contrats types de location de logement à usage d'habitation et définit le contenu du contrat ainsi que les modalités d'établissement de l'état des lieux.
L'article L111-6-2 du code de la construction et de l'habitation : cet article impose aux bailleurs de remettre un logement décent au locataire et de le maintenir en bon état de réparation.
L'article R111-3-1 du code de la construction et de l'habitation : cet article précise les normes minimales de décence d'un logement, notamment en matière de sécurité et de salubrité.
L'article L111-7 du code de la consommation : cet article impose aux professionnels de l'immobilier d'informer les consommateurs sur les caractéristiques essentielles du bien loué, y compris son état.
L'article L121-84 du code de la consommation : cet article prévoit que les biens doivent être conformes à leur description et à l'usage auquel ils sont destinés.
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : ce décret précise les modalités de réalisation de l'état des lieux et de la remise des clés en cas de location.
L'arrêté du 31 janvier 2018 : cet arrêté fixe les modèles de formulaire de l'état des lieux et de l'inventaire.

Ces textes de loi encadrent les obligations du propriétaire et du locataire en matière d'état des lieux, notamment les délais et les modalités de réalisation, les mentions obligatoires à y faire figurer, les conséquences en cas de litige, etc.

Constat effectué par le propriétaire et le locataire lors de la prise d'effet du bail qui atteste de l'état du bien loué. En fin de bail, un second état des lieux est effectué. Dans le cas où le bien aurait subit une dégradation par le locataire, la somme des réparations sera à la charge de ce dernier.
ETAT DES LIEUX C'est un constat par lequel l'Huissier de Justice décrit avec précision les lieux donnés en location.
L'état des lieux est obligatoire. Les frais en sont partagés par le propriétaire et le locataire.

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a apporté plusieurs modifications au Code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne l'état des lieux.

Voici les textes de loi détaillés régissant l'état des lieux selon la loi ALUR :

Article 3-2 : définition de l'état des lieux d'entrée et de sortie et précision de leur contenu minimal.
Article 3-3 : obligation de fournir au locataire un exemplaire de l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Article 3-4 : fixation d'un délai de 10 jours pour effectuer des observations sur l'état des lieux d'entrée.
Article 3-5 : obligation de préciser les modalités de réalisation de l'état des lieux dans le contrat de location.
Article 3-6 : possibilité pour le locataire de demander la modification de l'état des lieux dans les 10 jours suivant sa signature.
Article 3-7 : fixation d'un délai de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie, après vérification de l'état des lieux de sortie.
Article 3-8 : obligation pour le propriétaire de justifier les retenues effectuées sur le dépôt de garantie.
Article 3-9 : obligation pour le propriétaire de communiquer au locataire un état détaillé des travaux réalisés dans le logement entre deux locations.
Article 3-10 : possibilité pour le locataire de mandater un tiers pour réaliser l'état des lieux d'entrée ou de sortie.
Article 4 : fixation d'un délai de 1 mois pour contester l'état des lieux de sortie.

Il est important de noter que ces textes de loi s'appliquent uniquement aux contrats de location signés après la promulgation de la loi ALUR.

Qui entre le locataire et le bailleur a la charge du paiement de l'état des lieux ?

Selon la loi française, le paiement de l'état des lieux peut être à la charge du locataire, du propriétaire ou être partagé entre les deux parties.

Si l'état des lieux est réalisé par un professionnel (huissier, agent immobilier, etc.), le coût est généralement partagé entre le locataire et le propriétaire.
Si l'état des lieux est réalisé par les parties elles-mêmes, aucun frais ne peut être demandé au locataire ou au propriétaire pour cette prestation.
Dans le cas où l'état des lieux est réalisé par un professionnel, mais qu'il est imposé par le propriétaire, ce dernier doit prendre en charge l'intégralité des frais.

La répartition des frais doit être précisée dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, la jurisprudence considère que le coût de l'état des lieux est partagé à parts égales entre le locataire et le propriétaire.

En cas de litige concernant le paiement de l'état des lieux, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge d'instance compétent.