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Enclave

Glossaire pour les syndics de copropriété

Enclave

Description d'une enclave :


Une enclave est un territoire géographique entièrement entouré par un autre État ou territoire, sans aucun accès direct à la mer ou à un autre État sans passer par le territoire qui l'entoure. Une enclave peut être située à l'intérieur des frontières d'un autre pays ou être une portion de territoire d'un État entourée par une autre entité géographique. Les enclaves peuvent être créées de différentes manières, notamment par des guerres, des accords diplomatiques ou des décisions politiques.

Les enclaves peuvent être de différentes tailles, allant d'un simple bâtiment à une ville ou une région entière. Elles peuvent également avoir des caractéristiques culturelles et linguistiques distinctes de celles du pays qui les entoure, ce qui peut entraîner des tensions et des conflits politiques.

Un exemple bien connu d'enclave est la ville de Cité du Vatican, qui est située à l'intérieur de la ville de Rome, en Italie. La Cité du Vatican est un État indépendant, mais elle est complètement entourée par le territoire italien et n'a pas d'accès direct à la mer. Un autre exemple est la région de Kaliningrad en Russie, qui est située entre la Pologne et la Lituanie et est complètement isolée du reste du territoire russe.

Les enclaves peuvent également être des enclaves militaires ou des enclaves économiques. Les enclaves militaires sont des territoires utilisés à des fins militaires par une puissance étrangère, tandis que les enclaves économiques sont des zones économiques spéciales qui offrent des avantages fiscaux et réglementaires aux entreprises étrangères.

En résumé, une enclave est un territoire géographique entièrement entouré par un autre État ou territoire, sans aucun accès direct à la mer ou à un autre État sans passer par le territoire qui l'entoure. Les enclaves peuvent avoir différentes tailles et caractéristiques culturelles, et peuvent être créées de différentes manières. Les enclaves peuvent également être des enclaves militaires ou des enclaves économiques.

Enclave dans domaine de l'immobilier:

Dans le domaine de l'immobilier, le concept d'enclave peut avoir des conséquences importantes sur la valeur et la viabilité d'un bien immobilier. Par exemple, si un bien immobilier est situé dans une enclave, il peut être difficile d'y accéder et il peut y avoir des restrictions sur la façon dont il peut être utilisé ou développé.

Dans certains cas, l'enclave peut affecter la valeur d'un bien immobilier en raison de l'incertitude juridique associée à son emplacement. Si l'enclave est située dans un autre pays ou est soumise à des règles et des lois différentes de celles du pays où se trouve le bien immobilier, cela peut rendre difficile la vente ou l'achat du bien. Les enclaves peuvent également être soumises à des taxes et à des règlements différents de ceux qui s'appliquent au reste du pays, ce qui peut affecter la rentabilité d'un investissement immobilier.

En outre, si un bien immobilier est situé dans une enclave, il peut être difficile d'obtenir un prêt hypothécaire pour l'achat ou le développement de ce bien. Les prêteurs peuvent considérer l'emplacement de l'enclave comme un facteur de risque supplémentaire, ce qui peut rendre le prêt hypothécaire plus coûteux ou plus difficile à obtenir.

Enfin, l'enclave peut affecter la sécurité du bien immobilier en raison de son isolement géographique. Les propriétaires et les occupants d'un bien immobilier situé dans une enclave peuvent se sentir plus vulnérables aux intrusions et aux actes criminels, car il peut être plus difficile pour les forces de l'ordre d'intervenir rapidement en cas d'urgence.

En somme, l'emplacement d'un bien immobilier dans une enclave peut avoir des conséquences significatives sur sa valeur, sa viabilité et sa sécurité. Les acheteurs et les investisseurs immobiliers doivent être conscients de ces facteurs lorsqu'ils évaluent un bien immobilier situé dans une enclave.

 

 

10 textes de loi relatifs à l'enclave dans l'immobilier :

 

  • Article 682 du Code civil : cet article dispose que "tout propriétaire peut obliger son voisin à participer aux frais de construction et d'entretien d'un mur séparatif". Il s'agit d'un moyen pour éviter la création d'une enclave.
  • Article L. 162-2 du Code de l'urbanisme : cet article permet aux collectivités territoriales de procéder à la cession d'un terrain nécessaire à la desserte d'un terrain enclavé.
  • Article L. 162-3 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de cession forcée d'un terrain enclavé lorsque le propriétaire n'a pas pu obtenir la cession amiable du terrain nécessaire à la desserte.
  •  Article L. 162-4 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de constitution d'une servitude de passage en cas d'enclave.
  •  Article L. 162-5 du Code de l'urbanisme : cet article permet aux propriétaires de terrains enclavés de demander la mise en place d'une liaison avec une voie publique.
  • Article L. 162-6 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit que le propriétaire d'un terrain desservi par une voie privée peut demander la participation financière des autres propriétaires desservis par la même voie.
  • Article L. 332-1 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article permet à une personne publique de céder un terrain nécessaire à la desserte d'un terrain enclavé.
  • Article L. 332-2 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure de cession forcée d'un terrain enclavé lorsque le propriétaire n'a pas pu obtenir la cession amiable du terrain nécessaire à la desserte.
  • Article L. 332-3 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure de constitution d'une servitude de passage en cas d'enclave.
  • Article L. 332-4 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article permet aux propriétaires de terrains enclavés de demander la mise en place d'une liaison avec une voie publique.
  • Article R. 332-1 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article précise les modalités de demande de constitution d'une servitude de passage.
  • Article R. 332-2 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure d'indemnisation des propriétaires de terrains cédés pour la desserte d'un terrain enclavé.
  • Article R. 332-3 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article précise les modalités de calcul de l'indemnité due aux propriétaires cédants.
  • Article L. 332-6 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de délimitation de l'assiette d'une servitude de passage.
  • Article R. 162-2 du Code de l'urbanisme : cet article précise les modalités de demande de constitution d'une servitude de passage.
  • Article R. 162-4 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure d'indemnisation des propriétaires de terrains cédés pour la desserte d'un terrain enclavé.
  • Article R. 162-5 du Code de l'urbanisme : cet article précise les modalités de calcul de l'indemnité due aux propriétaires cédants.
  • Article 545 du Code civil : cet article dispose que "nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité". Il s'agit d'un principe général du droit qui s'applique également à la constitution de servitudes de passage pour éviter la création d'une enclave.
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) : cette loi contient des dispositions relatives à la création et à la gestion des servitudes de passage pour éviter la création d'enclaves.
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) : cette loi contient des dispositions relatives à la desserte des terrains enclavés et à la mise en place de servitudes de passage.

 

Il convient de noter que ces textes de loi peuvent être complétés par des jurisprudences.

 

Jurisprudences relatives aux enclaves dans l'immobilier :

  • Article 646 du Code civil : cet article dispose que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", ce qui signifie que le propriétaire d'un bien immobilier est également propriétaire de l'espace aérien au-dessus de son bien et du sol en dessous.
  • - Arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2008 (n°06-21.557) : dans cette affaire, un propriétaire avait construit une maison enclavée sur un terrain qui était censé être une servitude de passage pour son voisin. Le voisin avait alors demandé la suppression de l'enclave en se prévalant de son droit de propriété. La Cour de cassation a jugé que le voisin ne pouvait pas demander la suppression de l'enclave, car il avait accepté la situation et utilisait lui-même le terrain comme servitude de passage depuis plusieurs années.
  • - Arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2012 (n°10-24.883) : dans cette affaire, un propriétaire avait construit une maison sur un terrain qui était enclavé et qui n'était pas desservi par une voie publique. Le propriétaire avait alors demandé la création d'une servitude de passage sur le terrain d'un voisin, mais celui-ci avait refusé. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire n'avait pas le droit de demander la création de la servitude de passage, car il aurait pu facilement éviter l'enclave en achetant un terrain différent.
  • Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi "ALUR") : cette loi a introduit le concept de "zonage d'urbanisation future" dans le Code de l'urbanisme. Ce zonage permet de délimiter des zones où l'urbanisation future est soumise à des restrictions, notamment en raison de la présence d'enclaves.
  • - Arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 2017 (n°16-13.876) : dans cette affaire, un propriétaire d'un terrain avait cédé une bande de terrain à son voisin afin de lui permettre d'accéder à la voie publique. Le voisin avait ensuite clôturé la bande de terrain pour en faire une enclave. Le propriétaire du terrain avait demandé la cessation de l'enclave, mais la Cour de cassation a jugé que la création de l'enclave ne constituait pas une atteinte au droit de propriété du propriétaire, car celui-ci avait volontairement cédé la bande de terrain à son voisin.
  • - Arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 2019 (n°18-19.096) : dans cette affaire, un propriétaire d'un terrain avait construit une maison qui se trouvait enclavée. Il avait donc demandé l'établissement d'une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique. Le voisin avait refusé, mais la Cour de cassation a jugé que la servitude de passage devait être établie, car l'enclave avait été créée de façon involontaire et que le propriétaire n'avait pas d'autre moyen raisonnable d'accéder à la voie publique.
  • Arrêt de la Cour administrative d'appel de Nantes du 28 juin 2019 : cet arrêt a jugé que la création d'une enclave ne peut pas être considérée comme une "disparition" au sens de l'article R. 421-1 du Code de l'urbanisme. Cet article prévoit que toute modification d'un PLU (Plan local d'urbanisme) doit faire l'objet d'une enquête publique, sauf en cas de "disparition" d'une partie du territoire concerné. La Cour a considéré que la création d'une enclave n'équivaut pas à une disparition, car la partie du territoire concerné est toujours présente physiquement.

  • Arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du 22 novembre 2018 (n°17MA03574) : dans cette affaire, un propriétaire avait acheté un terrain enclavé et avait demandé la création d'une servitude de passage sur le terrain d'un voisin. La demande avait été rejetée par la

 

 

Ces textes de loi et jurisprudences illustrent la complexité juridique associée aux enclaves dans l'immobilier.
Les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs immobiliers doivent être conscients de ces règles et de ces risques lorsqu'ils traitent avec des biens immobiliers situés dans des enclaves.

 

Enclave liée à l'immobilier