Droit de préemption Hiérarchie des droits de préemption et conflits

Glossaire pour les syndics de copropriété

Droit de préemption hiérarchie des droits de préemption et conflits

Rien n’interdit la mise en place, par une commune dotée d’un POS ou PLU, d’un droit de préemption dans une zone urbaine ou à urbaniser postérieurement à la création par le Département d’un droit de préemption dans le cadre des Espaces Naturels Sensibles.

Se pose alors le conflit entre ces droits et de la hiérarchie de titulaires, mais aucun texte ne répond complètement à cette difficulté ! De manière pratique, cette absence de hiérarchie des droits de préemption a comme conséquence d’obliger le cédant, ou son notaire, à envoyer une DIA à chaque titulaire de droits de préemption applicables et à espérer qu’ils ne seront pas plusieurs à manifester leur souhait de préempter.

Si plusieurs droits de préemption sont offerts à plusieurs personnes, leurs conflits sont parfois réglés par la loi et la jurisprudence, où l’intérêt public prime toujours sur l’intérêt privé :

• les droits de préemption publics s’appliquent préalablement aux droits de préférence privés (notamment en cas de cession de terrains boisés, dans la perspective de la lutte contre le morcellement de la forêt privée française) ;
• les droits de préemption établis au profit de l’Etat et des collectivités publiques priment sur le droit de préemption de la SAFER ;

En cas de conflits entre personnes publiques, le législateur peut manifester sa volonté de faire primer le droit de préemption de l’Etat ; à titre d’exemple le droit de préemption ZAD l’emporte sur le DPU (article L212-1 al1 du Code de l’Urbanisme).

Si plusieurs décident de préempter, il y aurait alors une négociation possible entre préempteurs et vendeur. A défaut d’accord, seuls les tribunaux sont à même de trancher. La solution serait peut-être d’admettre que le conflit se règle par le « prix de la course » : le premier qui fera jouer son droit l’emportera.