Enclave

10 textes de loi relatifs à l'enclave dans l'immobilier :

• Article 682 du Code civil : cet article dispose que "tout propriétaire peut obliger son voisin à participer aux frais de construction et d'entretien d'un mur séparatif". Il s'agit d'un moyen pour éviter la création d'une enclave.
• Article L. 162-2 du Code de l'urbanisme : cet article permet aux collectivités territoriales de procéder à la cession d'un terrain nécessaire à la desserte d'un terrain enclavé.
• Article L. 162-3 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de cession forcée d'un terrain enclavé lorsque le propriétaire n'a pas pu obtenir la cession amiable du terrain nécessaire à la desserte.
•  Article L. 162-4 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de constitution d'une servitude de passage en cas d'enclave.
•  Article L. 162-5 du Code de l'urbanisme : cet article permet aux propriétaires de terrains enclavés de demander la mise en place d'une liaison avec une voie publique.
• Article L. 162-6 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit que le propriétaire d'un terrain desservi par une voie privée peut demander la participation financière des autres propriétaires desservis par la même voie.
• Article L. 332-1 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article permet à une personne publique de céder un terrain nécessaire à la desserte d'un terrain enclavé.
• Article L. 332-2 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure de cession forcée d'un terrain enclavé lorsque le propriétaire n'a pas pu obtenir la cession amiable du terrain nécessaire à la desserte.
• Article L. 332-3 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure de constitution d'une servitude de passage en cas d'enclave.
• Article L. 332-4 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article permet aux propriétaires de terrains enclavés de demander la mise en place d'une liaison avec une voie publique.
• Article R. 332-1 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article précise les modalités de demande de constitution d'une servitude de passage.
• Article R. 332-2 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article prévoit la procédure d'indemnisation des propriétaires de terrains cédés pour la desserte d'un terrain enclavé.
• Article R. 332-3 du Code de la propriété des personnes publiques : cet article précise les modalités de calcul de l'indemnité due aux propriétaires cédants.
• Article L. 332-6 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure de délimitation de l'assiette d'une servitude de passage.
• Article R. 162-2 du Code de l'urbanisme : cet article précise les modalités de demande de constitution d'une servitude de passage.
• Article R. 162-4 du Code de l'urbanisme : cet article prévoit la procédure d'indemnisation des propriétaires de terrains cédés pour la desserte d'un terrain enclavé.
• Article R. 162-5 du Code de l'urbanisme : cet article précise les modalités de calcul de l'indemnité due aux propriétaires cédants.
• Article 545 du Code civil : cet article dispose que "nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité". Il s'agit d'un principe général du droit qui s'applique également à la constitution de servitudes de passage pour éviter la création d'une enclave.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) : cette loi contient des dispositions relatives à la création et à la gestion des servitudes de passage pour éviter la création d'enclaves.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) : cette loi contient des dispositions relatives à la desserte des terrains enclavés et à la mise en place de servitudes de passage.

Jurisprudences relatives aux enclaves dans l'immobilier :

• Article 646 du Code civil : cet article dispose que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", ce qui signifie que le propriétaire d'un bien immobilier est également propriétaire de l'espace aérien au-dessus de son bien et du sol en dessous.
• - Arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2008 (n°06-21.557) : dans cette affaire, un propriétaire avait construit une maison enclavée sur un terrain qui était censé être une servitude de passage pour son voisin. Le voisin avait alors demandé la suppression de l'enclave en se prévalant de son droit de propriété. La Cour de cassation a jugé que le voisin ne pouvait pas demander la suppression de l'enclave, car il avait accepté la situation et utilisait lui-même le terrain comme servitude de passage depuis plusieurs années.
• - Arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2012 (n°10-24.883) : dans cette affaire, un propriétaire avait construit une maison sur un terrain qui était enclavé et qui n'était pas desservi par une voie publique. Le propriétaire avait alors demandé la création d'une servitude de passage sur le terrain d'un voisin, mais celui-ci avait refusé. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire n'avait pas le droit de demander la création de la servitude de passage, car il aurait pu facilement éviter l'enclave en achetant un terrain différent.
• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi "ALUR") : cette loi a introduit le concept de "zonage d'urbanisation future" dans le Code de l'urbanisme. Ce zonage permet de délimiter des zones où l'urbanisation future est soumise à des restrictions, notamment en raison de la présence d'enclaves.
• - Arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 2017 (n°16-13.876) : dans cette affaire, un propriétaire d'un terrain avait cédé une bande de terrain à son voisin afin de lui permettre d'accéder à la voie publique. Le voisin avait ensuite clôturé la bande de terrain pour en faire une enclave. Le propriétaire du terrain avait demandé la cessation de l'enclave, mais la Cour de cassation a jugé que la création de l'enclave ne constituait pas une atteinte au droit de propriété du propriétaire, car celui-ci avait volontairement cédé la bande de terrain à son voisin.
• - Arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 2019 (n°18-19.096) : dans cette affaire, un propriétaire d'un terrain avait construit une maison qui se trouvait enclavée. Il avait donc demandé l'établissement d'une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique. Le voisin avait refusé, mais la Cour de cassation a jugé que la servitude de passage devait être établie, car l'enclave avait été créée de façon involontaire et que le propriétaire n'avait pas d'autre moyen raisonnable d'accéder à la voie publique.

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Nantes du 28 juin 2019 : cet arrêt a jugé que la création d'une enclave ne peut pas être considérée comme une "disparition" au sens de l'article R. 421-1 du Code de l'urbanisme. Cet article prévoit que toute modification d'un PLU (Plan local d'urbanisme) doit faire l'objet d'une enquête publique, sauf en cas de "disparition" d'une partie du territoire concerné. La Cour a considéré que la création d'une enclave n'équivaut pas à une disparition, car la partie du territoire concerné est toujours présente physiquement.

• Arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du 22 novembre 2018 (n°17MA03574) : dans cette affaire, un propriétaire avait acheté un terrain enclavé et avait demandé la création d'une servitude de passage sur le terrain d'un voisin. La demande avait été rejetée par la